Договор имущественного найма (аренды): определение, характеристика, стороны, предмет, форма, виды, отличие от договора купли-продажи, ссуды, жилищного найма

Понятие:

По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Характеристика:

двусторонний,

реальный или консенсуальный;

возмездный.

Стороны –

наймодатель (арендодатель). Наймодателями могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные лица, и лица, которым принадлежат имущественные права (ст. 761 ГК).

наниматель (арендатор).

ГК не предъявляет специальных требований к сторонам договора найма – ими могут быть как юридические, так и физические лица.

Предметом договора найма (ст. 760 ГК) может быть:

1. вещь, которая определена индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма;

2. имущественные права.

Не могут быть предметом договора:

- потребляемые вещи;

- родовые вещи;

- деньги и ценные бумаги;

- ЦИК предприятий, указанных в ст. 4 ЗУ «Об аренде государственного и коммунального имущества»;

- объекты государственной собственности, не подлежащие приватизации.

Форма: применяются общие положения о сделках. Договор аренды з/у заключается в письменной форме на основе Типового договора подлежит государственной регистрации (а по желанию одной из сторон может быть нотариально удостоверен).

Виды:

- по предмету: договоры аренды земельного участка, здания и другого капитального сооружения, жилья, транспортного средства и т.д.

- по сроку: кратко-, средне- и долгосрочные;

- отдельные виды: договор аренды государственного и коммунального имущества; лизинг; бытовой прокат; фрахтование морского судна и чартер (фрахтование воздушного судна).

Отличия от других договоров:

- ОТ К-П: наниматель получает имущество не в собственность, а в пользование.

- ОТ ЗАЙМА: предметом договора найма могут быть только индивидуально-определенные, не потребляемые вещи (нежилые помещения, оборудование, авто), не уничтожаемые в процессе их использования. А заемщик приобретает имущество в собственность и обязан вернуть не тоже имущество, а такое же количество вещи того самого рода и качества;

- ОТ ССУДЫ: наем является возмездным;

- ОТ жилищного найма: по предмету и по цели его использования.

 

Содержание договора аренды

Условия договора:

1. Предмет договора – существенное условие

2. Арендная плата (ст. 762 ГК): в денежной или в натуральной форме. Вносится ежемесячно, если иное не предусмотрено договором. Если стороны не определили размер арендной платы, то он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

3. Срок (ст. 763 ГК) устанавливается в договоре. Если срок в договоре не указан, договор считается заключенным не неопределенный срок.

Если договор аренды заключен между субъектами хозяйствования, то существенными условиями такого договора являются: 1) предмет (объект аренды); 2) срок договора; 3) арендная плата с учетом ее индексации; 4) условия восстановления и возврата арендуемого имущества; 5) порядок использования амортизационных отчислений.

Права и обязанности сторон:

Права наймодателя:

- требовать внесения арендной платы в установленном размере и в установленный срок;

- требовать использования предмета найма в соответствии с условиями договора и целевым назначением предмета (например, з/у);

- продать предмет найма с учетом права преимущественной покупки нанимателя.

Обязанности наймодателя:

- передать имущество нанимателю немедленно или в срок, установленный договором (ст. 765 ГК);

- передать имущество нанимателю в комплектном состоянии в соответствии с условиями о качестве и назначении (ч. 1 ст. 767 ГК);

- предупредить нанимателя обо всех известных ему особых свойствах и недостатках вещи, которые могут быть опасны для жизни, здоровья и имущества нанимателя и 3-х лиц (ч. 2 ст. 767 ГК);

- уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем (ст. 769 ГК);

- осуществлять капитальный ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 776 ГК).

Права нанимателя:

- владеть и пользоваться предметом договора в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи (ст. 773 ГК);

- право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате пользования вещью (ст. 775 ГК);

- улучшать состояние вещи (ч. 2 ст. 773 ГК) с согласия наймодателя. В этом случае наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений или получения компенсации расходов на неотделимые улучшения. Если в результате такого улучшения создана новая вещь, то у нанимателя и наймодателя возникает право общей долевой собственности (ч. 1-4 ст. 778 ГК). Если улучшения произведены без согласия наймодателя, наниматель имеет право изъятия отделимых улучшений и не имеет права на получение компенсации расходов на неотделимые улучшения (ч. 5 ст. 778 ГК);

- передавать вещь в поднаем с согласия наймодателя на срок, не превышающий срок договора найма (ст. 774 ГК);

- требовать уменьшения арендной платы, если вследствие обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, возможность пользования вещью существенно уменьшилась, а также не вносить плату за период, когда пользование имуществом было невозможным (ч. 4, 6 ст. 762 ГК);

- преимущественное право на перезаключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей (ст. 777 ГК);

- право преимущественной покупки вещи в случае ее продажи (ст. 777 ГК).

