Концепция и принципы оценочной деятельности

     Оценка недвижимости: определение и характеристики

     В профессиональном сообществе оценщиков под оценкой недвижимости (недвижимого имущества, имущественного комплекса предприятия, бизнеса) понимают установление стоимостного эквивалента объекта оценки, производимое по заказу для определенного типа сделки и относящееся ко времени проведения оценки (или как вариант – ко времени предполагаемой с объектом оценки операции с учетом складывающихся условий).

     Из приведенного определения следует, что оценка недвижимости это:

· адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, проводимый с учетом его функционального назначения, характеристик (физических, правовых и т.д.) и окружения (пространственного, экологического, социального и экономического),

· процесс, привязанный к виду операции, которая предполагается с оцениваемым объектом (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.),

· процесс, привязанный к определенному моменту времени. Чаще всего, за такой момент принимают время проводимой оценки. Но в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время – время намеченной операции с недвижимостью (как, например, при оценках проектов развития, условий ипотечного кредитования),

· субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью,

· регламентированный процесс, порядок которого и условия (например, следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и документами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками: заказчиком и оценщиком,

· процесс, носящий достаточно сложный расчетно-аналитический характер, связанный с обработкой больших объемов информации, компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором,

· процесс, который развивается во времени и в меняющемся внешнем окружении, имеющий свои стадии с промежуточными и конечными результатами, учитывающими динамику ситуаций.

     Пространство существования оценки

     Приводимая на рис. 4.1 плоскость «Объекты – Операции» дает достаточно полное представление о потенциальных потребностях в многообразии оценок для обеспечения разнообразных операций и сделок с множеством существующих видов недвижимости. По оси абсцисс на рис. 4.1 расположены виды объектов недвижимости. В их составе, как это определено в Гражданском кодексе Российской Федерации, земельные участки (1), участки недр (2), здания (3), имущественные комплексы предприятий (4), другие сложные имущественные комплексы и т.д. По оси ординат на рис. 4.1 расположены виды операций и сделок с объектами недвижимости. В их составе, также определяемом положениями законодательства Российской Федерации: купля-продажа (I), аренда (II), наследование (III), приватизация (IV), и др. Тогда множество пересечений на этой плоскости всех видов объектов недвижимости и всех разрешенных с ними операций и сделок как раз и позволяет оценить потенциально полную потребность в разнообразии проводимых оценок. Причем, в одних случаях, это будут оценки для реально существующих ситуаций, как, например:

· аренда офисного здания (см., в качестве иллюстрации на рис. 4.1 точку с координатами [3,II]),

· аренда предприятия (см., точку [4,II]),

· приватизация предприятия (см., точку [4,IV]),

· такие операции (не представленные на рис. 4.1), как купля - продажа торгового объекта, налогообложение имущества и т.д.

     В других случаях, это будут пока не получившие широкой рыночной практики ситуации, например, такие как:

· наследование имущественного комплекса предприятия (см., точку [4,III] на рис. 4.1),

· продажа сельскохозяйственного земельного участка или части земельного участка под предприятием в частную собственность (см., точку [1,I]) и т.д.

     Примечание

     Отметим, что из принятого далее практического ограничения рассматриваемых видов объектов недвижимости, как правило, тремя видами(земельные участки, здания и предприятия) не следует адекватная количественная ограниченность оси абсцисс на рис. 4.1 только тремя названными позициями. Существует внутреннее классификационное многообразие названных видов. Так, например, по принятой в мировой практике классификации зданий выделяют жилые и коммерческие здания, а в числе последних: офисные, торговые и промышленные здания и т.д. Не менее разнообразны классификационные виды имущественных комплексов предприятий, например, по множественным отраслевым, технологическим и другим признакам.

 

     Содержательная сущность двухмерной матрицы «Объекты – Операции» является одним из ключевых положений концепции оценки. Построенная на основе совокупности нормативных правовых документов, она позволяет юридически обоснованно сформировать полное пространство всех реально существующих и потенциально возможных сочетаний объектов недвижимости и операций с ними, т.е. исчерпывающе представить все сочетания, для которых может возникнуть потребность в оценке. Матрица «Объекты – Операции» объединяет и иллюстрирует такие положения концепции оценки, как конкретная адресность оценки и однозначная привязка к подготавливаемой сделке с объектом оценки.

