Динамика развития нормативной правовой базы

     управления недвижимостью

 

     Анализ динамики нормативной правовой базы земельно-имущественных отношений и отношений собственности в Российской Федерации и за рубежом позволяет выявить происходящие существенные изменения в характеристиках правового пространства управления недвижимостью.

     В мировой практике эти изменения стимулируются такими процессами, как:

· региональная экономическая интеграция, наиболее ярко проявляющаяся, например, в создании Европейского Союза с последовательным формированием единого экономического и законодательного пространства,

· глобализация экономических взаимодействий, фондового рынка, финансовых потоков и инвестиций, стимулирующая развитие региональных рынков недвижимости,

· превращение недвижимости в рыночный товар (и фактическое признание такового Всемирной торговой ассоциацией), также, в свою очередь, подверженный процессам глобализации,

· выравнивание качества объекты недвижимости прайм-класса (особенно офисных и торговых комплексов) в ведущих центрах мира.

 

     В условиях проводимых в России радикальных социально-экономических реформ динамика создания (практически заново) и последующего развития нормативной правовой базы управления недвижимостью имеет свои, временами весьма контрастирующие с процессами создания рыночной экономики, особенности. Наиболее наглядно эти параллели и контрасты можно проследить, сопоставляя динамику формирования законодательства по недвижимости с основными событиями в развитии ведущих отечественных корпораций, рыночная капитализация (и стоимость недвижимого имущества) которых оценивается в десятки миллиардов долларов.

     На рис. 3.10 представлена таблица сравнительной динамики названных процессов в период 1991-2006 гг. Ее анализ позволяет сделать ряд выводов:

· рассматриваемый класс корпоративных структур был формально образован практически в параллель с первым этапом массовой ваучерной приватизации государственной и муниципальной собственности (то есть, в период 1992-1994 гг.). В этот период отсутствовал даже минимально необходимый состав законов для регулирования земельно-имущественных отношений (так, Конституция Российской Федерации была принята в конце 1993 года, а 1-я часть Гражданского кодекса еще год спустя). Критерии всемерного достижения максимальных показателей валового числа приватизированных государственных и муниципальных предприятий не могли способствовать качественному становлению корпоративных структур в принципе и в подобных крупных масштабах, как нефтегазовые акционерные общества, в частности;

·

 

        

 

     Рис. 3.10. Сравнительная динамика развития нормативной                    правовой базы управления недвижимостью и

                        корпоративных структур с крупнейшими активами

                        производственно-технологических комплексов.

 

 

· развитие отечественной законодательной базы земельно-имущественных и корпоративных отношений за весь период реформ после 1991 года и по настоящее время существенно отстает от реальных потребностей корпоративных структур. Действительно, принятие конкретного законодательства об акционерных обществах, естественных монополиях, финансово-промышленных группах относится к 1995 году, то есть, к периоду, когда такие корпоративные структуры, как ОАО «Газпром», ЛУКОЙЛ и др., формально уже существовали не первый год. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество вышел еще позже – в 1997 году, фактически заставив заново переоформлять и упорядочивать систему корпоративных имущественных отношений, заложенных пятилетие назад. Проблема упорядочения земельных отношений реально получила основу для начала своего решения лишь после принятия Земельного кодекса (2001 г.);

· процессы развития законодательной базы земельно-имущественных и корпоративных отношений носят гибкий характер. Эти базы постоянно дополняются и корректируются в соответствии с реальной динамикой, выявляемыми недостатками и новыми потребностями реформ. Так, нормативная правовая база имущественного налогообложения предприятий только за время реформ корректировалось более десяти раз. Практически ежегодно корректируется закон об акционерных обществах. Закон о несостоятельности (банкротстве), претерпев с 1992 года ряд последовательных изменений, в 2002 году был принят в принципиально обновленной редакции. Закон о лизинге (начальная версия – 1998 г.) вместе с последовательными изменениями содержания получил существенное развитие и новое наименование: с 2002 года это Закон о финансовой аренде (лизинге). Три версии имел закон о приватизации. Обновлены Градостроительный, Водный и Лесной кодексы. В процессе пересмотра в настоящее время (2006/2007 гг.) находится важнейшая в плане регулирования земельно-имущественных отношений и недропользования существенно переработанная версия закона о недрах. Важные подвижки обещают происходящие изменения в концессионном законодательстве, в его обдуманном продвижении в направлении концессионных соглашений относительно отдельных видов природных ресурсов. Все это может содействовать значительному и сбалансированному росту капитализации задействованных участников, в том числе активов государственного, муниципальных и частных российских собственников, ведущих корпоративных структур, признанию, а также активизации и росту капитализации отечественных рынков недвижимости.

         

     Глава 4.

   Оценка недвижимости и оценочная деятельность

 

     Профессия оценщика недвижимости (в англоязычной терминологии известная как valuator, assessor, appraiser) является одной из наиболее востребованных на рынках недвижимости, в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц. Стоимостная оценка недвижимого имущества физического лица дает представление о мере его обеспеченности и благосостоянии и, в то же время, играет ключевую роль в налогообложении. Оценка основных фондов предприятия лежит в основе механизмов имущественного налогообложения. Оценка государственной недвижимости позволяет судить о размерах национального богатства. Регулярно проводимая стоимостная оценка бизнеса является своеобразной обратной связью и одной из надежно наблюдаемых мер для оценки эффективности управления этим бизнесом.

     Рассмотрим последовательно концепцию и основные принципы оценочной деятельности, методологию и методы оценки недвижимости, вопросы организации оценочной деятельности и профессиональные стандарты оценки.