Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

 

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

 

КонсультантПлюс: примечание.

По вопросу, касающемуся продажи недвижимости, см. параграф 7 части второй Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ.

 

 

 

О признании не противоречащей Конституции РФ статьи 38 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П.

 

Вопрос 13. Договор продажи предприятия.

 

Договор продажи предприятия — это соглашение сторон, в силу которого продавец обязуется передать в собствен­ность покупателя предприятие в целом как имуществен­ный комплекс, за исключением прав и обязанностей, ко­торые продавец не вправе предавать другим лицам.

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак об­служивания), а также принадлежащие ему на основании ли­цензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Имущественный комплекс предприятия состоит из имущества, предназначенного для осуществления деятельно­сти предприятия (земельных участков, зданий, сооружений, оборудования, инвентаря, сырья, продукции, прав требова­ния, долгов), а также прав на обозначения, индивидуализи­рующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фир­менные наименования, товарный знак, знак обслуживания). Договор продажи предприятия двусторонний, возмезд­ный, консенсуальный.

Договор заключается в письменной форме.

Неотъемле­мыми частями договора выступают:

· акт инвентаризации;

· бухгалтерский баланс;

· заключение независимого аудитора о составе и сто­имости предприятия;

· перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, харак­тера, размеров и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам продаваемого предпри­ятия должны быть уведомлены о его продаже любой из сторон договора. В случае неуведомления креди­тора о продаже предприятия у него возникает право предъяв­ления иска об удовлетворении требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче пред­приятия продавцом покупателю.

В случае если кредитор письменно не сообщил сторонам договора о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о про­даже предприятия потребовать:

· прекращения или досрочного исполнения обязатель­ства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

· признания договора продажи предприятия недействи­тельным полностью или в соответствующей части.

После передачи предприятия покупателю продавец и по­купатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были пе­реведены на последнего без согласия кредитора.

 

Вопрос 14. Понятие, общая юридическая характеристика, основные элементы договора поставки. Отграничение от смежных договоров.

 

Согласно ст. 506 ГК по договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным пользованием.

По юридической природе договор поставки является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

Существенное значение имеет условие о сроке или сроках поставки товаров. При отсутствии такого условия в договоре, если момент заключения и момент исполнения договора не совпадают и поставка недолжна осуществляться отдельными партиями, срок поставки определяется по правилам ст. 314 ГК.

Если поставка товаров должна осуществляться в течение всего срока действия договора отдельными партиями, существенным условием договора служат периоды поставки (ст. 508 ГК), т.е. обусловленные сторонами сроки поставки отдельных партий товаров. Если стороны не определили периоды поставки в договоре, товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из законодательства, существа обязательства или обычаев делового оборота. Наряду с периодами поставки в договоре устанавливается график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.). Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя.

Договором поставки товаров предусматривается право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке.

Сторонами договора поставки обычно являются лица, ведущие предпринимательскую деятельность. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и граждане-предприниматели, самостоятельно производящие реализуемый товар либо занимающиеся посредничеством в снабжении и сбыте. Однако некоммерческие организации также могут осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую их уставным целям (абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК). Покупателями в договоре поставки, в принципе, могут быть любые лица (за исключением гражданина, приобретающего товары для бытовых нужд), однако чаще всего — это предприниматели (индивидуальные и коллективные). Государство также может выступать покупателем по договору поставки (например, приобретая товары в государственный резерв), что чаще всего оформляется государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд.

Предметом договора поставки могут быть любые не изъятые из оборота вещи. В большинстве случаев они определяются родовыми признаками, однако закон не препятствует и продаже индивидуально-определенных вещей. На момент заключения договора поставщик, как правило, еще не располагает товарами для поставки.

Предметявляется существенным условием договора.

Продажа таких вещей, как недвижимость (в том числе предприятие), сельскохозяйственная продукция, энергия и энергоносители, оформляется не договором поставки, а другими разновидностями договора купли-продажи. Ценные бумаги, имущественные права и другие объекты гражданских прав предметом поставки выступать не могут.

Цена. Сумма договора определяется сторонами и выражает общую стоимость подлежащих поставке товаров. Принципом рыночной экономики является свободное формирование цен, уровень которых зависит от соотношения спроса и предложения. Цены на подлежащие поставке товары определяются преимущественно соглашением сторон либо устанавливаются поставщиком (изготовителем) самостоятельно.

Срок является существенным условием договора поставки, как следует из его определения. Вероятно, законодатель исходит из того, что, опираясь на общие правила ст.314 ГК, восполнить отсутст­вующее в договоре условие о сроке поставки достаточно сложно. Срок (или сроки) исполнения договора определяется его сторонами, государство редко вмешивается в регулирование этого условия.

