Залог недвижимости. Понятие и основания возникновения залога. Экономические и правовые основы залога недвижимости

Система перезалога объекта недвижимости

Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости

 

Особенности залога земельных участков

Земля - это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Залог земельных участков возможен не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежности главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В ст. 135 ГК РФ установлено: "Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное". Поэтому если заложена главная вещь (здание), то считается заложенной и принадлежность - земельный участок.

Анализируя механизм залога земельных участков, необходимо учитывать еще один существенный момент. Земля - основное средство производства (фактор) - выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами, которая состоит из главной вещи (самой земли) и плодов, урожая - продуктов ее органического развития, отделяющихся от нее и образующих новые вещи, не нарушая качества земли. Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого объектом залога в зависимости от условий могут быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая.

Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков.

1. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.

2. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.

3. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только па принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное условие.

При наличии в договоре такого условия в случае реализации участка залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания (п. 4 ст. 340 ГК РФ (в ред. от 30.12.2004 № 213-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ)).

5. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.

6. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.

7. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта РФ, но не районного уровня.

8. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания па участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.

9. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.

10. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита (схемы 16.30, 16.31).

Ипотека земельных участков

Виды REIT

· Рентные или долевые (Equity REIT). Большинство (90%) фондов недвижимости принадлежит к данному типу. Они покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов.

· Ипотечные (Mortgage REIT). Эта категория REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Они получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам.

· Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Они инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Преимущества REIT

Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств.

Ликвидность. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать свой объект, в то время как акции REIT ежедневно торгуются на фондовых биржах США.

Отсутствие затрат на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем.

Регулярный доход и защита от инфляции. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды. В свою очередь, долевые REIT предоставляют определенную защиту от инфляции, так как рентные платежи обычно пересчитываются с учетом роста уровня цен.

 

Правовые режимы земель.

Правовой режим земель – это правовая характеристика возможного использования земель, совокупность правовых норм, определяющих порядок должного отношения к ЗУ исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования.

Категории земель:

1) Земли с/х назначения

2) Земли населённых пунктов

3) Земли промышленного и специального назначения

4) Земли особоохраняемых территорий

5) Земли лесного фонда

6) Земли водного фонда

7) Земли запаса

Правовое регулирование – совокупность прав, обязанностей, запретов и дозволений независимо от субъекта которому принадлежит участок.

Элементы ПР:

1) Права собственников и лиц, не являющихся собственниками

2) Управление в сфере использования охраны земли

3) Правовая охрана земель

4) Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства.

Категории земель указываются в актах органов власти и местного самоуправления о предоставлении ЗУ, договорах, в гос. кадастре, и др.

 

 

Землеустройство. Основные понятия.

Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления с\х производства.

Объектами землеустройства являются территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных и др. административно-территориальных образований, территории населённых пунктов, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий и зон.

Задачи землеустройства:

1) изменение границ объектов землеустройства

2) предоставление и изъятие земельных участков

3) определение границ частей объектов ограниченных в использовании

4) перераспределение используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления с\х производства

5) выявление нарушенных земель, а также земель подверженных водной и ветровой эрозии, подтоплению, заболачиванию, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям

6) проведение мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель.

Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Он состоит из следующих взаимосвязанных и последовательных стадий:

· возбуждение ходатайства о проведении землеустроительного действия;

· подготовительные работы к составлению проекта землеустройства;

· составление проекта землеустройства;

· рассмотрение проектной документации и утверждение проекта;

· перенесение проекта в натуру (на местность);

· оформление и выдача землеустроительных материалов и документов;

· осуществление авторского надзора за выполнением проекта землеустройства собственниками земли, землепользователями и арендаторами.

 

При проведении землеустройства осуществляют:

1) Изучение состояния земель в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии

2) Геодезические и картографические работы

3) Почвенные, геоботанические и другие обследования

4) Оценка качества земель

5) Инвентаризация земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ и др. характеристик

6) Планирование и организация рационального использования земель и их охраны

7) Территориальное землеустройство:

A. Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства. Осуществляется на основе Государственного градостроительного кадастра.

Отвод земель – обособление данного участка от всех других, в результате чего определяются конкретные границы объектов землевладения и земле пользования.

 

B. Межевание объектов землеустройства – работа по установлению границ ЗУ с закреплением их межевыми знаками, определению их координат и изготовлению карты. Осуществляется на основе Государственного градостроительного кадастра.

