Когда землю покупает один человек

В начале 1998‑го активист движения за социальную справедливость Хэнк Обермейер начал поиски

подходящего участка в Окленде (шт. Калифорния), чтобы создать альтернативное сообщество,

ориентированное на социальную‑политическую деятельность и занятия искусствами, с ограниченными

долями участников в общем имуществе. Хэнк хотел найти участок, по крайней мере, с двумя домами на

несколько квартир в зелёном районе желательно северной части Окленда, недалеко от линий маршрутов

общественного транспорта.

В ноябре того же года он и ещё несколько его друзей нашли три двухэтажных дома с восемью

квартирами в общей сложности на сдвоенном участке в северном районе Окленда, что вполне отвечало их

запросам. Запрашиваемая цена была 505 тысяч долларов и по тем временам считалась недорогой для

области залива Сан‑Франциско.

Хэнк предложил за участок 485 тысяч долларов, и его предложение было принято с условием, что

он произведёт оплату в течение 30 дней. Чтобы собрать требуемые 485 тысяч и ещё 100 тысяч на

приблизительные затраты по восстановлению и ремонту имущества, Хэнку пришлось свернуть многие

другие свои инвестиционные проекты. Однако 30 дней на завершение формальностей всё равно не хватило,

и тогда он взял несколько краткосрочных частных займов, которые выплатил в течение последующих

восьми месяцев.

После этого Хэнк и первые энтузиасты, готовые переехать в молодую общину, названную Марипоза

Гроув (Mariposa Grove), начали проект по реконструкции помещений, который в конце концов растянулся у

них на три года. Они отремонтировали просевший фундамент, заменили поражённые сухой гнилью и

термитами доски и балки в одном доме, поменяли почти всю электропроводку и канализацию другого дома.

Они снесли внутренние перегородки и сделали перепланировку помещений, создав в итоге шесть двух‑ и

трёхкомнатных квартир и одну большую квартиру для общего пользования, в которой расположились

кухня, столовая, просторная жилая комната и гостиная. Планировались также дополнительные общие

помещения под офис, прачечную и, возможно, для художественной и музыкальной студий. Они срыли

бетонное покрытие на автопарковочном участке и посадили на нём плодовые деревья и огород.

Дома находились на территории расово‑смешанного квартала, в нём жили и белые, и

афроамериканцы, поэтому с самого начала Хэнк хотел, чтобы Марипоза Гроув была социально и этнически

разнообразной общиной, чтобы она могла предоставить доступное жильё представителям разных рас и

социальных слоёв. Как только перепланировка в помещениях была завершена, он сдал внаём первую

квартиру одному из своих друзей, а затем они вдвоем выбрали третьего соседа‑квартиросъёмщика, после

чего трое выбрали четвёртого и так далее, пока в их общине не набралось восемь человек (всего они

готовились принять 12‑13 человек). Они действительно отличались разнообразием состава ‑ в группе были

студенты престижных университетов, и наоборот, люди, никогда не ходившие в колледж, были и те, кто

вышел из городских рабочих слоёв. Большинство были белыми, один ‑ афроамериканец.

Поначалу, когда проект насчитывал лишь несколько временных участников, всё было, скорее,

похоже на театр одного актёра. Однако Хэнк не принимал каких‑либо важных решений и не строил никаких

крупных строительных планов, пока не смог привлечь к проекту других надёжных участников. И хотя они

все вместе вырабатывали согласованные решения по поводу долгосрочных перспектив, эти решения

выполнял сам Хэнк ‑ просто потому, что он лучше всех знал как, и ещё потому, что он нёс за всё

финансовую и юридическую ответственность. Со временем этот груз ответственности все больше возрастал,

и однажды Хэнк почувствовал, что сил на то, чтобы делать работу одному, ему уже не хватает. Он

признался в этом группе и предложил разделить с ним обязанности, и участники выразили свою готовность

помочь. С этого момента руководство проектом перешло от одного человека ко всей группе, каждый стал

участником одной или нескольких рабочих подгрупп ‑ финансовой, строительной, управляющей, по

привлечению новых членов и так далее – так что власть и ответственность в новой общине более

равномерно распределилась между ее участниками. "Подобные кризисы довольно часто происходят в

молодых общинах, ‑ говорит Хэнк, ‑ и тогда лидерство переходит от основателя (или основателей) к

каждому, кто вовлечен в проект".