 

     Трехмерный образ пространства оценки

     Полученное в результате построения двухмерной матрицы «Объекты – Операции» многообразие потенциальных оценок в принципе также не является исчерпывающим. Не случайно в исходном определении оценки присутствуют ссылки на субъектную ориентацию процессов оценки и другие внешние условия проведения оценки:

· так, можно предположить, что по-разному будут проводить оценку покупатель и продавец. Первый, например, исходя из ранее понесенных затрат, а второй - исходя из будущих прибылей;

· в одних случаях процесс оценки укладывается в стандартные, нормативные схемы, как это, в частности, определено законодательно для приватизации государственного и муниципального имущества, для расчетов имущественных налогов;

· в других случаях на оценку могут влиять, например, срочность или иные обременяющие участников сделки условия.

     Таким образом, пространство существования оценок, пространство потенциального разнообразия оценок в принципе является многомерным и для каждой из пар матрицы «Объекты – Операции».   

     Для наглядности полноразмерное пространство оценки можно представить в образе трехмерного куба, см., рис. 4.2. При этом две оси координат куба, как и ранее, закрепим за упомянутой парой «Объекты – Операции», а третью используем для того, чтобы отразить существование множества условий оценки, таких как: условия проведения оценки (как, например, срочность и влияние иных внешних обстоятельств), обременения, нормативные ограничения оборотоспособности, субъектная ориентация оценки и т.д. Тогда точка (x,y,z) на рис. 4.2 означает, что с объектом вида (x) готовится операция вида (y) в условиях вида (z).

     В принципе каждая координата теперь уже трехмерного пространства оценки требует ответа на комплекс вопросов о применяемых принципах, процедурах и методах оценки. В одних случаях это будут некие унифицированные стандарты или нормативы, в других случаях - аналоги известных прецедентов или свободных рыночных цен, в третьих случаях это будут результаты сложных модельных расчетов и аналитических поисков.

     Говоря о характеристиках сформированного пространства оценки, подчеркнем следующие важные методические положения:

· работа по оценке (в частности, определение концептуальных подходов и конкретных методов и алгоритмов оценки) в каждой из координат куба потенциально возможна,

· заполняемость куба соответствует реальным потребностям в оценке на складывающихся рынках недвижимости, потребностям практики при проведении актуальных операций с объектами недвижимости, как, например: аренда, купля-продажа, приватизация и инвестиции в развитие имущественных комплексов предприятий,

· пространство оценки в принципе не является фиксированным, жестко ограниченным; так, например, многообразие условий оценки (третью группу координат пространства оценки - z) или детализацию раскрытия конкретных особенностей объекта недвижимости (первая группа координат пространства - x) трудно представить исчерпывающим образом.

     Идею трехмерного куба, в частности, целесообразно положить в основу организации структуры баз данных и накапливающихся баз знаний (по статистическим данным, применяемым подходам и методам оценивания и т.д.) для известного многообразия объектов недвижимости и операций с ними, а также наиболее часто встречающихся условий проведения оценки. Кроме того, подобная структуризация пространства оценки и

 

«Операции»        

              …

             ...      

              IV

              III

                  

              II

 

              I

                                                                        «Объекты»

                            

                        (1) (2) (3) (4)......

 

     Рис. 4.1. Двухмерное пространство «Объекты – Операции».

 

 

                                                               (x,y,z)       

                        «Операции»

                                              (y)

                                                                        (x,y,0)

                                                                        без учета условий

                    

 

                                                                                 «Объекты»

                                                                        (x)

     «Условия» (z)                           

                                                                            

 

 

     Рис. 4.2. Трехмерное пространство оценки.

 

 

соответствующих баз данных может быть эффективно использована при конструировании формальных правил выбора базиса и методов оценки.

     Примечание

     Отметим, что сформированное многомерное пространство оценки несет в себе как положительные, так и отрицательные потребительские свойства. А именно:

· с одной стороны, оно помогает сформулировать стройную концепцию существования и логики оценки практически для всех реально существующих и потенциально возможных ситуаций и сочетаний видов объектов и разрешенных операций с недвижимостью, условий их проведения,

· с другой стороны, высокая размерность и потенциальная множественность в процессах оценки порождают трудоемкую проблему адекватных разработок специализированных методов и алгоритмов оценки, сравнения и выбора лучших решений в многокритериальных пространствах.

         

     Как рационально использовать возникающую множественность и как эффективно бороться с проблемой размерности? Представляется чрезмерно трудоемким и даже практически невозможным заполнять все потенциально востребуемые координаты этого многомерного пространства специально адресованными методиками и положениями по оценке для каждой его ячейки. Один из эффективных выходов в борьбе с проблемой «разрастания» размерности связан с использованием идей базиса оценки и соответствующего сжатия пространства оценки.