 

8) Внутрихозяйственное устройство – организация рационального использования и охраны с/х земель.

9) Карта объекта землеустройства – документ, отражающий размер, границы объекта землеустройства и размещение недвижимости прочно связанной с землёй.

 

Система наблюдений за состоянием земель называется мониторингом, объектами которого являются все без исключения земли РФ.

Основные задачи:

1) своевременное выявление изменения состояния земель, их оценка, прогноз и разработка рекомендаций

2) Информационное обеспечение о земельных ресурсах РФ и их состоянии

3) Обеспечение граждан РФ о состоянии окружающей среды.

 

11.Структура государственного управления земельными ресурсами. Направления государственного управления.

Государственное управление земельными ресурсами обеспечивает соблюдение земельного законодательства с помощью государственного контроля за использованием и охраной земель, проведения землеустройства и мониторинга земель, ведение государственного земельного кадастра, осуществление мероприятий по рациональному использованию земель и их охране.

Государственное управление землей подразделяется на общее и отраслевое.

Общее государственное управление землями осуществляется государственными органами законодательной, исполнительной и судебной власти, а также органами местного самоуправления.

К компетенции Федеральных органов законодательной власти можно отнести:

- принятие Земельного кодекса и иных Федеральных законов, в соответствии с которыми органы законодательной власти субъектов Российской Федерации принимают законы и иные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения;

- утверждение единых принципов платы за землю и единых принципов регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимости в порядке ведения государственного земельного кадастра;

- определение специального правового режима для отдельных категорий земель;

- установление порядка отнесения земель к Федеральным и определение порядка распоряжения и управления этими землями.

К компетенции органов законодательной власти субъектов Федерации относятся:

- принятие законов и иных нормативных правовых актов в соответствии с Конституцией Российской Федерации, земельным законодательством, другими законами Российской Федерации;

- определение территорий с особым правовым режимом использования земель, установление и изменение их границ;

- отмена противоречащих земельному законодательству решений соответствующих органов исполнительной власти субъектов Федерации, органов местного самоуправления;

- установление предельных размеров земельных участков;

- установление размеров и порядка взимания платы за землю, а также установление порядка ее централизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации;

- утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов Федерации, а также порядка изменения целевого назначения земельного участка;

 

Государственное управление земельными ресурсами, мониторинг земель, землеустройство, государственный земельный кадастр и контроль

В Проекте Земельного кодекса отсутствует раздел по планированию использования земель на разных уровнях управления (федеральном, региональном, муниципальном), не выявлена их взаимосвязь и приоритеты. Действительно, функционирование земельных ресурсов в новых экономических условиях ведет к необходимости уточнения полномочий субъектов земельных отношений.

К полномочиям РФ относится управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности РФ (федеральной собственности). Однако России, чтобы стать рачительным собственником земельных богатств, также надо знать количество и качество земель, разумно ими распоряжаться, проводя землеустройство, наблюдая за поддержанием качества земель, контролируя их рациональное использование и охрану.

Мониторинг земель, землеустройство, государственный земельный кадастр, государственный контроль за использованием и охраной земель общепризнаны как функции управления земельными ресурсам, как межотраслевые правовые институты и как институты земельного права. Их понятие, содержание и развитие коренным образом зависят от политических, экономических и правовых преобразований, происходящих в государстве. Поэтому, когда Президент России провозгласил курс на укрепление государственного единства и усиление власти, потребовалось обновление основ функций управления земельными ресурсами, особенно государственного управления, в условиях рыночной экономики на качественно новой законодательной основе. К сожалению, этого не произошло в Проекте ЗК РФ. В нем отсутствует новая система управления земельными ресурсами, в том числе государственного управления земельными ресурсами, в которой бы все ее элементы были тесно связаны друг с другом на научно обоснованной теоретической концептуальной основе управления земельными ресурсами и общей основе изложения правового материала. В Проекте ЗК РФ ярко прослеживается приспособление старой системы управления земельными ресурсами, в том числе государственного управления, к рыночным экономическим отношениям.