На момент написания этой книги Марипоза Гроув находится в процессе изучения юридических и

финансовых требований, необходимых для регистрации жилищного кооператива с ограниченными долями в

общем имуществе (limited equity housing co‑op) согласно законам штата Калифорния. Если они выберут

именно эту организационно‑правовую форму, Хэнк продаст участок вновь созданному кооперативу

приблизительно за 750 тысяч долларов (485 тысяч покупной цены плюс 250 тысяч на издержки по ремонту

и реконструкции, плюс индексация 6% годовых. Теоретически Хэнк мог бы и удвоить цену в силу того, что

рыночные цены на недвижимость за прошедшие годы выросли больше, чем в 2 раза, однако тогда это уже

не было бы доступным жильем, как хотелось основателям общины. К тому времени, как группа выкупит

дома, назначенные 6 процентов годовых в какой‑то мере компенсируют Хэнку его усилия и финансовый

риск, но при этом дома по‑прежнему остаются доступными.

В жилищных кооперативах с ограниченными долями в общем имуществе (limited equity housing co‑

ops) каждый член имеет долю в общем капитале, является членом совета директоров и имеет право

проживать на территории кооператива на основе договора жилищного найма с кооперативом. Если

Марипоза Гроув выберет эту форму совместного владения недвижимостью, то каждый пайщик (вкладчик),

включая самого Хэнка, должен будет выплачивать вступительный взнос и ежемесячную арендную плату

кооперативу, который, в свою очередь, будет выплачивать ипотечный кредит банку (или другому

заимодавцу) и нести другие затраты по эксплуатации общего имущества.

В первой главе мы рассматривали, как основатели Лост Вэлли приобрели для своей общины

полностью освоенный участок с уже готовыми постройками. Сейчас мы увидим, как подобные вопросы

решала община Круг Сеятелей (Sowing Circle).

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

УВЕРЕННОСТЬ, НАСТОЙЧИВОСТЬ, ВЕДЕНИЕ ПЕРЕГОВОРОВ

В середине 1980‑х, в районе залива Сан‑Франциско, компания из 25 человек ‑ художников и

активистов движений за экологию и социальное равноправие, регулярно собиралась в красивых уголках на

природе на празднование Нового Года и Дня летнего солнцестояния. Многие из них ранее жили вместе в

различных городских «квартирных общинах», и этот опыт настолько им понравился, что где‑то в конце

1980‑х ‑ начале 90‑х с десяток из них начали потихоньку присматривать землю в районе залива Сан‑

Франциско для создания альтернативного сообщества и центра поддержки социальных движений, экологии

и искусств.

К 1991 около 12 человек из упомянутой компании уже всерьез задумались о создании общины,

которая в будущем стала известна как Круг Сеятелей (Sowing Circle) и Оксидентальский Центр Экологии и

Искусств (Occidental Arts and Ecology Center). Они раздобыли карты и генеральные планы округов в

интересующей их местности поблизости от Сан‑Франциско и начали поиски земли.

Как и в случае с основателями Дансинг Рэббит, карты и данные окружного налогового учёта

использовались для того, чтобы связаться с владельцами подходящей недвижимости, даже если эту

недвижимость пока ещё не выставили на продажу. В итоге поиск сосредоточился в двух округах, в которых

всем местным агентам по продаже недвижимости были разосланы письма с запросом. Из всей массы

ответивших группа выбрала пару работающих в этих округах агентов и с их помощью стала осматривать

участки.

ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА, РАЗОСЛАННОГО ОБЩИНОЙ КРУГ СЕЯТЕЛЕЙ (SOWING CIRCLE)