     Базисы оценки

     В понятие базиса оценки включают определенную систему принципов и подходов к оценке, в том числе, с учетом целей, условий, ограничений и других специфических факторов, влияющих на выбор методов и получаемые результаты для оцениваемого вида объектов недвижимости. Первенствующая роль в выборе базиса принадлежит цели оценки. Так, в «Европейских стандартах оценки недвижимости», утвержденных Европейской ассоциацией оценщиков TEGoVA, в разделе 4.01 «Принципы оценки и практика отчетности», в пункте 4.01.2 подчеркивается: «Цель оценки является критическим фактором при выборе базиса оценки, который должен устанавливаться совместно с клиентом и его профессиональными советниками при согласовании условий договора об оценке объекта недвижимости».

     Наряду с традиционными объектами и целями оценки, Европейские стандарты выделяют важнейшие специальные цели и объекты оценки, в числе которых:

· составление финансовой отчетности,

· определение залогового обеспечения кредитов,

· недвижимость страховых, пенсионных и инвестиционных трастовых фондов,

· компании, занимающиеся застройкой (девелопментом),

· недвижимость в инвестиционных портфелях (а том числе с определением индексов недвижимости, адекватных индексам рынков ценных бумаг),

· компании (бизнес) при их слияниях, покупках и продажах,

· совместные предприятия и товарищества с ограниченной ответственностью,

· недвижимость, расположенная в разных странах.

В числе других факторов, влияющих на выбор базиса оценки, необходимо указать на следующие:

· вид объекта оценки (в частности, в Европейских стандартах внимание оценщиков обращено к таким специальным видам объектов недвижимости, как истощимое имущество, имущество государственного сектора),

· возможности и направления дальнейшего использования объекта,

· добровольность и компетентность покупателя и продавца,

· достаточность периода маркетинга,

· сжатые сроки проведения оценки,

· факторы окружающей среды (особенно, в аспекте присутствия ядовитых веществ и опасных строительных материалов),

· поврежденная и незавершенная в строительстве недвижимость.

 

     Складывающийся для конкретного заказа по оценке недвижимости набор из перечисленного множества факторов позволяет определить базис оценки. Поскольку ситуации могут быть самыми разнообразными, то понятным является и множественность базисов оценки.

     Рассмотрим перечни используемых базисов оценки в различных международно признанных стандартах оценки. Так, обобщая данные Международных (IVSC) и Европейских (TEGoVA) стандартов оценки, можно сформировать следующий перечень возможных базисов оценки:

· ры­но­ч­ная сто­и­мость,

· ры­но­ч­ная сто­и­мость при су­ще­ст­ву­ю­щем ис­поль­зо­ва­нии,

· по­тре­би­тель­ская сто­и­мость,

· сто­и­мость дей­ст­ву­ю­ще­го пред­при­ятия,

· спе­ци­аль­ная сто­и­мость,

· сто­и­мость при вы­ну­ж­ден­ной про­да­же,

· ути­ли­за­ци­он­ная сто­и­мость,

· ли­к­ви­да­ци­он­ная сто­и­мость

· стоимость при вынужденной продаже,

· ос­та­то­ч­ная сто­и­мость за­ме­ще­ния и восстановительная стоимость,

· стоимость при альтернативном использовании,

· отрицательная стоимость (как оценка стоимости объекта, стабильно генерирующего убытки),

· стоимость в использовании (с включением и без включения в оценку нематериального актива «гудвил» - дополнительной стоимостной оценки, возникающей, например, как следствие репутации или признанного высокого уровня менеджмента),

· прогнозные и ретроспективные оценки и др.

Ниже приводится перечень определений для наиболее часто используемых базисов оценки:

1. Рыночная стоимость

     Рыночная стоимость - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате справедливой коммерческой сделки между добровольным покупателем и продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон имела достаточное время, действовала компетентно и без принуждения. Область применения базиса рыночной стоимости - неспециализированная недвижимость, объекты, на которые существует регулярный спрос. Этот базис западными стандартами рекомендуется для оценки в следующих случаях:

§ недвижимость используется как объект для инвестиций,

§ недвижимость используется для дальнейшего развития,

§ объекты недвижимости являются излишними или продаются по

отдельности.

     Считается также, что рыночная стоимость как базис оценки может применяться и для оценки выставленного на продажу портфеля объектов недвижимости.

