Вопрос 72 Состав земель нп и зонирование территорий. Правила землепользования и застройки. Градостроительный регламент.

Статья 35 Градостроительного кодекса: виды и состав территориальных зон

 

1.В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

 

2.В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами

 

 

3.В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. В Воронеже 11 зон жилой застройки.

 

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения…

 

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

 

 

6. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

 

-коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

 

-производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

-иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

 

7. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

 

8.В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

 

-зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

 

-зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

9.В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

10.В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

 

11.В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

 

12.В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

 

13.Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительное зонирование - зонирование территории мо в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого участка только к одной зоне. И в 1 зоне устанавливается единый для всех градостроительный регламент. Основной НА – правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается НПА органов мсу. В нем устанавливаются: - территориальные зоны, - градостроительные регламенты; - порядок применения этого док-та и внесение в него изменений.

Градостроительный регламент

 

1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

 

2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

 

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

 

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

 

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

 

3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

 

4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

 

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

2) в границах территорий общего пользования; 3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами. (см. текст в предыдущей редакции) 4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

 

 

5. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

Градостроительный регламент – это установленные в пределах территориальной зоны виды разрешённого использования земельных участков, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешённого строительства и ограничения использования земельных участков.

Этот регламент обязателен для всех правообладателей земельных участков. В одной территориальной зоне правообладатели могут использовать землю в соответствии с любым видом разрешённого использования.

Земельный участок считается несоответствующим градостроительному регламенту, если вид его использования не входит в перечень видов разрешённого использования или не соответствует предельным значениям. Использование таких участков может сохраняться, если их использование не опасно для жизни людей, памятников истории и не влияет (не нарушает) на состояние окружающей среды. Если же нет – то запрет на использование таких участков устанавливается органами местного самоуправления.

Новое строительство и реконструкция допускается только с учётом градостроительных регламентов.

Градостроительные регламенты включают в себя три составные части.

Решения о разработке и подготовке принимается главой местного самоуправления, потом подготавливается проект, после их разработки органы местного самоуправления проверяют их на соответствие всем другим документам (территориальному планированию и т.д.), а потом публичные слушания, после этого проект вновь отправляется главе местного самоуправления и он представляет его представительному органу. Проект утверждается либо отклоняется и отправляется на доработку представительным органом местного самоуправления.

В градостроительном регламенте выделяются следующие виды разрешённого использования:

1. Основные виды разрешённого использования.

2. Условно-разрешённые.

3. Вспомогательные виды разрешённого использования. Они допустимы только в качестве дополнительных к основных и условным.

Изменение разрешённого использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при соблюдении требований технических регламентов.

В одной территориальной зоне изменение вида разрешённого использования с одного на другой осуществляется самостоятельно правообладателями земельных участков без дополнительных разрешений и согласований.

Порядок предоставления разрешения на условно-разрешённый вид использования земельного участка или объекта капитального строительства регулируется статьёй 39 Земельного Кодекса, а получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства регулируется статьёй 40 Градостроительного Кодекса. И в том, и в другом случае заинтересованное лицо обращается в комиссию, созданную органом местного самоуправления, которая и рассматривает этот вопрос, а затем проводит публичные слушания по этому вопросу. И с учётом публичных слушаний эти комиссии принимают соответствующие решения – разрешить или отклонить просьбу.

В гр. регламенте содержатся: -предельные размеры уч-ов; - мин. отступы от границ уч-ов для строительства зданий, растительности; - предельное кол-во этажей или высота; - максимальный % застройки уч-ка…

Вопрос 73 правовое регулирование застройки земель нп (территориальное планирование, планировка территории и архитектурно-строительное проектирование).

Территориальное планирование – это перечень административно-правовых действий по определению на будущее и фиксация в соответствующих документах основных видов совокупного использования объектов, расположенных на соответствующей территории.

Подготовка документов территориального планирования осуществляется на основе стратегий и программ развития отдельных отраслей экономики, приоритете нацпроектов и др. программ.

Документами территориального планирования РФ являются схемы территориального планирования в областях: федеральный транспорт; оборона и безопасность; энергетика; высшее проф. образование; здравоохранение.

Схемы территориального планирования РФ, субъектов РФ, мун. р-ов, предусматривающие размещение линейных объектов, утверждаются на срок не менее 20 лет, в иных случаях – не менее 10 лет. Ген планы поселений на срок не менее 20 лет.

Схемы территориального планирования РФ содержат: 1. положение о территориальном планировании (указываются виды, назначение, наименование объектов федерального значения, их характеристики и местоположение, зоны с особым использованием). 2. карты планируемого размещения объектов федерального значения. Схема утверждается Правительством, а по обороне и безопасности – Президентом.

