Тема 7. Охрана жилищных правоотношений.

I. Задания для самостоятельной работы

1. Подготовьте ответ на вопрос: «Каковы случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами»?

2. Назовите обстоятельства, устанавливаемые судом при выселении граждан в связи с необходимостью проведения капитального ремонта.

3. Изучите самостоятельно вопрос: «Предоставление нанимателю другого жилого помещения взамен ремонтируемого».

4. Решите тест:

I. Меры охраны, применяемые в жилищной сфере, - это:

А) меры самозащиты;

Б) меры оперативного воздействия;

В) меры государственного принудительного воздействия;

Г) меры, указанные в п. «а» - «в».

II. Расторжение наймодателем договора коммерческого найма в связи с неоплатой в срок нанимателем занимаемой им жилой площади относится к мерам:

А) оперативного воздействия на нанимателя;

Б) государственного принудительного воздействия;

В) самозащиты наймодателя;

Г) указанным в п. «б» и «в».

III. За нарушение жилищного законодательства предусмотрены следующие виды ответственности:

А) гражданско-правовая;

Б) административная;

В) уголовная;

Г) все, указанные в п. «а» - «в».

II. План семинарского занятия

1. Сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами.

2. Переселение на время капитального ремонта.

3. Принудительный обмен.

III. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому занятию

Охрана или защита - это деятельность, возникающая при наличии конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права.. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты).

Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее выселение их из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость проведенного им капитального ремонта жилого помещения, являющегося обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке имеет место только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.

IV. Рекомендуемая литература

Нормативная литература

1. Конституция Российской Федерации 1993 г.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации 2005 г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (1, 2, 3 части).

4. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «о праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места жительства в пределах Российской Федерации.

5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Утв. Постановлением правительства РФ от 17.09.2001 г. // Собрание законодательства РФ, 2001, № 39.

Дополнительная литература

1. Айман Т.О. Жилищное право Российской Федерации. М.. 2002.

2. Глазов Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М., 2005.

3. Гришаев СП. Ваше право собственности на жилой дом, квартиру, Справочное пособие М.: БЕК, 1995;

4. Гришин И.П. Основания возникновения договора найма жилого помещения и его прекращения. М.: 1991;

5. Данилов Е.П. Жилищные споры по новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005

6. Жилищное право: Учебник для студентов вузов./ Под ред. проф. И.А.Еремичева, проф. П.В. Алексия. М., 2005.

7. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.

8. Зрелов А.П., Каснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005.

9. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М., 2002.

10. Комментарий у Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)под ред. О.А. Городова. М., 2005.

11. Комментарий к жилищному кодексу РФ./ Под ред. М.Ю.Тихомирова. М., 2005

12. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М: Статут, 2000;

13. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М.: Статут, 2001.

14. Крашенинников П.В. Жилищное право. Учебное пособие, М.: Статут, 2000;

15. Суперека С.В. Жилищное право М., 2005.

Тема 8. Распоряжение жилыми помещениями.

I. Задания для самостоятельной работы

1. Составьте конспект пятого вопроса плана семинарского занятия.

2. Назовите основания возникновения права пользования жилыми помещениями.

3. Дайте понятие договора купли-продажи и охарактеризуйте его содержание.

4. Назовите существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением.

5. Дайте понятие и охарактеризуйте содержание договора аренды жилого помещения.

6. Назовите основные категории договора об ипотеке (залоге недвижимости) квартиры (жилого дома).

7. Охарактеризуйте предмет договора об ипотеке и функции закладной по договору.

8. Составьте таблицу прав и обязанностей залогодателя по условиям договора об ипотеке.

9. Ответьте на вопрос: «Как обеспечены права залогодержателя по договору об ипотеке»?

II. План семинарского занятия

1. Договор купли- продажи жилого помещения.

2. Договор мены помещениями.

3. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.

4. Договор дарения жилого помещения.

5. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

6. Договор об ипотеке (залоге недвижимости).

7. Обеспечение прав по договору об ипотеке.

III. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому занятию

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

3) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома, однако при этом уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на жилое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность жилого помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в этом доме. Условия договора, которыми переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Обязанности собственников жилых помещений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля таких обязательных расходов для каждого собственника жилого помещения определяется его долей в праве собственности на общее имущество дома. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

IV. Рекомендуемая литература

Нормативная литература

1. Конституция Российской Федерации 1993 г.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации 2005 г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (1, 2, 3 части).

4. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «о праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места жительства в пределах Российской Федерации.

5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Утв. Постановлением правительства РФ от 17.09.2001 г. // Собрание законодательства РФ, 2001, № 39

Дополнительная литература

1. Глазов Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М., 2005.

2. Гражданское право России: Учебник Ч. 1 / под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998.

3. Гражданское право: Учебник. Ч. 2./ под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999.

4. Гражданское право: Учебник. Ч. 2/ под ред. Е.А. Суханова. М., 2005.

5. Гришаев СП. Ваше право собственности на жилой дом, квартиру, Справочное пособие М.: БЕК, 1995;

6. Данилов Е.П. Жилищные споры по новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005

7. Жилищное право: Учебник для студентов вузов./ Под ред. проф. И.А.Еремичева, проф. П.В. Алексия. М., 2005.

8. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.

9. Зрелов А.П., Каснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005.

10. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М., 2002.

11. Комментарий у Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)под ред. О.А. Городова. М., 2005.

12. Комментарий к Жилищному кодексу РФ./ Под ред. М.Ю.Тихомирова. М., 2005