Во-первых, ЗК РФ провозгласил, что устанавливает: “обязательные…требования к мониторингу земель, землеустройству, государственному земельному кадастру, государственному контролю за использованием и охраной земель…” (п.2 ст.2). Поэтому в последующих нормах ЗК РФ можно было ожидать стройную систему функций управления земельными ресурсами, в том числе и государственного управления, которая бы четко перечислила все функции управления и единообразно раскрыла понятие, цель, задачи и порядок каждой из них. Однако таких четких и

Если мониторинг земель (п.1 ст.67), землеустройство (п.1 ст.68) и государственный земельный кадастр (п.1 ст.70) имеют определения их понятий, то в отношении государственного контроля за использованием и охраной земель (п.2 ст.2) или государственного земельного контроля (подп.3 п.1 ст.9; ст.71) ограничились лишь провозглашением контрольной функции и возложением ее на “…специально уполномоченные государственные органы за соблюдением земельного законодательства, норм, правил и требований по охране и использованию земель…” (п.1 ст.71).

Если задачи мониторинга и землеустройства земель не совсем корректно (так как некоторые из них по сути таковыми не являются), но все-таки названы (причем, в одном случае они пронумерованы – их три (ч.2 ст.67), в другом — не пронумерованы (ч.2 ст.68), то задачи государственного земельного кадастра и государственного земельного контроля не определены.

Недостаточное правовое регулирование основных положений управления земельными ресурсами сказывается и на уровне правового регулирования порядка его осуществления. Проект ЗК РФ для мониторинга земель не предполагает вообще какой-либо порядок его ведения. Порядок проведения землеустройства устанавливается федеральным законом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (п.7 ст.69), порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре (п.3 ст.70), а государственный земельный контроль осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (п.2 ст.71).

 

Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства, защита прав на землю, рассмотрение земельных споров, ответственность за земельные правонарушения.

Необоснованно упущена материальная ответственность должностных лиц и работников предприятий и организаций, виновных в совершении земельных правонарушений, по трудовому законодательству. В Проекте ЗК предусмотрена лишь дисциплинарная ответственность должностных лиц и работников, виновных в совершении земельных правонарушений (ст. 75). Необходимо восполнить этот пробел, что соответствовало бы и действующему законодательству, и практике его применения.

Необходимо обстоятельно урегулировать ответственность юридических лиц, которая в Проекте неосновательно сведена лишь к их обязанности возместить причиненный вред (ст. 76), что не соответствует действующему законодательству. Юридические лица помимо возмещения вреда, причиненного земельным правонарушением, несут также в соответствующих случаях административную ответственность в виде штрафов, что уже давно предусмотрено нашим законодательством. Отменять такую форму ответственности за земельные правонарушения, особенно в условиях рыночной экономики, нет никаких оснований. В данной статье Земельного кодекса следует более четко разграничить ответственность за земельные правонарушения граждан и юридических лиц.

Большинство положений Проекта носит декларативный характер, являются неконкретными, не работающими и противоречивыми. Противоречия имеются как в содержании положений одной статьи, так и между разными статьями и главами.

Например, в Главе 8 “Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд” и в Главе 9 “Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров”, эти противоречия выражаются в следующем. В Проекте Земельного кодекса сохранен разный порядок проводки и использования средств потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства (в первом случае средства поступают в бюджет, во втором в лесхозы) при одинаковой природе их возникновения.

В Проекте отсутствует гарантия по возведению равноценных изъятым жилых, производственных и иных зданий, строений и сооружений, что имеется в действующем законодательстве. Кроме этого, гарантия по выделению взамен изымаемого, равноценного участка снимается следующей статьей, где собственнику земельного участка по усмотрению чиновника вместо земельного участка может быть возмещена рыночная стоимость. Строгий регламент применения этой нормы не прописан, что приведет к произволу.

П.2 ст. 57 предусматривает, что убытки собственникам возмещаются лишь в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3, 4 пункта 1 данной статьи, что противоречит всем остальным пунктам данной статьи, а также нормам ст. 56 Проекта. При буквальном толковании норм данной статьи (бюрократы умеют это делать очень хорошо), следует вывод, что собственник, при изъятии у него земельного участка для государственных и муниципальных нужд, лишен права возмещения

П.1 ст. 60 Проекта противоречит ст. 61, так как предусматривает возможность восстановления нарушенного права, только в случаях признания судом, арбитражным судом недействительным правового акта, повлекшего нарушение права на земельный участок. Это положение является неполным и должно быть записано в следующей редакции: “1) признание судом, арбитражным судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта, несоответствующего закону или иным правовым актам повлекшие нарушение права на земельный участок”, — далее по тексту.

