Приостановление продажи участка на время дальнейшего

ИССЛЕДОВАНИЯ.

После исследования наиболее привлекательных участков и сравнения результатов опытные

покупатели недвижимости выбирают из них один, который кажется наиболее подходящим. После этого они

снимают участок с продажи одним из двух способов: (1) путем направления продавцу оферты (предложения

о покупке) с оговорками (offer to purchase with contingensies), предусматривающим возможность отказаться

от покупки, если в течение определенного испытательного срока (обычно от одного до трех месяцев, иногда

больше) выявятся конкретные оговоренные обстоятельства, препятствующие заключению сделки; либо (2)

путем заключения с продавцом договора об исключительном праве покупки (option to purchase).

Если потенциальный покупатель выбирает оферту с оговорками, и в период испытательного срока

обнаружит, что имущество не удовлетворяет оговоренным требованиям или возникают иные препятствия к

заключению сделки, описанные в оферте, договор аннулируется, и купля‑продажа не заключается.

Покупатель не теряет никаких денег и может продолжать поиск и повторить попытку с другим участком.

ОФЕРТА С ОГОВОРКАМИ.

Предположим, ваша группа нашла привлекательный участок и вы решили сделать продавцу оферту

с оговорками. Какую цену вы предложите, зависит от результатов вашего исследования рынка

недвижимости, от того, насколько данный участок вы считаете подходящим, от состояния недвижимости, от

ваших предположений по поводу запросов и обстоятельств продавца, от того, сколько денег вам придется

потратить на ремонт, реконструкцию и будущее освоение участка.

Ваше предложение должно включать в себя цену, размер первоначального взноса (если вы платите

в рассрочку) и прочие условия оплаты, предполагаемую дату подписания окончательного договора купли‑

продажи, его существенные условия, а также список оговорок, т.е. обстоятельств, при возникновении

которых вы вправе отказаться от заключения сделки. Вы можете сопроводить вашу оферту чеком на

некоторую сумму задатка или аванса82, обычно не очень большую сумму, размер которой может колебаться

от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов, в зависимости от соглашения с продавцом. «Никогда не

давайте в качестве задатка больше, чем вы готовы без сожаления оставить, если поймете, что участок вам

все‑таки не подходит», ‑ советует Боб Уоцке.

Ваша оферта выражает намерение вашей группы купить конкретный участок при условии, что вы

достигнете или удостоверитесь в определенных вещах в течение оговоренного срока. Это позволяет вам как

покупателю получить полную уверенность в том, что земля действительно вам подходит.

Продавец может согласиться или отказаться от вашего предложения, либо послать вам встречное

предложение на своих условиях. Вы можете согласиться с его условиями или попробовать еще

поторговаться. После того, как вы, таким образом, согласуете цену и условия покупки, вы подписываете

предварительный договор, который (если иное не оговорено продавцом) приостанавливает продажу участка

(т.е. лишает продавца права продать его третьим лицам) на оговоренный испытательный период.

Хотя конкретные обстоятельства, отменяющие заключение основной сделки, могут быть самыми

разными, в зависимости от потребностей покупателя и особенностей недвижимости, существуют типовые

формы предварительных договоров со списками типичных оговорок, напротив которых вы можете

поставить галочки, если выбираете их. Те из них, которые вы выберете, вкупе с теми, которые вы допишете

в договор от себя, и составят окончательный список условий, на которых вы готовы совершить куплю‑

продажу. К примеру:

1. Способность покупателя изыскать полное финансирование.

2. Детальное исследование недвижимости, которое осуществляется за счет покупателя.

3. Межевание или сверка границ (если эта работа не выполнена продавцом ‑ также за счет

покупателя).

4. Выявление имеющихся обременений участка, залогов, арестов, неуплаченных налогов и т.п. –

обычно осуществляется титульной компанией или юристом по заказу покупателя.

5. Тесты на уровень радиации и наличие вредоносных захоронений (также за счет покупателя, если

он их требует).

