Нормативные таблицы данные по факту

для показателей шкал (1)-(3)                         (усреднение за 9 лет)

                                          

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНЫЕ                                 З А Т Р А Т Ы

РЕНТНЫЕ Д О Х О Д Ы                                  на использование

                                                                        сельхоз. земель

 

                                                                        Нормативное значение

                                                                        рентного дохода

                                                                  для плохих земель плюс

                                                                        абсолютный рентный

                                                                        доход (12 руб./га)

                                

                        КАПИТАЛИЗАЦИЯ

                        ПРИБЫЛИ (k = 0.03)

 

Рис. 4.3. Блок-схема нормативного определения кадастровой                             стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

установленный нормативный порядок для определения кадастровой оценки стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Как видно из этой схемы, кадастровая оценка следует строгому алгоритму использования нормативной информации. Первоначально это три потока для определения биологических, технологических и геометрических интегральных оценок. Все они базируются на нормативных данных соответствующих проблемно-ориентированных таблиц. Алгоритмическое обобщение этих трех групп данных дает оценку дифференциального рентного дохода. В свою очередь, затраты на использование оцениваемого земельного участка определяют усреднением статистических данных за предшествующие девять лет. Для получения искомой оценки стоимости земельного участка нормативная прибыль (как разница между рентным доходом и затратами) капитализируется. Или, другими словами, как это указано в нормативных документах, оценка стоимости вычисляется как суммарный чистый доход в течение фиксированного количества лет. Для оценки низкокачественных земель во избежание получения отрицательных значений стоимостных оценок устанавливается ограничение типа минимального нормативного значения и абсолютной ставки рентного дохода.

     Другим наглядным примером использования нормативной методологии в течение длительного времени могли служить правила установления платы за землепользование. Так, в соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» и, начиная с Распоряжения Мэрии Москвы от 31.03.92, N 173-РВМ, с 1 января 1992 года пользование городской землей в Москве является платным. Территория Москвы разделена на 69 территориально-экономических зон (плюс порядка сорока подзон повышенной ценности городских земель, как правило, в центре столицы и в местах сосредоточения уникальных памятников истории, культуры и архитектуры). Изначально для каждой из зон и подзон установлены базовые ставки оплаты землепользования, которые затем регулярно индексируют посредством принятия соответствующих нормативных документов городскими органами власти. При этом землевладельцы и землепользователи, наделенные правом бессрочного пользования землей, облагаются ежегодным земельным налогом в размере, кратном базовой ставке. Наравне с этим, установлены нормативные льготы по арендной плате для различных категорий пользователей, например, в размере до 50% от базовой ставки.

     В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в нормативных документах могут появляться требования не именно фиксированной или алгоритмически однозначно вычисляемой оценки, а нормативные требования использовать определенные базисы и методы оценки. Так, например, в проводимых процедурах приватизации предписывалось нормативное использование балансовой информации для определения начальной цены предприятия. В состав оцениваемого имущества предприятия включались основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. Для объектов недвижимости определение стоимости основных средств осуществлялось по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной балансовой стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки, исходя из норм амортизации основных средств. Объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование после инвентаризации оценивались также по балансовой стоимости.

 

     (2) Затратные методы

     Методы восстановительной стоимости

     Оценка методом восстановительной стоимости включает прямой пересчет всех видов затрат на полное воссоздание объекта. При этом учитывают текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимают в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала, связанного с функционированием оцениваемого объекта. Таким образом, при применении метода восстановительной стоимости производят практически полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме восстановительной стоимости восстанавливает (воссоздает, воспроизводит, строит вновь, в англоязычной терминологии – rebuilt cost) именно данный объект и определяет стоимость такого восстановления.

     Для учета процессов физического износа, меняющегося во времени строительного состояния объекта применяют метод остаточной восстановительной стоимости (в англоязычной терминологии - depreciated rebuilt cost). Его содержание в полном объеме повторяет начала метода восстановительной стоимости, развивая его в направлении учета строительного износа, потери стоимости с течением времени существования объекта. То есть, расчет по схеме остаточной восстановительной стоимости как бы воссоздает данный объект, относя этот процесс в прошлое, ко времени его строительства, и корректирует (снижает) полученную таким образом оценку его стоимости для учета изменений (старения), произошедших за прошедшее с момента завершения строительства объекта время.

