Договор найма жилого помещения: коммерческий найм, социальный найм, договор найма жилищного фонда социального использования, сравнительная характеристика.

Договор найма жилого помещения (коммерческий найм) - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Договор найма жилищного фонда социального использования- по этому договору одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне – гражданину, жилое помещение, во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях. Этот вид найма жилого фонда введен в ЖК РФ федеральным законом от 21.07.2014г.

Договор найма: консенсуальный; возмездный; двусторонний. Все три вида.

Субъекты: коммерческий наем: Наймодателем м.б. собственник жилого помещения или управомоченное лицо. Наниматель: только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением и именуются сопользователи. В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, при отсутствии в договоре такого указания вселение граждан производится только с согласия наймодателя.

Социальный наем: Наймодатель- собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Наниматель - только гражданин РФ. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Наем социального использования: наймодатель: уполномоченные органы государственной власти всех уровней или организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда (либо, уполномоченная собственником); наниматель: а) граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях по общим основаниям; б) граждане, признанные по основаниям, установленным другими законодательными актами, нуждающимися в предоставлении жилья.

Форма: договор заключается в простой письменной форме. Все три вида.

Предмет договора: коммерческий наем: жилое помещение, которое а) изолированное и б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном законодательством. Дом, в котором находится сдаваемое в наем помещение, д.б. зарегистрирован в качестве жилого в БТИ или ином уполномоченном органе. Социальный наем: жилое помещение, включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления. Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Наем социального использования: жилое помещение в наемномдоме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. (Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания). Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по такому договору найма, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления.

Срок: коммерческий наем: договор заключается на определенный срок. Максимальный срок не более 5 лет, при отсутствии указания срока договор считается заключенный на 5 лет. При истечении срока долгосрочного договора (от 1 до 5 лет) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель имеет права требовать признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков. Социальный наем: Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Наем социального использования: срок действия - не менее чем 1 год, но не более чем 10 лет.

Плата: коммерческий наем: устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой предусмотрен законом. Плата вносится в сроки установленные договором, а если сроки не установлены-ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно. Социальный наем: включает: - плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением; - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; - плату за коммунальные услуги. Наем социального использования: размер платы не может превышать максимальный размер указанной платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ и в зависимости от месторасположения наемных домов социального использования, потребительских свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений.

Права и обязанности сторон: коммерческий наем: Наймодатель: обязан передать нанимателю во владение и пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение, в состоянии пригодном для проживания. Наниматель: обязан своевременно вносить плату за помещение и освободить жилое помещение при прекращении договора. Социальный наем: Наймодатель: - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; - принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наниматель: - использовать жилое помещение по назначению; - обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; - проводить текущий ремонт жилого помещения; - своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Наем социального использования: соответствуют общим правам и обязанностям, устанавливаемым для подобных отношений ЖК РФ (см. социальный наем).

· Прекращение договора: коммерческий наем: - истечение срока договора; - по требованию нанимателя в любое время с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца; в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для проживания (или аварийное); - в судебном порядке по требованию наймодателя: при просрочки внесения платы за помещение нанимателем (6 месяцев при долгосрочном договоре и 2 месяца при краткосрочном); при разрушении или порче помещения; с предварительным уведомлением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются прав и интересы соседей). При расторжении долгосрочного договора суд может предоставить нанимателю срок не более 1 года для устранения нарушений. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора осуществляется только по решению суда. Социальный наем: договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон; - расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке; - прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения; - со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Наем социального использования: Данный договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (наниматель обязан уведомить об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения). Договор прекращается в связи с разрушением жилого помещения или со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

 

50. Договоры поручения, комиссии, агентирования (сравнительная характеристика).

Договор поручения - это соглашение сторон, по которому одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 ГК РФ).

Договор поручения консенсуальный, двусторонне обязывающий и безвозмездный.

Предмет договора поручения - юридические действия, которые должны быть определены в договоре поручения. Стороны договора поручения - доверитель и поверенный. В качестве доверителя и поверенного могут выступать как физические, так и юридические лица.

Поверенный обязан:

1) лично исполнять данное ему поручение;

2)сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения (ст. 974 ГК РФ).

Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

1) возмещать поверенному понесенные издержки;

2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

3) без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения;

4) доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если договор поручения является возмездным.

Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.

Договор поручения по общему правилу является безвозмездным. Возмездность договора должна быть прямо установлена в законодательстве или договоре. Договор поручения прекращается вследствие:

1) отмены поручения доверителем;

2) отказа поверенного;

3) смерти доверителя или поверенного, признания кого-либо из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим (ст. 977 ГК РФ).

Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. Соглашение об отказе от этого права ничтожно. Сторона, отказывающаяся от договора поручения, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя, должна уведомить другую сторону о прекращении договора не позднее чем за тридцать дней, если договором не предусмотрен более длительный срок.

Договор комиссии - это соглашение сторон, по которому одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки (ст. 990 ГК РФ).

Договор комиссии консенсуальный, возмездный и двусторонне обязывающий. Его стороны - комитент и комиссионер.

Предмет договора - совершение комиссионером сделок по поручению комитента и за его счет. В отличие от поверенного в договоре поручения комиссионер действует от своего имени, поэтому приобретает права и становится обязанным по сделке, совершенной им с третьим лицом.

Агентский договор - это соглашение сторон, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ).

Сторонами агентского договора являются принципал и агент. Агентский договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим.

Предмет агентского договора - совершение юридических, но и фактических действий (выполнение работы, оказание услуги).

Агент всегда действует по поручению принципала. Но при этом в зависимости от условий агентского договора он может действовать либо от своего имени, как комиссионер в договоре комиссии, либо от имени принципала - как поверенный в договоре поручения.