6. Выяснение наличия и статуса соглашений об аренде месторождений полезных ископаемых на

участке (которые продавец должен обязательно оговаривать как существенное обременение земли, т.е.

ограничение прав будущего собственника).

7. Выяснение любой дополнительной информации, которая требуется покупателю для того, чтобы

удостовериться в пригодности участка для его нужд. К примеру, если вы планируете разделить покупаемый

большой участок на более мелкие, которые будете раздавать в индивидуальное пользование вашим членам,

то одним из необходимых условий покупки будет одобрение плана межевания местными органами власти.

Если вам потребуется изменение категории зонирования, то получение соответствующего разрешения также

будет необходимым условием.

Когда удовлетворяются все необходимые условия, то по истечении оговоренного срока совершается

купля‑продажа. (Если условия удовлетворяются, но вы передумали покупать данный участок земли и

отказываетесь от подписания договора, то вы можете как потерять ваш задаток, так и получить требование о

возмещении дополнительных убытков продавца.)

ДОГОВОР ОБ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОМ ПРАВЕ ПОКУПКИ.

82 Разница между задатком и авансом заключается в том, что аванс не является средством

обеспечения заключения сделки и в случае, если она не состоится, он просто возвращается, а если состоится

– засчитывается в счет покупной цены. Задаток же является средством обеспечения (гарантией) сделки, и

поэтому, если сделка не состоится по вине покупателя, он не возвращается, а если по вине продавца, то

возвращается в двойном размере. Задаток может как засчитываться в счет покупной цены, так и нет. – прим.

перев.

Предположим, вы планируете создание крупного экопоселения с большим количеством членов,

живущих на просторном или дорогом землевладении, и на карту поставлена настолько большая сумма

денег, что вы бы хотели иметь больше времени для того, чтобы удостовериться, что участок вам подходит.

Или, скажем, вам необходимо получение разрешения на особый вид использования или иное изменение

категории зонирования для того, чтобы вы смогли построить на вашей земле то, что вы хотите, или вы

планируете размежевание земли на более мелкие участки, и вам требуется достаточно длительное время для

того, чтобы получить требуемые разрешения или утверждение плана. Так или иначе, из‑за того, что на карту

поставлена слишком большая сумма, и требуется более тщательное исследование, или из‑за того, что вы не

уверены в том, что получите соответствующие разрешения, вы можете решить приостановить продажу

участка на более длительный период в форме предложения об исключительном праве покупки (option to

purchase). Это означает, что вы платите продавцу оговоренную сумму задатка за получение

исключительного права купить его участок земли по оговоренной цене в течение оговоренного срока, к

примеру 6 месяцев, года или более. Если продавец согласится, и вы заключите соответствующий договор,

это дает вам дополнительное время для того, чтобы удостовериться в том, что земля вам подходит. Если в

конце концов ваша группа решит, что участок вам не подходит, то вы теряете ваш задаток. Если вы решите,

что покупаете, то задаток может быть как включен, так и не включен в покупную цену, в зависимости от

того, как вы договоритесь с продавцом.

Деньги, которые вы платите для того, чтобы приостановить продажу и более тщательно исследовать

участок – задаток, расходы на экспертизы и пр. – это, конечно, большой риск. Если вы все‑таки решите не

покупать землю, то обратно вы их не получите. Следует учитывать все эти расходы при формировании

фонда средств на поиск земли и быть готовыми к тому, чтобы проститься с задатком, если земля окажется

неподходящей.

Вы, ваш адвокат или агент по продаже недвижимости может составить текст предложения об

исключительном праве покупки. Существуют также типовые формы, которые вы можете найти в

справочниках или в Интернете и заполнить самостоятельно.

*

*

*

Два из самых сложных испытаний для основателей общин – это решение проблем с категорией

земли и изыскание средств на покупку. Мы рассмотрим эти вопросы в главах 11 и 12.

ГЛАВА 11.