Простейшей схемой учета износа объекта является линейная модель, которая уменьшает начальную оценку стоимости C ов, вычисляемую как полная восстановительная стоимость, пропорционально времени существования - t. При этом необходимо задаваться некоторым нормативным временем жизни объекта - T.

Таким образом, линейная модель учета физического (строительного) износа определяет следующую формулу для оценки текущего значения остаточной восстановительной стоимости C в t объекта:

 

Св t = C во (T – t) / T.

 

     Заметим, однако, что даже в этой простейшей формуле заложены, по крайней мере, две проблемы:

· справедливость значений цен, закладываемых в расчет исходного значения восстановительной стоимости C во. Необходимо соотнести произошедшие изменения цен на различные компоненты объекта в прошлом (в годы создания объекта) и настоящем (на момент оценки): принять за основу цены настоящего времени или все-таки ориентироваться на структуру и значения цен прошлого времени с соответствующей их индексацией,

· обоснованность определения нормативной длительности жизненного цикла объекта T. Так, устанавливаемые строительными или иными нормативами значения времени жизни, по различным причинам, часто не соответствуют реальным возможностям объекта (например, в силу исключительно качественного или, наоборот, неудовлетворительного содержания объекта).

     Поэтому, наряду с линейными моделями износа, возможно применение различного типа нелинейных моделей F (t, T). Тогда текущее значение остаточной восстановительной стоимости объекта оценки определяют формулой

     Св t = C во * F (t, T).

     Кроме того, существенные коррективы в оценку значения времени жизни объекта и в модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы.

     В отечественной практике технической инвентаризации объектов недвижимости - зданий применяют сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок строительного физического износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оценки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит свою оценку состояния строительной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц их износа, принимает решение о необходимых корректировках этих оценок, чтобы соотнести многообразную реальность с дискретными значениями действующих табличных нормативов.

Примечание

Поэтому за рубежом, в частности, в Великобритании практикуют при установлении значения времени жизни или непосредственно меры физического износа объекта использование мнения эксперта-оценщика. То есть, эксперт-оценщик для конкретного объекта после детального осмотра самостоятельно дает интегральную оценку состояния (износа) или время его жизненного цикла, что при линейной модели динамики износа и знании года сооружения объекта однозначно определяет меру его износа. Такие подходы, по мнению экспертов, незаменимы, например, при оценках зданий, которые построены много десятилетий назад и текущее состояние которых никак не укладывается в стандартные рамки действующих строительных нормативов.

 

Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки не только в связи физическим, но и моральным старением. Последнее также может быть учтено с помощью моделей линейного или нелинейного типа (с той же проблемой установления обоснованного значения времени жизни или алгоритмического определения темпов морального старения объекта), либо с помощью экспертов.

 

Методы замещения

Методы замещения, по своему содержанию, во многом идентичны выше представленным методам восстановительной стоимости. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем, объект может отличаться от полного аналога за счет различных, присущих настоящему времени технологических и иных модификаций. Так, например, для объектов здравоохранения в сметных расчетах при определении стоимости будут учитываться уже не прошлые, а действующие современные стандарты по строительным и отделочным материалам, высоте помещений, освещенности и т.д. В результате, оценивая ранее построенный объект, его замещают подобным же, но современным, модифицированным объектом, и определяют его оценочную стоимость (в англоязычной терминологии – replaced cost).

Таким образом, если в методах восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для полных копий объектов оценки, то в методах замещения мы работаем с замещающими их функциональными копиями. Так, например, для здания дома отдыха на 200 отдыхающих, построенного три-четыре десятилетия назад, методы восстановительной стоимости будут ориентироваться на сметные расчеты для полностью идентичного здания с полностью идентичным оборудованием и т.д. В отличие от этого, методы замещения будут оперировать со сметно-финансовыми расчетами для современного здания дома отдыха на 200 отдыхающих (то есть, функционально того же назначения и с теми же главными функциональными параметрами). Однако его строительные и архитектурные решения, а также устанавливаемое оборудование могут быть несколько иными. Этим самым в методологию оценки через идею замещения объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая связана с проблемой обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта.

