Кадастровая оценка стоимости земель

Кадастровая оценка стоимости земель

Тема 1. Государственный кадастр недвижимости.

Основы кадастровой оценки недвижимости.

 

Нормативная база в этом направлении – это ФЗ от 24.07.2007 года, который называется «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 1 марта 2008 года.

Государственный кадастровый учет – это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такой недвижимости как индивидуально определенной вещи, подтверждают прекращение существования такой недвижимости, а также иные сведения, предусмотренные данным ФЗ.

Государственный кадастр недвижимости – это систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований и населенных пунктов, сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования, иных сведений, предусмотренных федеральными законами.

Кадастровые работы – это работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих сведения о недвижимости, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета.

Государственный кадастр недвижимости ведется на бумажных и электронных носителях, причем ГКН не на электронных носителях является частью единой информационной системы, которая объединяет государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принципами ведения государственного кадастра являются:

1) общедоступность кадастровых сведений, за исключениями предусмотренными ФЗ. Сведения выдаются в виде:

- копий документа, на основании которого сведения о земельном участке были внесены в ГКН;

- кадастровой выписки, которая, которая содержит запрашиваемые сведения о земельном участке;

- кадастровый паспорт земельного участка – выписка из ГКН, содержащая сведения о земельном участке, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- кадастровый план территории – это план квартала или иной территории, в котором в графической текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения; кадастровая справка;

2) единство принципов ведения государственного кадастра недвижимости и принципов ведения иных информационных систем;

3) принцип единства технологии ведения ГКН на всей территории РФ;

4) принцип своевременности и непрерывности внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

 

Группы ГКН

ГКН содержит 2 группы сведений: основные и дополнительные.

К основным относятся вид объекта, кадастровый номер и дата постановки на кадастровый учет, описание местоположения границ земельного участка, площадь земельного участка.

Дополнительные сведения: адрес, сведения о кадастровой стоимости и о дате проведения кадастровой оценки, категория земель, разрешенное использование земельных участков, сведения о природных объектах, расположенных в границах земельного участка, сведения о вещных правах на земельный участок и о их правообладателях, сведения об ограничениях или обременениях прав и о лицах, в пользу которых установлены эти ограничения и обременения.

 

Государственный кадастр недвижимости

 

ГКН состоит из следующих элементов:

1. реестра объектов недвижимости

2. кадастровых дел

3. кадастровых карт

4. сведений в государственных кадастр недвижимости, вносимых на основе государственного кадастрового учета.

ГКУ осуществляется: при постановке на учет, т.е. при создании и образовании нового объекта; при снятии с учета, когда прекращает объект свое существование; при изменении уникальных характеристик объекта, указанных в государственном кадастре недвижимости. ГКУ осуществляется как кадастровое деление России на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. В результате государственного кадастрового учета при постановке земельного участка на учет ему присваивается государственный кадастровый (учетный) номер – это уникальный и неповторяющийся на территории РФ номер земельного участка, который позволяет его идентифицировать. Изменение 5 дней, снятие, постановка в течении 20 рабочих дней. С требованием об учете может обратиться:

1. с заявлением о постановке на учет любые лица (физ., юр.);

2. с заявлением об учете изменений могут обратиться собственники и иные лица, указанные в ФЗ-х, в частности, к иным лицам в отношении государственных или муниципальных земельных участков, если они находятся в пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании, либо на праве аренды свыше 5 лет может обратиться соответствующий владелец, землепользователь и арендатор;

3. с заявлением об учете части земельного участка вправе обратиться собственники или лица, в пользу которых устанавливаются ограничения, обременения.

Результатом ГКУ является:

1. кадастровая выписка, если происходит учет изменений, учет части земельного участка или снятии земельного участка с учета;

2. кадастровый паспорт при постановке земельного участка на учет.

ГКУ ведется органами Росреестра, но эти органы могут передать данные полномочия специальным учреждениям - государственным кадастровым палатам. До конца 2011 года должны быть введены на всей территории РФ данные кадастровые палаты.

 

Особенности кадастрового учета земельных участков.

 

1. Сведения о части земельного участка носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер с момента государственной регистрации прав на часть земельного участка, но при этом если в течении одного года с момента постановки на кадастровый учет части земельного участка государственная регистрация не будет произведена, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган уведомляет об этом заявителя не позднее следующего рабочего дня после аннулирования.