Схемы территориального планирования РФ согласовываются с органами исп. власти субъектов. Срок согласования не может превышать 3 мес. Со дня получения уведомления об обеспечении доступа к этим схемам в информационной системе территориального планирования.

Органы исполнительной власти субъекта направляют уведомление в органы мсу, кот. в течение 30 дней дают заключение.

Если по схемам поступает соглашение, содержащее положение о несогласии, то в течение 30 дней принимается решение о создании согласительной комиссии. Срок ее работы не более 3 мес.

3. Карты границ населенных пунктов; 4. карта функциональных зон.

Следующий вид документов, который разрабатывается – это планировка территорий.

Подготовка документации по планировке осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территории, выделения элементов планировочной структуры кварталов, микрорайонов; установления границ участков, на кот. расположен объект и кот. предназначен для застройки; Подготовка документации осуществляется в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий.

Проект планировки состоит из основной части:

1. чертеж планировки территории, где отображаются красные линии, которые обозначают существующие и планируемые границы территории общего пользования; границы участков, на кот. расположены линейно-кабельные сооружения и др. объекты; линии, обозначающие дороги, улицы, подходы к водным объектам общего пользования; границы планируемого размещения объектов.

2. положения о размещении объектов капитального строительства, а также о характеристиках планируемого развития территории, развития системы транспортного обслуживания, инженерно-технического обеспечения. Подготовка проектов межевания осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям. Проект межевания вкл. чертежи межевания территорий, где указываются красные линии, отступы от них, границы застроенных участков, границы формирующихся участков, границы действия публичных сервитутов….

Статья 48 ГР. Кодекса. Архитектурно-строительное проектирование

 

1. Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

2. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

 

(см. текст в предыдущей редакции)

 

5. В случае, если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчикобязан предоставить такому лицу:

(см. текст в предыдущей редакции)

 

1) градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

(см. текст в предыдущей редакции)

 

2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

 

3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

 

6. Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

 

7. Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.

 

8. Орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

9. Проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Статья 51. Разрешение на строительство (см. текст в предыдущей редакции)

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка

Разрешение должно быть выдано в течение 10 дней с момента подачи заявления. К заявлению прилагаются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план; материалы, которые содержатся в проектной документации; положительное заключение государственной экологической экспертизы; может быть надо согласие всех правообладателей этого капитального строительства на реконструкцию…

Разрешение на строительство для индивидуально-жилищного строительства действует в течение десяти (10) лет. А вообще разрешение на строительство действует на срок, который установлен проектом организации строительства объекта. Срок действия разрешения может быть продлён – за два месяца (60 дней) до истечения срок разрешение на строительство может быть продлено.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

 

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

(см. текст в предыдущей редакции)

 

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

 

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

 

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

(см. текст в предыдущей редакции)

 

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Не требуется предоставление градостроительного плана земельного участка для ввода объекта в эксплуатацию в случае, если разрешение на строительство выдано до введения в действие гр. кодекса.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на земельный участок; -градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории; - разрешение на строительство;

-акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора); -документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство. - документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); -схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство. - заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. -документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие документов. 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В течение трех дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший такое разрешение, направляет копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.

Вопрос 74 понятие, состав и общие черты правового режима земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения.

Эти земли расположены за границами нас. пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством.

Особенности: - выступают как базис для размещения объектов промышленности, транспорта… 1)земли спец. назначения имеют либо ленточную форму расположения, либо островную (компактную, площадную). Участки, предоставленные для линейных объектов, характеризуются протяженностью и наличием полосы отводов. На площадных уч-ах размещаются заводы, вокзалы… В зависимости от задач земли подразделяются: -земли промышленности,- энергетики, - транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, - земли для обеспечения космической деятельности, - земли обороны и безопасности,- иного спецназначения. 2) самая большая из них – земли обороны и безопасности – примерно 70%; В состав земель спецназначения могут включаться зоны с особым использованием земель (санитарно-защитные, охранные, земли вредного воздействия, санитарные разрывы). Установление таких зон имеет своей целью: обеспечение экологической безопасности людей предотвращение негативного воздействия определенных объектов на окружающую среду, - обеспечение функционирования этих объектов. 3) большое кол-во уч-ов принадлежит на праве собственности РФ: земли обороны и безопасности, транспорта и энергетики, ж/д тр-та. Но могут нах. и в др. формах собственности: например, земли автомобильного транспорта. Субъекты, которые используют данные земли, явл. юрлица. Только 0,5 % таких земель нах. в частной собственности. 4) Отсутствие единого кодифицированного акта, разнообразие подзаконных актов. 5) Нормирование уч-ов, кот. предоставляются для спецнужд: устанавливаются нормы отводов для ж/д, аэродромов, линий электропередач. Они устанавливаются в соотв. с проектной и иной технич. документацией. 6) Перевод таких земель в др. категорию осуществляется после рекультивации нарушенных земель.