Дело в том, что произведенные в функциональном аналоге изменения могут быть необходимыми, как, например:

· исключение выявленных вредных для здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы),

· применение в соответствии с современными нормами безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха) и т.д.

И, в то же время, допущенные при подборе функционального аналога изменения могут носить и необязательный характер, хотя и отвечающий современным взглядам на комфортность и уровень качества функциональной среды (например, как кодированный доступ в помещения, подключение к сетям Internet и т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько при проведении расчетов методами замещения необходим и допустим учет произошедших изменений. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика. Но, с другой стороны, и дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией с определенным набором изменений. Подобные замещения могут быть предметом согласованного решения заказчика и эксперта-исполнителя оценки.

Метод остаточной стоимости замещения так же, как и метод остаточной восстановительной стоимости, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Cзо, в направлении учета в значении текущей стоимости Cз t фактора старения объекта. Здесь работают те же идеи и те же формулы учета износа с использованием линейной и нелинейной функций, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости:

 

Сз t = C зо (T – t) / T и   Сз t = C зо * F (t, T).

 

     Аналогично методам остаточной восстановительной стоимости в методах остаточной стоимости замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического (строительного) износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами, поскольку динамика их износа может отличаться от замещенных элементов и систем, например, более высокими темпами амортизации современного технологического оборудования.

 

     (3) Сравнительные (аналоговые) методы

     Метод сравнения

     Метод сравнения является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся рыночной ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценки, и в подобных же условиях сделки.

     Главным преимуществом метода сравнения, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, то первым кандидатом для получения таковой является именно метод сравнения. Действительно, что может быть лучше и точнее искомой рыночной оценки, чем информация об аналогичной сделке, произошедшей на этом рынке с таким же объектом в аналогичных условиях (так сказать «то же самое, здесь же и всего полчаса назад»).

     Однако главное преимущество метода сравнения одновременно порождает и главную проблему - проблему наличия достаточной и достоверной информации - представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки, и в подобных условиях.

     Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку аналогичных объектов и сделок в аналогичных условиях. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных возможных различий: местоположение объекта и качество окружения, размер и форма участка, плотность застройки, права на объект и разрешенное направление использования (по генеральному плану или по специально принятому решению местных органов власти), произведенные усовершенствования и т.д.

     Выход из названной ситуации недостаточности информации часто связывают с расширением, своеобразным загрублением поля поиска аналогов, включением в число сравниваемых несколько отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда искомая аналоговая оценка Ccm будет определяться произведением полученной из баз данных оценки аналога Ссdb на произведение корректирующих множителей ki (или иную комбинацию множителей – I(ki)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога:        

     Ccm = Ccdb * I(ki).

     В принципе возможная сфера использования метода сравнения достаточно обширна. Его можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, метод сравнения можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости, таких как: школьные здания, жилые и офисные помещения, складские и малые производственные объекты.

     Для применения метода сравнения необходимо собирать статистику сделок на рынках недвижимости, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта - это цена продажи (ставка аренды) аналогичных объектов на рынке в аналогичных условиях сделки, заключенной в ближайший период времени. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика названной информацией.

     Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: разбивать объект на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог. Так, например, отдельно сравнивают и оценивают административные и производственные помещения, если они в известной пропорции комплектуют оцениваемый объект.

     Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду) к удельным показателям (типа удельных строительных затрат, усредненной ставки арендной платы за 1 кв.м или 1 куб.м). Так, в своих оперативных оценках предстоящих затрат на квартиру в том или ином строящемся доме мы часто используем известные среднестатистические данные первичного рынка жилья о стоимости 1 кв.м в новых домах различных категорий.

                                               

     В заключение раздела еще раз подчеркнем, что основная сложность в применении метода сравнений состоит в недостаточности точной информации. База прецедентов, число проведенных сделок с объектами недвижимости невелики. И, к тому же, в жизни крайне редки полностью идентичные объекты и полностью идентичные условия подготовки и проведения сделки. То есть, можно сказать, что вероятность формирования презентативной выборки близких аналогов (объектов и условий сделок) снижается в геометрической прогрессии. 