2. Земельный участок снимается с учета только в том случае, если земельный участок является преобразуемым объектом. Преобразуемым объектом объект считается в том случае, если происходит выдел доли при общей долевой собственности при объединении нескольких земельных участков и при образовании нескольких земельных участков из одного.

3. Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и/или изменением описания, местоположения его границ осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка за исключением образования земельного участка в результате выдела, раздела, если преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.

В проведении ГКУ может быть отказано, а также может быть приостановлен этот процесс при определенных обстоятельствах. Основания для отказа в постановке земельного участка на учет:

1. границы образуемого земельного участка пересекают границы муниципального образования и/или населенного пункта;

2. земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ-ом;

3. если в результате образования земельного участка доступ к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен;

4. размер образуемого или измененного земельного участка не соответствует предельным размерам земельных участков.

Кадастровому учету предшествует кадастровая деятельность, которую осуществляют физические лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера (до 1 января 2011 года действовали землеустроители). Кадастровые инженеры действуют на договоре подряда либо в случаях, предусмотренных российским законодательством по определению суда. Результатом кадастровых работ является межевой план земельного участка.

 

 

Тема 2. Процесс ведения ГКН

 

Осуществление ГКН

 

1. Ведение ГКН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ, обеспечения в соответствии с ФЗ о ГКН общей доступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений (кадастровые сведения), т.е. должна соблюдаться сопоставимость кадастровых сведений со сведениями о ресурсах.

2. Ведение ГКН осуществляется на бумажных или электронных носителях.

3. Если иное не установлено, то содержащиеся в ГКН документы подлежат постоянному хранению. Их уничтожение или изъятие из них каких-либо частей не допускаются.

4. ГКН является часть единой информационной системы, когда эти сведения оформлены на электронных носителях. Эта система объединяет государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.

5. Сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании ФЗ о ГКН в части порядка оформления всех необходимых документов.

6. Истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объектов недвижимости, подлежащих внесению в ГКН сведений об объектах недвижимости, либо изменение геодезической или картографической основы ГКН, в том числе систем координат, используемых для его ведения не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и/или подлежащими уточнению.

7. В случае изменения кадастровых сведений ранее внесенных в ГКН сведения сохраняются, если иное не установлено ФЗ.

8. Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен ФЗ-ом.

9. В случаях, установленных ФЗ-ом в ГКН вносятся сведения, которые носят временный характер.

10. Ведение ГКН осуществляется органом кадастрового учета, уполномоченному на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере кадастрового учета и кадастровой деятельностью.

 

Метод остатка

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка для земли). Он применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход, и определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности землизданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов доход относится к земельному участку.

Расчет стоимости земельного участка.

1. Определяют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

2. Рассчитывают чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы и чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, равный произведению стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

3. Устанавливают остаток чистого операционного дохода для земли как разность между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, приходящимся на улучшения.

4. Определяют рыночную стоимость земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

 

Метод сравнения продаж

В МСО метод сравнения продаж для земельных участков базируется на прямом сравнении рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам.

Этапы расчета стоимости методом сравнения продаж.

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На этом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование. Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

- целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

- передаваемые юридические права собственности ограничения и другое;

- местоположение;

- плодородие при оценке с/х или лесных земель.

Характеристики, типичные для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

- инвестиционную мотивацию;

- платежеспособность;

- источники и формы финансирования;

- социально-юридический статус – это социальная группа, стиль жизни, традиции, вкусы и предпочтения покупателей.

2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе отбирают информацию с целью повышения её достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные о продажах сравниваемых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки или посредником. БТИ, нотариальная контора и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают её достоверность.

3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и порядок внесения корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков. Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого участка, то цену последнего необходимо скорректировать, чтобы определить цену, за которую он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит необязательно столько, сколько затрачено на её создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводится двумя методами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения на основе элементов.

 

Содержание и основные этапы метода выделения

 

 

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экстракция) — это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Достоинства метода выделения:

■ это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

■ метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;

■ метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и соо­ружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

 

 

Метод распределения

 

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) — это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

 

Стоимость земли

 

Доля земли = ----------------------------------------------------------

 

Стоимость единого объекта недвижимости

 

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1. Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объек-' тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

 

Кадастровая оценка стоимости земель