2. Рыночная стоимость при существующем использовании

     Это текущая рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования при предположении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости, независимо от того, является ли существующее использование имущества наиболее эффективным или нет.

     Область применения данного базиса: неспециализированная недвижимость, предназначенная для использования в том виде, как она задействована на текущий момент времени.

3. Восстановительная стоимость   

     Полная восстановительная стоимость (полная стоимость воспроизводства) определяется как совокупность затрат, требующихся на воспроизводство полной копии объекта: функциональной и материальной копии, то есть, из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах.

     Остаточная стоимость воспроизводства: это - полная стоимость воспроизводства оцениваемого объекта с учетом всех форм обесценивания, износа и устаревания.

4. Стоимость замещения

     Полная стоимость замещения определяется как текущая стоимость нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам наиболее близким аналогом оцениваемого объекта.

     Остаточная стоимость замещения – это полная стоимость замещения с учетом всех форм износа, обесценивания и устаревания.

     Области применения полной и остаточной стоимости воспроизводства, полной и остаточной стоимости замещения, то есть, для выше означенных позиций (3-4) - специализированная недвижимость.

5.  Стоимость действующего предприятия

Данный тип стоимости приписывается предприятию как единому функциональному целому. Эта стоимость определяется через алгоритмы капитализации прибыли предприятия, с учетом оборота и всех обязательств, связанных с деятельностью предприятия. Заметим при этом, что если некоторый объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит вклад в общую прибыльность фирмы, то он обладает собственной потребительской стоимостью.

6.  Инвестиционная стоимость

Это стоимость недвижимости для конкретного инвестора при его определенных целях инвестирования. Инвестиционная стоимость является субъективным понятием, которое соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором, имеющим определенные цели и критерии инвестирования.

7.  Стоимость налогообложения

Это стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных правовых документах, относящихся к налогообложению данного типа собственности.

8.  Страховая стоимость

Это стоимость собственности, определяемая положениями согласованного сторонами страхового договора.

 

     Как видно, приведенный перечень базисов и определений оценки вполне обозрим, логически понятен, достаточно разнообразен, однако, и не является исчерпывающим. По совокупности известных определений в международных и национальных стандартах оценки, переводных и отечественных публикациях по проблемам оценки этот перечень можно расширить. Расширения диктуются, главным образом, особенностями практического использования оценки, характерными для данной страны или региона, уровнями и спецификой социально-экономического развития.

     Так, в практике оценочной деятельности в Австралии на первый план выходят базисы оценки пастбищ как недвижимости, наиболее эффективной для инвестирования. В стандартах оценки США (USPAP) можно найти базовые положения и подходы к оценке сельскохозяйственных комплексов (фермерских хозяйств). В последний период многие стандарты включили методы оценки с использованием механизмов дисконтирования финансовых потоков. В этом контексте следует отметить, что с развитием процессов глобализации специфические национальные и региональные базисы и методы оценки адаптируются профессиональным сообществом в общие своды международных стандартов. Таким путем, в частности, принципы оценки государственной недвижимости, первоначально развиваемые в Европейских стандартах TEGoVA, нашли затем свое место в международных стандартах IVSC.

     Характерные особенности оценки

     Качественная и количественная оценка

     Рассмотрим оценку как процесс во времени, имеющий начало и завершение с представлением результата - доклада о проведенной оценке и предлагаемом в качестве результата оценки стоимостном эквиваленте объекта. Обратим при этом внимание на наличие и сущность предварительной стадии процесса оценивания - стадии качественной оценки. Ее результатом является принятие исполнителем решения о выполнимости количественной оценки и целесообразности для исполнителя браться за эту задачу. Среди позитивных аргументов решения: наличие нормативной правовой и статистической базы оценки, знание прецедентов и опыт аналогичных решений, информационная обеспеченность, в том числе, по характеристикам объекта оценки и субъекта - заказчика, возможности оценки социально-экономической ситуации в отрасли и регионе, перспектив ее развития на время предполагаемой операции с недвижимостью.

     Положительный результат предварительной стадии определяет целесообразность перехода к решению задач основного периода оценки с проведением детального анализа, необходимых расчетов, написанием доклада с конечным результатом - количественной стоимостной оценкой объекта.

     Цены владельца и покупателя: затраты или будущая прибыль?