     Другая сложность для применения метода сравнения связана с тем, что некоторые из характеристик оцениваемого объекта могут проявиться не сразу, а лишь впоследствии, что связано с возможностью его развития и существующими плановыми предписаниями. Как показывает практика оценки, особенное значение и трудную предсказуемость это имеет в отношении соседних к оцениваемому объекту участков или зданий.

     (4) Доходные методы

     Метод инвестиций

     По своему содержанию и методологии метод инвестиций базируется одновременно на использовании идей доходности и сравнения. Метод инвестиций применяют в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием в недвижимости. Отсюда и его название как метода инвестиций.

     Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости, используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Это является основным признаком отнесения этого метода к доходным. В то же время, ее величину находят из сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика метода инвестиций, которая позволяет классифицировать его как использующий идеи аналоговых методов.

     Принципиальным в методе инвестиций является то, что названный доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов методом инвестиций.

     Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего для оперативной оценки целесообразности инвестирования в недвижимость. В более сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических и финансовых средств, когда, например, используют методы типа Cash-Flow (финансовых потоков) или инвестиционного анализа проектов.

     Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно - в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

     Для определения значения этого показателя, учитывают последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, - все это как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как (all risk yield), т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий для данного бизнеса.

     Далее оценку стоимости объекта недвижимости определяют как результат деления величины арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под именем капитализации прибыли.

     Таким образом, центральные вопросы метода инвестиций заключаются в следующих двух моментах:

· вычислить прибыль (ожидаемый чистый доход) собственника, например, по совокупности получаемых им арендных платежей,

· найти достоверную информацию о показателе доходности, ориентируясь, например, на сделки-аналоги.

     Примечания:

1) Заметим, что при определении упомянутой прибыли как величины-нетто арендной платы следует исключить из ее величины-брутто дополнительные текущие затраты собственника, например, на управление и содержание объекта собственности, плату за коммунальные услуги, местные налоги и др.

2) Следует подчеркнуть, что вся информация для вычисления прибыли (с учетом или без учета названных платежей) целиком содержится в договорах аренды.

3) Также необходимо отметить, что стоимостная структура договора аренды в части включения или нет в ставку арендной платы тех или иных компонентов (как плата за энергию, текущий ремонт, уборку и вывоз мусора и т.п.), в общем случае, различна в различных странах. Поэтому, используя в различных целях информацию об аренде из мировых справочников, отечественных и зарубежных периодических изданий, аналитических обзоров фирм, необходимо быть крайне внимательными к вопросам связи приводимых данных с содержанием используемых для этого арендных договоров в данной стране, фирме, на данном рынке арендных услуг.

     Метод капитализации прибыли

     В методе капитализации прибыли искомую стоимость недвижимости оценивают подобно методу инвестиций, то есть, на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собственника. Отличительная же особенность метода капитализации прибыли заключается в специфических способах определения стоимостных показателей аренды, формирующей искомый оценщиком чистый доход собственника.

     Метод капитализации прибыли применяют для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование, как, например: для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и другие. То есть, при использовании метода капитализации прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от рассмотренного выше метода инвестиций, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).

     Так, в методе капитализации прибыли оценка стоимостных показателей аренды для объектов так называемого специального регулирования основывается на информации о получаемой арендатором прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивают как некоторую функцию оборота минус расходы на закупки и некоторые другие, помимо арендных платежей, затраты.

     Далее эту прибыль можно разделить на две части:

· вознаграждение арендатору за его предпринимательский риск,

· плата за недвижимость, то есть, собственно искомая величина арендной платы.

     Исходным в методе капитализации прибыли является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов платить. Это положение можно прокомментировать на следующих примерах из области розничной торговли.

