Регистрация прав на недвижимость

Обязательная дополнительная стадия совершения большинства сделок с недвижимостью в РФ – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации.

В Российской Федерации система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок является государственной, т.е. опирается на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации, единую систему органов учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует следующие важнейшие цели:

- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, юридических лиц, государства, областей и муниципалитетов (ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии их регистрации);

- управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности, как существенного источника государственных доходов;

- предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью;

- формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Во всех случаях отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.

Различают следующие объекты регистрации:

· объект недвижимости;

· право на объект недвижимости;

· сделка с правами на объект недвижимости (или с самим объектом недвижимости).

Соответственно существуют:

· «государственная регистрация объекта недвижимости»;

· «государственная регистрация права на объект недвижимости»;

· «государственная регистрация сделок с объектом недвижимости».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и хранится там бессрочно. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта.

Выписки из ЕГРП, утвержденные в установленном порядке, должны содержать:

- краткое описание каждого объекта недвижимости (адрес, вид, площадь, назначение и т.д.);

- записи о зарегистрированных правах на каждый объект недвижимости (право собственности и иные права, имя правообладателя, данные удостоверения личности физического лица, адрес правообладателя и т.д.);

- записи об ограничениях (обременениях) права собственности (содержание ограничения, срок его действия, дата внесения записи и т.д.).

Закон детально регламентирует и устанавливает порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, последовательно определяя его стадии:

1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям закона.

2. Регистрация предъявленных документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации.

3. Правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с объектами недвижимости.

4. Сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами для выявления возможных противоречий.

5. Внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (при отсутствии противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления).

6. Совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с соблюдением следующих принципов:

1) Государственный характер

2) Принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3) Принцип ответственности государства за деятельность по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4) Принцип открытости информации о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

 

ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

• в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
• в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

Содержание понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное.

Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

 

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

• принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
• производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
• соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
• знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

 

САМОВОЛЬНАЯ ПОСТРОЙКА

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные объеты, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

· если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

· если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

· если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

· обеспечить опубликование сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

· обеспечить размещение на официальном сайте

· сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

· обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.