     Представляется важным при анализе проблемы оценки обратить внимание на принципиальный вопрос об учете финансовых затрат на развитие приобретаемого объекта недвижимости: новое строительство, расширение, модернизацию, реконструкцию, перепрофилирование, конверсию и т.д. Характерно, что учет только ранее произведенных затрат может служить, как правило, лишь в качестве ориентира на так называемую минимальную цену владельца - продавца при подготовке принадлежащего ему объекта к продаже или сдаче в аренду. Примерами затратного подхода типа минимальной цены владельца являются:

· оценки, опирающиеся на остаточную восстановительную стоимость (или стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости,

· зафиксированные в отечественных нормативных документах алгоритмы оценки нежилых помещений муниципального собственника при их сдаче в аренду и установлении начальной цены продажи на конкурсах и аукционах, 

· положения отраслевых нормативных документов по переоценке основных фондов.

     В отличие от упомянутого класса методов определения минимальной цены владельца по произведенным затратам существует принципиально другой подход. Это - ориентация на будущую прибыль, учет баланса будущих затрат и доходов. Такой подход дает оценку, которую можно трактовать как максимальную цену покупателя – максимально допустимую для него, чтобы в будущем иметь необходимый уровень экономической эффективности приобретения и использования объекта сделки.

     При возникающем, как правило, несовпадении оценок владельца и покупателя необходим поиск компромисса. Этот поиск носит встречный характер. Со стороны покупателя снижение цены приобретения возможно за счет пересмотра сметы и экономии затрат на этапах использования объекта, в том числе, если им запланирована определенная модернизация объекта. Со стороны владельца компромисс может достигаться за счет пересмотра условий сделки. Например, собственник в арендной сделке может разрешить приобретателю прав аренды сдавать объект в субаренду. Это, соответственно, может поднять предлагаемую покупателем цену подготавливаемой сделки.

Обзор методов оценки

 

     Классификация методов оценки

     На основе анализа зарубежного опыта, публикаций в методической литературе и профессиональной периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативных документов систематизируем методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих групп[34]:

(1) нормативные методы,

(2) затратные методы,

(3) сравнительные (аналоговые) методы,

(4) доходные методы (использующие данные о будущих доходах 

и затратах),

(5) комбинированные методы.

     Рассмотрим последовательно содержательную сущность и основные применяемые методы оценки, характерные для каждой из названных групп.

 

Обзор основных методов оценки (по группам методов)

     (1) Нормативные методы

     Нормативные методы оценки – это методы, устанавливаемые законодательными и нормативными правовыми актами как обязательные к применению в специально выделяемых ситуациях (по видам объектов и проводимых действий с недвижимостью). Это делается для обеспечения эффективного государственного регулирования оценочной деятельности в особо значимых областях, таких как, например, бухгалтерский учет, налогообложение, отдельные виды операций и сделок с государственной и муниципальной собственностью. Зарубежным аналогом нормативных методов оценки, причем как по содержанию, так и по терминологии, является так называемое «установленное законом оценивание» - Statutory Valuation.

     В качестве примеров нормативного подхода к оценке недвижимости в отечественной практике можно привести:

· нормативно установленное законодательством о бухгалтерском учете применение оценок основных фондов по цене приобретения и по себестоимости строительства с последующим использованием линейной функции их износа, линейной функции снижения начальной оценочной стоимости;

· нормативно установленная инструкциями налоговых служб оценка недвижимого имущества физических лиц в целях налогообложения по остаточной восстановительной стоимости;

· законодательно установленная бесплатная приватизация жилой недвижимости до определенного времени, установленного законом;

· нормативные положения для установления цен при проведении операций и сделок с объектами государственной собственности, в том числе: стартовой цены аукционов при продаже государственного имущества, ставок арендной платы и платы за землепользование, цены выкупа земель под ранее приватизированными предприятиями (в долях от кадастровой стоимости земли) и др.

При этом можно отметить, что нормативные методы эффективно используют в ситуациях, связанных с оценкой объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. К таковым можно

    

     Балл бонитета Технологические        Местоположение

     (1)               свойства (2)                   (3)

     Интегральная Интегральная                 Эквивалентное

     оценка             технологическая             расстояние перевозок

     плодородия почв     оценка.                            сельхоз. продукции.

                  

 

  Классификаторы Энергоемкость почв,              Структура и объемы

  почв, эксплика-     размер, конфигурация, реализации     продукции

  ции участков,     рельеф, каменистость,   за 3 года. Эквивалент.

  шкалы бонитетов высота над уров. моря, расстояния перевозок                          внутрихоз. удаленность.  (внехозяйственных).