Назовите основные разделы договора подряда в строительстве.

Структура договора подряда. В практике заключения договора подряда сложилась следующая принципиальная структура.

1. Вступительная часть

2. Предмет договора

3. Стоимость работ по договору

4. Сроки выполнения работ

5. Обязательства сторон

6. Сдача и приемка работ

7. Гарантии качества по сданным работам

8. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

9. Строительная площадка

10. Охранные мероприятия

11. Контроль и надзор заказчика за исполнением договора

12. Скрытые работы

13. Оплата работ и взаиморасчеты

14. Право собственности

15. Страхование объекта строительства

16. Имущественная ответственность сторон

17. Разрешение споров между сторонами

18. Другие условия

19. Заключительная часть

Во вступительной части фиксируются: стороны договора с пол­ным их названием согласно государственной регистрации; фами­лии, имена и отчества должностных лиц, уполномоченных подпи­сать договор; документы, подтверждающие эти полномочия; наи­менование договора; наименование объекта строительства и место его нахождения; дата и место подписания договора.

В разделе Предмет договора обозначаются конкретные объемы работ по договору. Этими работами могут быть: новое строитель­ство; реконструкция, техническое перевооружение существующих производств, объектов, предприятий; капитальный или текущий ремонт объектов; выполнение комплексов монтажных, строитель­ных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ; изготовле­ние нестандартного оборудования.

В разделе Стоимость работ по договору указывается стоимость (цена) подлежащих выполнению строительно-монтажных и дру­гих работ, являющихся предметом договора, способы ее опреде­ления. По взаимному согласию между заказчиком и подрядчиком (субподрядчиком) могут применяться твердые или базисные, фи­ксированные на определенную дату договорные цены на строи­тельную продукцию.

Твердая договорная цена — это неизменная цена на весь пери­од строительства. Она применяется при низких темпах инфляции, небольших сроках выполнения работ и при достаточной опреде­ленности технических и других решений по строительству. Базис­ная цена — цена на определенную дату (или дату подписания до­говора, или дату составления сметных норм, по которым рассчи­тана цена). Расчеты за выполнение работ по договору производят­ся при этом по скорректированной цене, учитывающей рост цен и тарифов на строительные материалы, энергию, транспорт, стро­ительные машины, оплату труда на дату оплаты счетов с момента заключения договора.

В разделе Сроки выполнения работ указывают начало их выпол­нения и окончания в целом по договору и с разбивкой по отдель­ным объектам. Кроме того, в договоре целесообразно предусмат­ривать и сроки выполнения промежуточных этапов работ.

В разделе Обязательства сторон детализируются принятые ре­шения по взаимным обязательствам заказчика и подрядчика, в ча­стности указываются обязанность и форма обеспечения заказчи­ком строящихся объектов оборудованием, кабельной продукци­ей, его обязанности по предоставлению строительной площадки для производства работ на ней, обязанности по срокам передачи проектной документации, обеспечению непрерывного финанси­рования строительства, приемке выполненных работ и готовых объектов в эксплуатацию и др. Детализируются и обязательства под­рядчика по срокам строительства объектов, производству работ в соответствии с проектной документацией, техническими норма­ми и требованиями и т.д.

В разделе Сдача и приемка работ детализируются обязательства сторон по сдаче-приемке выполненных работ. Указываются этапы сдачи-приемки, если они предусмотрены, порядок взаимодействия сторон на этапах уведомления о завершении работ, состав предъяв­ляемой исполнительной документации, порядок проведения экспертизы и инженерных обследований конструкций, проведения обкатки оборудования и пусконаладочных работ, порядок оформ­ления актов по сдаче работ и др.

В разделе Гарантии качества по сданным работам легализируют­ся обязательства по срокам и мерам ответственности подрядчика в части обеспечения качества выполнения им работ, в частности указывается гарантийный срок по качеству работ, в течение кото­рого заказчик имеет право предъявлять соответствующие претен­зии подрядчику. Этот срок может устанавливаться по соглашению сторон, но не менее срока, который определен в СНиП для соот­ветствующих видов работ, и не менее пяти лет в целом по объекту. Срок исковой давности в части качества построенных зданий и сооружений в Гражданском кодексе РФ ограничен тремя годами.

