Тема 5. Понятие договора найма жилого помещения.

I. Задания для самостоятельной работы

1. Охарактеризуйте в письменной форме понятие «нуждаемость» в улучшении жилищных условий.

2. Проведите сравнительный анализ понятий «обмен» и «мена» жилых помещений.

3. Сравните в письменной форме договор социального найма по Жилищному кодексу РСФСР 1983 г. и Жилищному кодексу РФ 2005 г.

4. Составьте схему отличий договоров социального и коммерческого найма.

5. Составьте таблицу прав, обязанностей и ответственности нанимателя. Наймодателя, временного жильца и поднанимателя.

6. Решите задачу (письменно):

Иван Москалев обратился в суд с исковым заявлением, в котором он просил признать его собственником своей двухкомнатной квартиры, подаренной Артуру Далоеву, поскольку оформление дарения и государственная регистрация ее были совершены в период длительного психического расстройства заявителя.

В ходе судебного заседания выяснилось, что Иван Москалев страдает психическим заболеванием. В октябре 2006 г. он познакомился с Артуром Далоевым у пивного ларька, после чего последний несколько дней жил у него на квартире. Договор дарения квартиры у него имеется.

1. Правильно ли было сформулировано Иваном Москалевым требование в суд?

Можно ли считать договор дарения квартиры, описанный в задаче, действительным? Если нет, то, что и кому следует предпринять?

На основании каких статей, какого кодекса должно решаться это дело судом?

II. План семинарского занятия

1. Понятие договора коммерческого найма. Предмет, форма и срок договора коммерческого найма.

2. Понятие договора социального найма, его особенности. Предмет, форма и срок договора социального найма.

III. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому занятию

Жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов предоставляется по договору социального найма (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ): одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления), либо управомоченное лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (ст. 60 ЖК РФ).

Малоимущие граждане - это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или ее субъекта по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных по установленным Жилищным кодексом, или федеральным законом, или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Категориям граждан, указанным в норме части 3 статьи 49 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления, если последние наделены в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. До вступления в силу Жилищного кодекса России (до 1 марта 2005 г.) жилые помещения по договору социального найма могли предоставляться не только малоимущим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях.

Ранее статья 38 Жилищного кодекса РСФСР устанавливала норму жилой площади - 12 кв. м. на одного человека; это был предельный размер предоставляемой жилой площади. На практике жилое помещение предоставляется в Российской Федерации гражданам в размере от 9 до 12 кв. м жилой площади. В некоторых регионах жилье предоставлялось по общей площади, в качестве «социальной нормы площади жилья».

Действующее законодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:

1) норма предоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального найма),

2) учетная норма (норма для принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий),

3) социальная норма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья коммунальных услуг).

Согласно части 1 статьи 50 ЖК РФ, нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норму предоставления устанавливает орган местного самоуправления в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Например, согласно статье 12 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», а также пункту 5 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного постановлением Московской городской Думы от 31 января 2001 г. № 12, норма предоставления жилого помещения в Москве (социальная норма) составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, а норма постановки на учет по улучшению жилищных условий - 10 кв. м общей площади на каждого проживающего. Федеральными законами и законами субъектов Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, указанным в части 3 статьи 49 ЖК РФ категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования в квартире.

Учетная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления; ее размер не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом.

Определение учетной нормы и нормы предоставления имеет большое юридическое значение. Например, согласно части 1 статьи 80 Жилищного кодекса, наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления; в соответствии со статьей 81 Жилищного кодекса наниматель по договору социального найма имеет право на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения при условии, что площадь занимаемого помещения составляет более нормы предоставления, приходящейся на каждого члена семьи.

IV. Рекомендуемая литература

Нормативная литература

1. Конституция Российской Федерации 1993 г.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации 2005 г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (1, 2, 3 части).

4. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)».

5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Утв. Постановлением правительства РФ от 17.09.2001 г. // Собрание законодательства РФ, 2001, № 39.

6. Санитарно эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»: Утв. Главным государственным санитарным врачом РФ от 15.12.2005 г.

Дополнительная литература

1. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи.// ЭЖ-ЮРИСТ, 2005, № 14.

2. Глазов Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М., 2005.

3. Гражданское право России: Учебник Ч. 1 / под ред. З.И. Цыбуленко. М., 1998.

4. Гражданское право: Учебник. Ч. 2./ под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999.

5. Гражданское право: Учебник. Ч. 2/ под ред. Е.А. Суханова. М., 2005.

6. Данилов Е.П. Жилищные споры по новому Жилищному кодексу РФ. М., 2005

7. Жилищное право: Учебник для студентов вузов./ Под ред. проф. И.А.Еремичева, проф. П.В. Алексия. М., 2005.

8. Жилищное право: Учебник для студентов вузов./ Под ред. проф. И.А.Еремичева, проф. П.В. Алексия. М., 2005.

9. Зрелов А.П., Каснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. М., 2005.

10. Крашенинников П.В. Новый Жилищный кодекс: что год грядущий нам готовит? //Адвокат, 2004, № 5.

11. Комментарии к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. М.Ю.Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

12. Комментарий к новым законодательным актам. // Консультант бухгалтера, 2005, № 2.

13. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. М., 2002.

14. Комментарий у Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) под ред. О.А. Городова. М., 2005.