Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода

 

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков индивидуальной жилой застройки. Данный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше той, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает методы сравнения продаж, выделения и распределения.

 

Метод сравнения продаж

В МСО метод сравнения продаж для земельных участков базируется на прямом сравнении рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На этом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование. Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

- целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

- передаваемые юридические права собственности ограничения и другое;

- местоположение;

- плодородие при оценке с/х или лесных земель.

Характеристики, типичные для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

- инвестиционную мотивацию;

- платежеспособность;

- источники и формы финансирования;

- социально-юридический статус – это социальная группа, стиль жизни, традиции, вкусы и предпочтения покупателей.

2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе отбирают информацию с целью повышения её достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные о продажах сравниваемых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки или посредником. БТИ, нотариальная контора и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают её достоверность.

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и порядок внесения корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, то цену последнего необходимо скорректировать, чтобы определить цену, за которую он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит необязательно столько, сколько затрачено на её создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводится двумя методами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения на основе элементов.

 

Метод оценки земельного участка по элементам сравнения

 

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на цену продажи. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

1. состав передаваемых прав собственности;

2. условия финансирования сделки купли-продажи;

3. условия продажи;

4. время продажи;

5. местоположение и окружение;

6. физические характеристики (площадь, конфигурация);

7. экономические характеристики (наличие, близость инженерных систем, транспортная доступность).

 

Метод оценки земельного участка с помощью единиц сравнения

Поскольку земельные участки, приносящие доход часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений при сравнении проданных участков с оцениваемым участком, полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единице сравнения. Если цену продажи объекта перевести в единицу сравнения, то возможно сравнение земельных участков, которые конкурируют на одном сегменте рынка.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

- цена за 1 га. Она используется при оценке больших массивов земли с/х и лесного назначения;

- цена за 1 сотку. Применяется при продаже земли для садоводства или дачной застройки;

- цена за 1 м2. Используется при продаже земли в центре городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам. (для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местам парковки);

- цена за 1 фронтальный метр. Используется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границе по какой-либо улице или шоссе;

- цена за лот – это цена за стандартные по размеру и форме земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по форме и размеру участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков;

- цена за единицу плотности.

 

Анализ приведенных аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка.

 

Содержание и основные этапы метода выделения

 

 

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экстракция) — это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Достоинства метода выделения:

■ это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

■ метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;

■ метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и соо­ружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

 

 

Метод распределения

 

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) — это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

 

Стоимость земли

 

Доля земли = ----------------------------------------------------------

 

Стоимость единого объекта недвижимости

 

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объек-' тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.