В договоре определяется порядок оформления и предъявления подрядчику претензий по качеству строительства, а также формы его ответственности перед заказчиком. Как правило, предусматри­вается устранение подрядчиком выявленных в течение гарантий­ного срока недостатков за его счет в согласуемые сроки. Договором с согласия заказчика может быть предусмотрена его обязанность устранить по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности. Подрядчик вправе отказаться от устранения недостатков, если они обусловлены не его деятельностью или не относятся к предмету договора.

В разделе Обеспечение строительства материалами и оборудова­нием детализируются обязательства со стороны заказчика по при­обретению, хранению и передаче оборудования, кабельной про­дукции, спецматериалов и других материалов в монтаж, а со сто­роны подрядчика — обязательства по обеспечению строительства конструкциями, материалами. Одновременно при необходимости согласуются транспортные схемы их доставки на строительную пло­щадку, необходимость создания складов разгрузки и хранения, при­чалов и т.д.

В разделе Строительная площадка отражаются сроки передачи заказчиком подрядчику по акту реперов геодезической разбивки и привязки строительных объектов, копий актов, подтверждающих право пользования земельным участком, разрешение об отводе участков для вывоза излишнего грунта и строительного мусора, а также для складирования резерва грунта и почвенного слоя грунта в целях последующей рекультивации площади застройки, об отво­де карьера для разработки и доставки на строительную площадку недостающего грунта.

В разделе Охранные мероприятия определяются характер охраны строительной площадки и обязанности сторон по ее обеспечению. При производстве работ на существующих предприятиях охрану, как правило, осуществляет заказчик силами имеющегося подраз­деления. При строительстве новых объектов на свободных площа дках охрану объектов, как правило, осуществляет подрядчик. Для этих целей он может нанимать охранные организации.

В разделе Контроль и надзор заказчика за исполнением договора детализируется порядок, в соответствии с которым заказчик мо­жет и обязан осуществлять контроль за производством строитель­но-монтажных работ, а также определены права и обязанности лиц, осуществляющих контроль.

В разделе Скрытые работы определяется перечень работ, по которым должны составляться акты на их соответствие проектным характеристикам до начала последующих работ, обязанности под­рядчика по лабораторным испытаниям материалов и производ­ственных систем и др.

В разделе Оплата работ и взаиморасчеты детализируются обяза­тельства по оплате выполненных работ по договору. Указываются порядок и сроки оплаты выполненных работ, кредитования при­обретения и заготовки строительных конструкций, материалов, зачетов оплаты материалов при расчетах за выполненные работы, размеры резервирования средств для устранения недоделок и оп­латы после приемки объектов в эксплуатацию. В договоре может быть предусмотрено распределение между подрядчиком и зака­зчиком суммы экономии средств, полученной от реализации ме­роприятий по удешевлению строительства без ущерба его качеству. В договорах субподряда может предусматриваться оплата субпод­рядчиком генподрядчику услуг по предоставлению временных по­мещений и других услуг.

В разделе Право собственности фиксируются отношения к стро­ящимся объектам заказчика и подрядчика в части распоряжения ими и ответственности за их сохранность в период строительства до момента приемки в эксплуатацию.

В разделе Страхование объекта строительства фиксируются со­глашения и решения сторон по страхованию объектов строитель­ства и различных строительных рисков. В договорах определяются предметы страхования со стороны подрядчика и заказчика. Сред­ства на страхование строительных рисков предусматриваются в сводных сметах или сметно-финансовых расчетах в размере до 1 % от сметной стоимости строительства.