Относительно статьи 64 “Рассмотрение земельных споров”, можно отметить, что она состоит из трех фраз, умещенных в трех строчках. Здесь предусмотрена возможность рассмотрения земельного спора в суде, арбитражном суде или в третейском суде. Однако не дается понятие земельного спора, не определена подведомственность и подсудность земельных споров и т.д.

Определяя, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке (п. 1 ст. 64), в целом Проект кодекса направлен на ущемление прав собственников земли, землевладельцев, и землепользователей. ЗК РСФСР 1991г. в этом плане выглядит куда более конкретным и прогрессивным.

 

Вещное право

Это отрасль гражданского права, в которой объектом, как правило, является индивидуальная вещь. Тот, кто обладает данным правом, осуществляет все действия, связанные с ним, самостоятельно. Для реализации вещного права, человеку не нужно совершать какие-то определенные действия или прибегать за помощью к другим лицам. Хозяин вещи имеет право владеть ею, поступать с ней, как ему угодно и использовать на свое усмотрение. Вещные права подразделяются на две основные группы:

Ограниченные вещные права.

Под ограниченным вещным правом понимается, право в том или ином ограниченном отношении использовать чужое недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника.

1) хозяйственное ведение – это право человека, формально не являющегося хозяином, на владение, пользование и распоряжение в тех рамках, которые очерчены законом. Хозяйственное ведение распространяется на унитарные и дочерние предприятия (кроме казенных)

2) оперативное управление.- человек может владеть имуществом, эксплуатировать его и распоряжаться им, исходя из задания, данного собственником в (ограниченном порядке)..

3) Право на пожизненное владение землей с возможностью наследования. Субъект данного права не выступает в качестве владельца участка, но наделяется правами на владения и использования на всю жизнь, с правом передачи в наследство. Человек может строить на земельном наделе здания, конструкции и получать право собственности на них.

4) Право пользования зем. участком, не ограничено какими-либо сроками. Под это права попадают учреждения государственные, а также муниципальные. Кроме того, к нему относятся казенные предприятия, местные органы самоуправления и государственной власти.

5) Есть также право под названием сервитут. Это право на эксплуатацию собственности, которое находится во владении другого человека. Данное право основывается на соглашении. Если же оно не было достигнуто, то человек имеет право подать иск в суд. А хозяин земельного надела может потребовать деньги за использование своей собственности.

6) Приватизация имущества подразумевает, что государственная или муниципальная собственностьпередается человеку в определенном порядке, который предусмотрен законами о приватизации.

Виндикационный иск — иск об истребовании имущества его собственником из чужого незаконного владения (ст. 301-303 ГК РФ). Это внедоговорное (т.е. стороны спора не связаны обязательством по поводу спорной веши) требование невладеющего вещью собственника к владеющему несобственнику вещи (имущества) о возврате имущества (вещи) в натуре.

Негаторный иск - это требования об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (ст. 304 ГК РФ). Также препятствия могут выражаться, например, в возведении строений или сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома или создающих различные помехи в нормальном использовании земельного участка.

ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Права на земельные участки, а также сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, и приобретать участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности находятся земельные участки:

· которые признаны таковыми федеральными законами;

· право собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

· которые приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В государственной, муниципальной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки до разграничения государственной собственности на землю.

Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, приобретенный гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на таком праве после введения в действие ЗК РФ не допускается.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органами государственной власти или органами местного самоуправления – государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям, органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, – гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков – гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – религиозным организациям.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.

Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами РФ, субъекта РФ, органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду по договору аренды.

 

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные объеты, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

· если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

· если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

· если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

· обеспечить опубликование сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

· обеспечить размещение на официальном сайте

· сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

· обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

 

Ипотечный кредит.

Ипотечное кредитование - это совокупность действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) - ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Законодательство Российской Федерации предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения. Важнейшие из них: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости права на которые зарегистрированы в установленном порядке: предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности; здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения; жилые дома, квартиры и их части;

Допускается ипотека имущества, находящегося в общей либо в общей долевой собственности (при наличии письменного согласия собственников)

В соответствии с российским законодательством предметом ипотеки не могут быть:

1)часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;

2)имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;

3)имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;

Участники ипотечного кредитования

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:

1)постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

2)кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

3)кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;

4)кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;

5)кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Поручители – физические и юридические лица, по