Обязанности нанимателя:

- уплачивать арендную плату в сроки, в размере и в форме, предусмотренной договором;

- при принятии вещи от наймодателя проверить ее состояние, качество и комплектность. При неисполнении этой обязанности вещь считается переданной в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК);

- за свой счет проводить текущий ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором (ч. 1 ст. 776 ГК).

Ответственность сторон:

Нанимателя:

а) за несвоевременное внесение платы – уплачивает сумму долга с учетом индекса инфляции и 3 % годовых с просроченной суммы (ст. 625 ГК), а более 3 месяцев – наймодатель может отказаться от договора;

б) за ухудшение предмета договора (ст. 779 ГК) – возмещение убытков;

в) за не проведение текущего ремонта – возмещение убытков;

г) за вред, причиненный 3-м лицам в связи с пользованием вещью, переданной в наем (ст. 780 ГК) – возмещение вреда, причиненного 3-м лицам (внедоговорная ответственность);

д) за несвоевременный возврат вещи по истечении срока договора (ст. 785 ГК) – неустойка в размере двойной арендной платы за все время просрочки возврата вещи.

2. Наймодателя:

А) за непередачу имущества нанимателю (ст. 765 ГК);

Б) за передачу некачественной вещи (ст. 768 ГК);

В) за не предупреждение о правах 3-х лиц на вещь (ч. 2 ст. 769 ГК);

Г) за не проведение капитального ремонта (ч. 3 ст. 776 ГК).

Прекращение договора:

- В случае смерти физического лица нанимателя, если иное не предусмотрено договором, и в случае ликвидации юридического лица – нанимателя (ст. 782 ГК);

- В случае отказа наймодателя от договора при просрочке платежа нанимателем более 3 месяцев;

- В случае расторжения договора по требованию наймодателя (ст. 783 ГК);

- В случае расторжения договора по требованию нанимателя (ст. 784 ГК) – при передаче некачественной вещи или не проведении капитального ремонта.

В случае досрочного прекращения договора наниматель должен незамедлительно передать вещь наймодателю.

Изменение собственника вещи НЕ влечет прекращение договора, если иное не установлено положениями договора.

Содержание договора аренды государственного и коммунального имущества

Существенными условиями договора являются:

1. Объект аренды (ЦИК предприятий и их структурных подразделений, за исключением казенных предприятий; недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения) и иное отдельное индивидуально-определенное имущество предприятий; имущество, которое не вошло в состав уставных фондов хозяйственных обществ в процессе приватизации). Объектом аренды не может быть государственное имущество, имеющее общественное значение и не подлежащее приватизации.

2. Срок договора устанавливается по согласию сторон. Договор пролонгируется при отсутствии возражений обеих сторон в течение месяца после окончания срока договора.

3. Арендная плата с учетом ее индексации. Методика определения размера арендной платы устанавливается КМУ. При этом годовая арендная плата за пользование ЦИК предприятия, его структурного подразделения не может превышать 10% стоимости арендованного имущества. Форма арендной платы – как правило, денежная, однако, возможна натуральная и смешанная.

4. Порядок использования амортизационных отчислений.

5. Восстановление арендованного имущества и условия его возврата.

6. Исполнение обязательств.

7. Обеспечение исполнения обязательств – неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т.д.

8. Порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды.

9. Ответственность сторон.

10. Страхование арендатором объекта аренды.

11. Обязанности сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества.

Обязанности арендодателя:

- передать имущество в срок и на условиях, предусмотренных договором, арендатору (иначе арендатор имеет право требовать такой передачи и возмещения причиненных задержкой убытков, либо отказаться от договора и требовать возмещения причиненных невыполнением убытков);

- осуществлять капитальный ремонт объекта аренды.

Обязанности арендатора:

- использовать объект аренды по целевому назначению;

- обеспечивать сохранность арендуемого имущества;

- своевременно и в полном объеме вносить арендную плату;

- осуществлять текущий ремонт объекта аренды;

- застраховать объект аренды.

Права арендодателя соответствуют обязанностям арендатора.

Права арендатора:

- передать арендуемое имущество в субаренду (кроме ЦИК), если иное не предусмотрено договором;

- право собственности на изготовленную продукцию и доходы.

Договор прекращается:

-- по истечении срока договора;

-- при приватизации объекта аренды арендатором;

-- при банкротстве арендатора;

-- гибели объекта аренды;

-- ликвидации юридического лица арендатора или арендодателя;

-- расторжением по согласию сторон;

-- в случае расторжения по требованию одной сторон при неисполнении другой стороной своих обязательств или при других нарушениях.

Односторонний отказ от договора не допускается.