Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

 

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

 

Вопрос 33. Досрочное прекращение договора аренды.

 

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

 

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

 

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Вопрос 34. Договор проката.

 

Договор проката — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель), осуществляющая сдачу имуще­ства в аренду в качестве постоянной предприниматель­ской деятельности, обязуется предоставить за плату другой стороне (арендатору) движимое имущество во вре­менное владение и пользование.

Договор проката двусторонний, возмездный, консенсуальный, публичный.

Стороны договора: арендодатель и арендатор. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное за­коном или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор — это коммерческие организации, для кото­рых сдача имущества в аренду служит предпринимательской деятельностью.

Предметом договора может быть движимое имущество, которое используется в потребительских целях (предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура).

Срок договора не может составлять больше года. Если договор проката заключен на более длительный срок, его дей­ствие будет считаться равным году. Истечение данного сро­ка влечет безусловное прекращение договора.

Договор проката заключается в письменной форме.

Арендатор по договору проката не имеет преимуще­ственного права на возобновление этого договора, также на него не распространяются положения о про­длении (возобновлении) договора на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора. Исходя из этого арендатор при желании продлить договор проката действует на общих осно­ваниях и заключает новый договор.

В соответствии с ГК РФ арендодатель обязан:

· предоставить имущество арендатору в состоянии, со­ответствующем условиям договора аренды и назна­чению имущества;

· проверить в присутствии арендатора исправность сдаваемого имущества, ознакомить его с правилами эксплуатации или выдать письменные инструкции о пользовании этим имуществом (при выявлении арендатором недостатков в имуществе, переданном по договору, которые препятствуют использованию дан­ного имущества, арендодатель обязан в течение де­сяти дней со дня получения заявления устранить эти недостатки или заменить неисправную вещь анало­гичной вещью надлежащего качества).

Если недостатки арендованного имущества — следствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, он должен оплатить арендодателю стоимость ремонта.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор, при этом уведомив арендодателя письменно не менее чем за десять дней.

Арендная плата по договору проката устанавливается в твердой сумме, которая вносится периодическими или еди­новременным платежами. В случае досрочного расторжения договора и возврата арендатором имущества арендодатель возвращает ему часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата иму­щества.

Законом установлен запрет в отношении имущества, предоставленного арендатору:

1. на сдачу имущества в субаренду;

2. на передачу им своих прав и обязанностей по догово­ру проката другому лицу;

3. на предоставление этого имущества в безвозмездное пользование;

4. на залог арендных прав и внесение их в качестве иму­щественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Вопрос 35. Аренда транспортных средств.

 

Гражданское законодательство различает договоры аренды транспортного средства как аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и тех­нической эксплуатации и аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплу­атации.

Договор аренды (фрахтования на время) транспортно­го средства с экипажем — это соглашение, в силу кото­рого одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и его технической эксп­луатации.

Объект такого договора — транспортное средство, а также услуги по управлению им и его технической эксплуа­тации.

Договор аренды транспортного средства двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предметом договора может быть любое транспортное средство любого вида транспорта (сложное техническое ус­тройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движу­щееся в пространстве).

Договор аренды транспортного средства заключается только в письменной форме независимо от его срока и сто­имости передаваемого в аренду имущества.

К данному договору не применяются правила о возобнов­лении договора аренды на неопределенный срок и преиму­щественном праве арендатора на заключение договора арен­ды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). По истечении срока, на который он заключался, договор прекращается.

В обязанности арендодателя входят:

· поддерживать в надлежащем состоянии транспортное средство, в том числе осуществлять текущий и капи­тальный ремонт, предоставлять необходимые принад­лежности в течение всего срока договора;

· предоставлять услуги по управлению и технической эксплуатации, которые обеспечивают нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства;

· при обязательном страховании в силу закона или до­говора страховать транспортное средство и (или) от­вечать за ущерб, который может быть причинен им, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности арендатора:

· внесение расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства, в том числе на оплату топ­лива, других расходуемых материалов, уплату сборов, если иное не предусмотрено договором;

· заключение от своего имени без согласия арендодате­ля в рамках коммерческой эксплуатации транспортно­го средства договоров перевозки с третьими лицами, других договоров, соответствующих целям использо­вания и назначению транспортного средства.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соот­ветствии с законом. Арендодатель имеет право предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, вы­плаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. Убытки, причиненные гибелью или повреж­дением транспортного средства, возмещает арендатор, если арендодатель докажет, что они возникли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором.

Договор аренды транспортного средства без экипажа — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендо­датель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Форма договора такая же, как и для договора аренды транспортного средства с экипажем.

Цель договора — получение во владение и пользование транспортного средства и самостоятельная техническая и коммерческая эксплуатация.

Арендатор в соответствии с договором и законом обязан:

· поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт;

· своими силами осуществлять управление, техниче­скую и коммерческую эксплуатацию транспортного средства;

· нести расходы по содержанию и эксплуатации транс­портного средства, его страхованию, в том числе стра­хованию ответственности, если иное не предусмот­рено договором;

· без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором, причем как без экипажа, так и с экипажем;

· без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и другие до­говоры, соответствующие целям и назначению транс­портного средства.

За вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, ответственность несет арендатор.

Кроме того, транспортными уставами и кодексами уста­навливаются особенности аренды отдельных видов транс­портных средств.

 

Вопрос 36. Аренда зданий, сооружений.

 

Договор аренды здания или сооружения — это соглаше­ние, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязу­ется передать во временное владение и пользование или временное пользование другой стороне (арендатору) зда­ние или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения двусторон­ний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет, договора — здания и сооружения (недвижимое имущество).

Договор аренды здания или сооружения составляется в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недей­ствительность. В случае если договор заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации в со­ответствующих государственных учреждениях.

Существенными условиями договора выступают цена (т.е. арендная плата, размер которой устанавливается в до­говоре) и предмет договора.

В арендную плату за пользование зданиями и сооруже­ниями включается плата за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание или сооружение.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью пере­даются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях когда арендодатель является собственником зе­мельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответству­ющий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендато­ру право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответ­ствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земель­ном участке, не принадлежащем арендодателю на праве соб­ственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования та­ким участком, установленным законом или договором с соб­ственником земельного участка.

Передача зданий, сооружений по договору аренды про­изводится по передаточному акту. В случае прекращения договора арендованное имущество передается также по пе­редаточному акту или иному документу, подписанному сто­ронами.

 

Вопрос 37. Особенности правового регулирования аренды нежилых помещений и земельных участков.