В пределах общего срока действия договора стороны определяют сроки (срок) осуществления поставки. Срок поставки может быть определен конкретной календарной датой или периодом времени, например в пределах навигации, в течение 15 дней после созревания урожая. Сроки устанавливаются с учетом необходимости бесперебойного обеспечения потребителя, а также длительности производственного цикла у поставщика.

В большинстве случаев договор поставки заключается в письменной форме. Если же его сторонами являются два гражданина-предпринимателя, а общая стоимость поставляемых товаров не превышает 10 МРОТ, он может облекаться и в устную форму.

В договоре должны быть определены: 1) наименование, количество, развернутый ассортимент подлежащих поставке изделий; 2) качество и комплектность; 3) общий срок действия договора, конкретные сроки (периоды) поставки; 4) общая сумма договора, цена товара; 5) форма и порядок расчетов; 6) банковские, почтовые и транспортные реквизиты поставщика и покупателя. В договоре предусматриваются также требования к таре, упаковке, порядку доставки, условия о взаимной имущественной ответственности и др.

Стороны вправе оговорить в договоре любые иные условия, устанавливающие требование к предмету поставки или порядку исполнения обязательства.

В договоре должны предусматриваться меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение взаимных обязанностей.

Таким образом, рассмотрев элементы договора поставки (стороны, предмет, сумма, срок, форма и порядок заключения договора), мы выделили существенные условия. По договору поставки существенными условиями являются: предмет и срок договора. Так как, без предмета нет и договора поставки, а восполнить отсутствующее условие о сроке поставки довольно сложно.

 

Договор поставки имеет и другие существенные отличия:

1. система договорных связей при поставке зачастую сложная, и поэтому поставщик не всегда собственник (производитель) поставляемого имущества, им может быть и посредник, реализующий покупателю товары с целью получения прибыли;

2. в договоре поставки момент заключения договора отдален во времени от момента исполнения, так как товара, подлежащего поставке, может и не быть на момент заключения договора;

3. договор поставки создает длительные отношения между сторонами;

4. исполнение договора поставки, как правило, осуществляется по частям;

5. в объем прав и обязанностей сторон входит не только продажа поставляемого товара, но и его доставка;

6. само содержание договора определяет письменную форму его заключения.

 

 

Вопрос 15. Содержание и исполнение договора поставки. Ответственность сторон.

 

Содержание договора поставки составляют его условия, которые стороны согласовывают в процессе заключения договора. (смотри Вопрос 14)

 

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПОСТАВКИ

Договор поставки, как правовой документ, регулирует взаимоотношения поставщика и покупателя по поставке товаров и является единственным юридическим фактором, на основании которого возникает обязательство по поставке. Как правило, это единый документ, подписанный сторонами. Но также существует возможность заключения договора поставки путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434). С одной стороны это создает возможность оперативного заключения договора, а с другой стороны, нежелательно ввиду неопределенности взаимоотношений сторон. Принимая во внимание, что основной сферой применения договора поставки товаров являются предпринимательские отношения, а основными субъектами этих договоров, как правило, - коммерческие организации, профессионально занимающиеся производством, закупкой и реализацией товаров, законодатель счел необходимым урегулировать отношения, формирующиеся уже на стадии преддоговорных контактов сторон по поводу заключения договора поставки. Этому вопросу посвящены содержащиеся в ГК нормы об урегулировании разногласий при заключении договора поставки (ст. 507). Согласно этой статье, сторона, проявившая инициативу в заключении договора, т.е. представившая свое предложение (оферту) потенциальному контрагенту и получившая от него принципиальное согласие на заключение договора, но при условии изменения некоторых пунктов договора, должна принять меры, которые внесли бы определенность в отношения сторон. Здесь возможны три варианта действий: во-первых, согласиться с изменением отдельных пунктов договора, предложенных контрагентом; во-вторых, попытаться найти по поводу спорных пунктов договора компромиссное решение (согласовать возникшие разногласия); в-третьих, отказаться от заключения договора. Во всех этих случаях сторона, предложившая заключить договор поставки и получившая от другой стороны предложение о согласовании возникших разногласий, обязана не позже чем в 30-дневный срок со дня получения этого предложения уведомить эту сторону о своем решении. Поэтому сторона, не уведомившая контрагента о принятом ею решении, должна будет возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора. В нынешних условиях хозяйствования для сторон чрезвычайно важно определить в подписываемом документе, какой договор ими заключается, и четко определить в нем права и обязанности сторон. Так как, когда между сторонами по договору возникает спор, в суде трудно определить, какой же именно договор был заключен.Содержание договора поставки составляют его условия, которые стороны согласовывают в процессе заключения договора.