Тема 6. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения.

I. Задания для самостоятельной работы

1. Раскройте в письменной форме отличия в правомочиях собственника жилого помещения и лица, имеющего ограниченные вещные права на жилое помещение.

2. Дайте определения следующим понятиям: «вещное право», «право пользования», «право владения», «право распоряжения», «ипотека», «сервитут», «право пожизненного проживания».

3. Подготовьте доклад на тему: «Правовое регулирование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома».

4. Установите, что является признаком многоквартирного дома. Какой орган управляет многоквартирным домом?

5. Подготовьте ответ на вопрос: «В каком случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным принимать решения»?

6. Решите задачу:

А) Члены дачно-строительного кооператива на общем собрании решили для охраны строящихся домиков и завозимых материалов нанять сторожа и предоставить ему в пользование находящийся на территории ДСК щитовой домик, который ранее использовался для заседаний правления кооператива. Позднее дом утеплили, чтобы в нем можно было проживать зимой. Через несколько лет сторож заболел и уволился. Правление предложило ему освободить домик, но он отказался, ссылаясь на то, что он пенсионер по старости и другого жилья не имеет. По его мнению, ДСК обязан предоставить ему жилье, пригодное для постоянного проживания. В ответ правление заявило, что никакой жилой площадью кооператив не располагает, а дачи строит только для своих членов.

Решите спор.

Б) Престарелый Ферапонтов имел в собственности жилой дом, где одну из комнат по договору найма снимал Семенов. В связи с невозможностью содержать дом Ферапонтов предложил жильцу купить его с условием пожизненного содержания прежнего хозяина с иждивением, но Семенов отказался.

Тогда Ферапонтов заключил такой договор с Петраковам, проживавшим с семьей из трех человек в общежитии. Поселившись в доме, Петраков предъявил иск о выселении Семенова, мотивируя свои требования тем, что изолированная комната, занимаемая Семеновым по договору, заключенному с Ферапонтовым, теперь предназначена для проживания самого Ферапонтова, а оставшиеся две смежные комнаты – семьи Петракова.

Семенов в свою очередь полагает, что раз Петраков денег не платил, он не может требовать выселения, к тому же Семенов уплатил за проживание на год вперед.

Решите спор.

II. План семинарского занятия

1. Основания возникновения права собственности на жилое помещение.

2. Приобретение гражданами жилых помещений в собственность в домах государственного и муниципального жилищного фонда в порядке приватизации.

3. Жилищные права и обязанности собственника и членов его семьи.

4. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

5. Основания прекращения права собственности на жилые помещения

6. Право собственности и порядок определения долей на общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме.

III. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому занятию

Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе). Поскольку такая возможность имеет предусмотренное законом основание или титул (например, договор купли-продажи с предшествующим владельцем, переход по наследству), она называется законным, или титульным владением в противоположность фактическому беститульному (т.е. незаконному) владению (например, лица, присвоившего находку, клад).

Правомочие пользования - основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления для производственных или личных нужд (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им.

Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения в отношении нее юридических актов. Не вызывает сомнения, что, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении той вещи, которую он уничтожает, если она стала ему ненужной, либо выбрасывает ее, либо когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается ею, совершая одностороннюю сделку, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в данном случае происходит осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.

Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами.

Отчуждение может производиться посредством следующих сделок с жилым помещением: купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи жилья по наследству.

Жилые помещения (квартиры, дома) - это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности бессрочно. Права всех собственников защищаются равным образом. Для того чтобы иметь гражданские права, в том числе право собственности, гражданин должен быть правоспособным, а чтобы полностью самостоятельно их осуществлять, нужно быть дееспособным. Право собственности на жилое помещение возникает только на основаниях, предусмотренных законом (по договору приватизации, купли-продажи, дарения, в порядке наследования, при новом строительстве и др.). Для подтверждения права собственности на жилое помещение служат правоустанавливающие документы, состав которых зависит от того, каким образом получено в собственность жилое помещение.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ):

1) отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (например, по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, по завещанию и др.);

2) передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (например, сдавать жилое помещение внаем, в аренду);

3) отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Однако при этом собственник должен использовать жилое помещение только для проживания граждан - подобное ограничение прав собственника жилого помещения установлено гражданским законодательством (ст. 288 ГК РФ). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (ст. 288 ГК РФ). Собственник жилого помещения не вправе нарушать права и интересы других лиц, отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

IV. Рекомендуемая литература

Нормативная литература

1. Конституция Российской Федерации 1993 г.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации 2005 г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (1, 2, 3 части).

4. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «о праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места жительства в пределах Российской Федерации.

5. Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

8. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Утв. Постановлением правительства РФ от 17.09.2001 г. // Собрание законодательства РФ, 2001, № 39.

Дополнительная литература

1. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи.// ЭЖ-ЮРИСТ, 2005, № 14.

2. Глазов Л.П. Комментарий к жилищному кодексу РФ (постатейный). М., 2005.

3. Данилов Е.П. Жилищные споры по новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005

4. Жилищное право: Учебник для студентов вузов./ Под ред. проф. И.А.Еремичева, проф. П.В. Алексия. М., 2005.

5. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. 1994. № 5.

6. Зрелов А.П., Каснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005.

7. Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? /Адвокат, 2004, № 5.

8. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов).-М.: Юрайт-Издат, 2004.

9. Киндеева Е.А. Построил дом - оформи права. // ЭЖ-ЮРИСТ, 2005, № 4.

10. Комментарии к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

11. Комментарий у Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)под ред. О.А. Городова. М., 2005.

12. Комментарий к новым законодательным актам. // Консультант бухгалтера, 2005, № 2.

13. Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М: Статут, 2000;

14. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М.: Статут, 2001.

15. Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Хозяйство и право, 2005, № 3.

16. Пчелинцева Л. Проблемы реализации права граждан Российской Федерации на жилище./ хозяйство и право, 2004, № 5.

17. Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме. // Российская юстиция, 2000, № 10.

18. Самойленко О.Б. Комментарий к пакету жилищных законов. // Налоговый учет для бухгалтера, 2005, № 2.

19. Суханов Е.А. Лекции о праве собственность. М., 1991.

20. Суперека С.В. Жилищное право М., 2005.