В разделе Имущественная ответственность сторон фиксируют­ся принятые соглашения о взаимной материальной ответственно­сти подрядчика и заказчика за неисполнение принятых в договоре друг перед другом обязательств. Формы этой ответственности мо­гут устанавливаться или в виде исключительной неустойки — ког­да могут быть взысканы только штраф и пени (неустойка), или в виде штрафной неустойки — когда кроме неустойки взыскивают­ся еще понесенные убытки и упущенная выгода. Размер неустоек в договорах соизмеряется с характером и значительностью наруше­ний договорных отношений.

В разделе Разрешение споров между сторонами определяется по­рядок урегулирования споров, возникающих в процессе реализа­ции договора.

В договоре также содержатся раздел, определяющий обязательства сторон по соблюдению конфиденциальности своих отношений по договору, особый раздел Другие условия, в котором отражаются важ­ные взаимные обязательства сторон по договору, не вошедшие в изложенные выше разделы, а также разделы, определяющие согла­шение по изменению условий реализации и расторжения договора.

В заключительной части договора рядом и до мест подписей его сторонами отражаются их юридические адреса и банковские рекви­зиты, указывается количество подписываемых экземпляров договора.

186. Каков порядок изменения условий договора подряда в строитель­стве?

По большинству причин изменение договора производится по соглашению на это договаривающихся сторон.

Вместе с тем изменения, а также расторжение договора подря­да производятся и по причинам нарушения условий договора сто­ронами, если эти нарушения могут быть квалифицированы как существенные, т. е. влекущие за собой для противоположной сто­роны ущерб, составляющий значительную часть того дохода или прибыли, на которые она рассчитывала в результате выполнения работ по договору.

К серьезным нарушениям, приводящим к изменению и рас­торжению договора, могут быть отнесены:

систематическая и существенная задержка заказчиком оплаты выполненных работ по сравнению со сроками и условиями по до­говору;

несвоевременное предоставление заказчиками площадок под строительство и фронта работ по модернизации, техническому перевооружению и капитальному ремонту зданий и сооружений;

отсутствие проектной документации;

систематические срывы календарных планов производства ра­бот, приводящие к невозможности осуществления строительства в заданные сроки;

«гарантированное» низкое качество производства строительно-монтажных работ и др.

Односторонний отказ от выполнения договора подряда полно­стью или частично допускается только в случаях, предусмотрен­ных законами или по соглашению сторон, что должно быть за­фиксировано в договоре подряда. В других случаях проблема изме­нения или расторжения договора подряда решается в судебном порядке. Договор подряда изменяется или расторгается по реше­нию арбитражного суда.

До того как одной из договаривающихся сторон предъявить другой судебный иск, ею должна быть осуществлена досудебная процедура урегулирования предмета спора. При невозможности обоюдного разрешения спора и решении одной из сторон изме­нить или расторгнуть договор она обязана до обращения в суд на­править другой стороне предложение об этом.

Необходимыми условиями принятия судом иска к рассмотре­нию являются:

получение отказа стороны-ответчика на письменное предложе­ние стороны-истца об изменении или расторжении договора под­ряда;

неполучение ответа на указанное предложение в 30-дневный или другой срок, содержащийся в договоре подряда или предло­жении.Могут быть и особые случаи предъявления иска по изменению или расторжению договора подряда в связи с существенным изме­нением обстоятельств. Таковыми признаются изменения обстоя­тельств, когда условия выполнения договора подряда, предусмот­ренные в нем, изменились настолько, что, если бы стороны мог­ли их предвидеть, договор не был бы заключен или был бы заклю­чен на существенно других условиях.

Договор подряда в связи с существенным изменением обстоя­тельств может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон при одновременном наличии следующих условий:

в момент заключения договора подряда стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые сторо­на-истец была не в состоянии преодолеть после их возникновения при той степени осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора подряда и условиям его выполнения;

исполнение договора подряда без изменения его условий на­столько нарушило бы соответствующее договору соотношение иму­щественных интересов сторон и повлекло бы для стороны-истца ущерб, составляющий значительную долю дохода или прибыли, которые она получила бы при выполнении договора;

из существа договора подряда и практики хозяйствования не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересован­ная сторона.