Вопрос № 1. Понятие земель населенных пунктов.

Земли населенных пунктов – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Недавно эту категорию называли землями поселений.

Нет легального понятия населенного пункта или поселения.

С т.з. ФЗ № 131-ФЗ выделяется два вида поселений: городские поселения, к которым относят города или поселки, в которых местное самоуправление осуществляется непосредственно населением и/или через выборные органы, а также сельские поселения – один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселки, села, станицы, хутора, деревни, кишлаки, аулы и т.д., в которых местное самоуправление осуществляется непосредственно населением и/или через выборные органы). Т.о., сельские поселения представляют собой некоторую совокупность населенных пунктов, т.е. понятие поселение шире, нежели населенный пункт.

Городской округ по ФЗ № 131-ФЗ – это городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы МСУ которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и муниципального района, а также может осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые Федеральными законами или законами субъектов РФ. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования, рекреационные земли, а также земли для развития территорий. Земли этой категории выполняют функцию пространственного базиса, отсюда вытекает задача рационального использования этих земель.

Земли населенных пунктов призваны обеспечивать реализацию различных нужд проживающего на данной территории населения (жилищные, социальные, экологические, культурные и т.д.).

Земли населенных пунктов находятся в границах населенного пункта. Согласно ст. 84 ЗК РФ границы отделяют земли населенного пункта от земель иных категорий. Проекты границ относятся к градостроительной документации. Установление или изменение их согласно ст. 84 ЗК РФ осуществляется путем:

1. Утверждения или изменения генерального плана городского округа, поселения и т.д.

2. Путем утверждения или изменения схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов.

 

Границы устанавливаются и изменяются законами субъектов РФ, кроме городов Москва и СПБ.

Перевод земельных участков населенных пунктов в другую категорию или, наоборот, включение земельных участков в состав земель населенных пунктов осуществляется в соответствии со ст. 8 ФЗ № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» путем установления или изменения границ населенных пунктов. П. 3 ст. 84 ЗК РФ предусматривает правило, по которому включение земельных участков в границы населенного пункта не влечет прекращения прав собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.

Земли населенных пунктов подлежат зонированию в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

Правовой режим земель населенных пунктов – это установленный нормами права порядок должного поведения по отношению к землям данной категории, направленный на обеспечение их рационального использования, создания благоприятной среды жизнедеятельности, обеспечение экологической безопасности населения, развитие и функционирование населенного пункта как единого и сложного социально-экономического объекта.

 

Вопрос № 2. Зонирование.

Впервые понятие и цели зонирования были определены в Градостроительном кодексе 1997 года.

Цель зонирования – обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защита территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнение окружающей среды, охрана особо охраняемых объектов.

Ст. 85 ЗК РФ называет следующие виды зон, которые могут быть установлены на территории населенного пункта:

- жилые зоны, в пределах которого допускается строительство объектов культурного и социального назначения.

- общественно-деловая зона, в которой также допускается и строительство жилых зданий.

- производственные зоны – предназначены для размещения и застройки промышленных объектов, зоны инженерных и транспортных инфраструктур.

- рекреационные зоны.

- зоны сельскохозяйственного использования – соды, дачи, городские теплицы.

- зоны специального назначения (кладбища, крематории, колумбарии).

- зоны военных объектов.

- иные зоны (например, зоны историко-культурного назначения, особо охраняемых объектов).

Правовой основой зонирования являются Правила землепользования и застройки, согласно ст. 30 Градостроительного кодекса, эти правила разрабатываются для:

1) создания условий устойчивого развития территорий, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия.

2) Создания условий для планировки территорий.

3) Обеспечения законных прав и интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

4) Создания условий для привлечения инвестиций, в т.ч. путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

 

Комментарий к Градостроительному кодексу Бандорина.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1. Порядок применения и внесения изменений.

2. Карту градостроительного зонирования.

3. Градостроительный регламент – документ, который определяет правовой режим земельных участков соответствующих зон.

 

Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса, градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков, а равно и всего, что находится над и под поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Земельные участки одной зоны определяются одним градостроительным регламентом.

Градостроительный регламент устанавливает:

· Виды разрешенного использования зоны.

· Предельные, т.е. минимальные и максимальные размеры как земельных участков, так и параметры объектов капитального строительства.

· Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

 

Правила землепользования и застройки утверждаются представительными органами МСУ, но с обязательным проведением общественного слушания.

 

Вопрос № 3. Правовые требования к застройке.

Застройка осуществляется на основе градостроительной документации и, в частности, на основе генерального плана. Генеральный план осуществляется применительно ко всем территориям поселений и городских округов, он включает карту планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, таких, как:

1. Тепло-, газо-, водо-, электроснабжения населения.

2. Автомобильных дорог общего пользования, мостов, иных транспортных сооружений.

3. Иных объектов, необходимых для осуществления полномочия органов МСУ.

 

Чтобы строительство считалось законным. Необходимо соблюдение трех основных условий:

1. Требование к земельному участку – земельный участок должен быть приобретено или предоставлен для целей строительства и надлежащим образом должны быть оформлены права на этот участок.

2. Требуется наличие градостроительного плана. Ст. 44 Градостроительного кодекса предусматривает, что этот план готовится в отношении всех застроенных земельных участков или предназначенных под застройку или реконструкцию. В этот документ включаются сведения о границе земельного участка, границы зон действия публичных сервитутов, минимальные отступы от границ земельного участка, информация о разрешенном использовании, информация о расположенных в границах земельного участка объектов капитального строительства и культурного наследия, о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. Форма плана утверждена Постановлением Правительства № 840 от 29.12.2005 года.

3. Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана, и дающий право застройщику осуществлять строительство, а также реконструкцию объектов, капитальный ремонт за исключением случаев, установленных градостроительным кодексом.

 

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, разрешение выдается органами МСУ на основании заявления застройщика, к которому он должен приложить ряд документов: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, разрешение на отклонение от предельных параметров (при его наличии), согласие всех правообладателей объектов капитального строительства.

Для индивидуального жилищного строительства нужно предъявить застройщику только: правоустанавливающие документы на участок, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В течение 10 дней уполномоченные органы должны проверить наличие документа, соответствие проектной документации градостроительному плану и выдать разрешение на строительство.

Исключения из общего правила предусмотрены в п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса – разрешение не требуется для строительства гаража на земельном участке, предоставленного физическому лицу или для ведения садоводства или дачного хозяйства. Также не требуется разрешение в случае строительства объектов, не относящихся к объектам капитального строительства, в случаях строительства вспомогательных объектов, в случаях, когда строительство, капитальный ремонт, реконструкция, ремонт не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности, безопасности и в иных случаях, установленных федеральным законодательством и законами субъектов.

Разрешение выдается на срок, обоснованный проектом строительства, а для индивидуального строительства на 10 лет.

При нарушении любого из указанных условий объект становится самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).

 

Тема: Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта и связи, радиовещания и телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.