Тема 1. Государственный кадастр недвижимости.

Основы кадастровой оценки недвижимости.

 

Нормативная база в этом направлении – это ФЗ от 24.07.2007 года, который называется «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 1 марта 2008 года.

Государственный кадастровый учет – это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такой недвижимости как индивидуально определенной вещи, подтверждают прекращение существования такой недвижимости, а также иные сведения, предусмотренные данным ФЗ.

Государственный кадастр недвижимости – это систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований и населенных пунктов, сведения о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования, иных сведений, предусмотренных федеральными законами.

Кадастровые работы – это работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих сведения о недвижимости, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета.

Государственный кадастр недвижимости ведется на бумажных и электронных носителях, причем ГКН не на электронных носителях является частью единой информационной системы, которая объединяет государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принципами ведения государственного кадастра являются:

1) общедоступность кадастровых сведений, за исключениями предусмотренными ФЗ. Сведения выдаются в виде:

- копий документа, на основании которого сведения о земельном участке были внесены в ГКН;

- кадастровой выписки, которая, которая содержит запрашиваемые сведения о земельном участке;

- кадастровый паспорт земельного участка – выписка из ГКН, содержащая сведения о земельном участке, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- кадастровый план территории – это план квартала или иной территории, в котором в графической текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения; кадастровая справка;

2) единство принципов ведения государственного кадастра недвижимости и принципов ведения иных информационных систем;

3) принцип единства технологии ведения ГКН на всей территории РФ;

4) принцип своевременности и непрерывности внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

 

Группы ГКН

ГКН содержит 2 группы сведений: основные и дополнительные.

К основным относятся вид объекта, кадастровый номер и дата постановки на кадастровый учет, описание местоположения границ земельного участка, площадь земельного участка.

Дополнительные сведения: адрес, сведения о кадастровой стоимости и о дате проведения кадастровой оценки, категория земель, разрешенное использование земельных участков, сведения о природных объектах, расположенных в границах земельного участка, сведения о вещных правах на земельный участок и о их правообладателях, сведения об ограничениях или обременениях прав и о лицах, в пользу которых установлены эти ограничения и обременения.

 

Государственный кадастр недвижимости

 

ГКН состоит из следующих элементов:

1. реестра объектов недвижимости

2. кадастровых дел

3. кадастровых карт

4. сведений в государственных кадастр недвижимости, вносимых на основе государственного кадастрового учета.

ГКУ осуществляется: при постановке на учет, т.е. при создании и образовании нового объекта; при снятии с учета, когда прекращает объект свое существование; при изменении уникальных характеристик объекта, указанных в государственном кадастре недвижимости. ГКУ осуществляется как кадастровое деление России на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. В результате государственного кадастрового учета при постановке земельного участка на учет ему присваивается государственный кадастровый (учетный) номер – это уникальный и неповторяющийся на территории РФ номер земельного участка, который позволяет его идентифицировать. Изменение 5 дней, снятие, постановка в течении 20 рабочих дней. С требованием об учете может обратиться:

1. с заявлением о постановке на учет любые лица (физ., юр.);

2. с заявлением об учете изменений могут обратиться собственники и иные лица, указанные в ФЗ-х, в частности, к иным лицам в отношении государственных или муниципальных земельных участков, если они находятся в пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании, либо на праве аренды свыше 5 лет может обратиться соответствующий владелец, землепользователь и арендатор;

3. с заявлением об учете части земельного участка вправе обратиться собственники или лица, в пользу которых устанавливаются ограничения, обременения.

Результатом ГКУ является:

1. кадастровая выписка, если происходит учет изменений, учет части земельного участка или снятии земельного участка с учета;

2. кадастровый паспорт при постановке земельного участка на учет.

ГКУ ведется органами Росреестра, но эти органы могут передать данные полномочия специальным учреждениям - государственным кадастровым палатам. До конца 2011 года должны быть введены на всей территории РФ данные кадастровые палаты.

 

Особенности кадастрового учета земельных участков.

 

1. Сведения о части земельного участка носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер с момента государственной регистрации прав на часть земельного участка, но при этом если в течении одного года с момента постановки на кадастровый учет части земельного участка государственная регистрация не будет произведена, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган уведомляет об этом заявителя не позднее следующего рабочего дня после аннулирования.

2. Земельный участок снимается с учета только в том случае, если земельный участок является преобразуемым объектом. Преобразуемым объектом объект считается в том случае, если происходит выдел доли при общей долевой собственности при объединении нескольких земельных участков и при образовании нескольких земельных участков из одного.

3. Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и/или изменением описания, местоположения его границ осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка за исключением образования земельного участка в результате выдела, раздела, если преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах.

В проведении ГКУ может быть отказано, а также может быть приостановлен этот процесс при определенных обстоятельствах. Основания для отказа в постановке земельного участка на учет:

1. границы образуемого земельного участка пересекают границы муниципального образования и/или населенного пункта;

2. земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ-ом;

3. если в результате образования земельного участка доступ к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен;

4. размер образуемого или измененного земельного участка не соответствует предельным размерам земельных участков.

Кадастровому учету предшествует кадастровая деятельность, которую осуществляют физические лица, имеющие квалификационный аттестат кадастрового инженера (до 1 января 2011 года действовали землеустроители). Кадастровые инженеры действуют на договоре подряда либо в случаях, предусмотренных российским законодательством по определению суда. Результатом кадастровых работ является межевой план земельного участка.

 

 

Тема 2. Процесс ведения ГКН

 

Осуществление ГКН

 

1. Ведение ГКН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ, обеспечения в соответствии с ФЗ о ГКН общей доступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений (кадастровые сведения), т.е. должна соблюдаться сопоставимость кадастровых сведений со сведениями о ресурсах.

2. Ведение ГКН осуществляется на бумажных или электронных носителях.

3. Если иное не установлено, то содержащиеся в ГКН документы подлежат постоянному хранению. Их уничтожение или изъятие из них каких-либо частей не допускаются.

4. ГКН является часть единой информационной системы, когда эти сведения оформлены на электронных носителях. Эта система объединяет государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях.

5. Сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании ФЗ о ГКН в части порядка оформления всех необходимых документов.

6. Истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объектов недвижимости, подлежащих внесению в ГКН сведений об объектах недвижимости, либо изменение геодезической или картографической основы ГКН, в том числе систем координат, используемых для его ведения не является основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и/или подлежащими уточнению.

7. В случае изменения кадастровых сведений ранее внесенных в ГКН сведения сохраняются, если иное не установлено ФЗ.

8. Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен ФЗ-ом.

9. В случаях, установленных ФЗ-ом в ГКН вносятся сведения, которые носят временный характер.

10. Ведение ГКН осуществляется органом кадастрового учета, уполномоченному на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере кадастрового учета и кадастровой деятельностью.