     Примеры

     1. Для предприятий розничной торговли характерно, что доля валовой прибыли, которая может пойти на выплату аренды, в разных случаях различна, и на нее влияют такие факторы, как: тип продаваемого товара и объем продаж, оборачиваемость товарных запасов, торговые наценки, необходимые для торговли площади и т.д. Так, ювелиру надо меньше торговых площадей, чем торговцу мясом, но он продает очень дорогие изделия, и наценка обычно очень высока. Если ювелир предполагает достаточно большой оборот, то он сможет предложить владельцу более выгодные условия по арендным платежам, чем торговец мясом. Последний же может вообще расположиться в менее престижном месте и менее дорогом помещении. А вот продавец мебели, которому нужны большие площади, выберет более удаленный от центра и, соответственно, более дешевый квартал. Таким образом, если на рынке недвижимости существует острая конкуренция, то любой из розничных торговцев может предложить свою максимальную арендную плату, которую он готов платить в зависимости от ожидаемой к получению прибыли (то есть, как некоторую долю своей прибыли). В результате арендную плату в торговле часто (как, например, в США и Великобритании) оценивают именно как определенную долю от оборота, данные о котором можно найти в статистических обзорах рынка розничной торговли. 

     2. Одной из альтернатив являются смешанные схемы. В настоящее время чаще всего наниматель платит базовую арендную плату (например, 80% от некоторого весьма высокого показателя ставки арендной платы, сложившейся на рынке) плюс заранее определенную в процентах долю от своего фактического оборота или от оборота, превышающего задаваемый уровень (это иногда называют «арендная плата с оборота»). При этом значение такой доли меняют в зависимости от вида торговли. В ряде случаев низкое значение процента может компенсироваться большим оборотом. В таких смешанных схемах владелец недвижимости принимает на себя риск участия в бизнесе арендатора и поэтому должен взвесить возможные последствия.

     По данным табл. 4.1 можно проследить тенденции используемых пропорций при определении дополнительной доли арендной платы для различных секторов розничной торговли.

 

     Табл. 4.1. Доли в процентах от оборота, выплачиваемые 

     как дополнительная арендная плата (по данным из Scarrett D.

     Property Valuation: the Five Methods. E&FN SPON, 1991).

                  

              %           Направление розничной торговли

                  

     1.5         Продуктовые лавки

              3.0         Универсальные магазины

              5.0         Мебель

              7.0         Электротовары

              7.5         Мужская одежда

              8.0         Книги, спортивные товары

              9.0         Женская одежда

              10.0       Кожаные и ювелирные изделия

                  

 

 

     Считается, что концепция включения в ставку арендной платы некоторой доли от объема оборота привлекательна для обеих сторон, например, на ранних стадиях развития розничной торговли, когда очень трудно определить ставки арендной платы из-за отсутствия достаточной информации о рынке. Здесь собственник недвижимости так же, как арендатор, очень заинтересован в прибыли торговца, и, возможно, он будет быстро и качественно выполнять его пожелания. Так, в 1990-е годы администрация британских железных дорог стала предлагать предпринимателям в аренду земельные участки, киоски и небольшие секции вокзальных помещений с выплатой арендной платы с оборота.

     В целом сложность использования рассмотренных подходов состоит в том, чтобы на основе доступных оценщику бухгалтерских данных достоверно определить чистую прибыль предприятия, часть которой затем пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три последних года. Если сравнивается несколько предприятий с похожими видами деятельности, то предпочтение при поиске информации о прибылях рекомендуется отдавать тому предприятию, у которого возрастает оборот и чистая прибыль. Оценщик должен рассматривать информацию критически, понимать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т.п. Кроме того, финансовые показатели компании и ее прибыль во многом могут зависеть от таких субъективных факторов, как, например, личность владельца или управляющего, репутация ведущих специалистов и менеджеров по продажам.

 

     (5) Комбинированные методы

     В данный раздел включены методы, в основе которых работа с доходными факторами, учет прибыли при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли. При этом комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных подходов и методов: нормативных, затратных и сравнения.

     Метод приведенного чистого дохода

     Метод приведенного чистого дохода является развитием метода капитализации прибыли. Принципиальным для него является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий (положения на рынке, налоговых схем, темпов инфляции, условий кредитования), выбора производственной программы и параметров проекта развития. Важной характеристикой метода является работа с полным набором данных о доходах и затратах, которые должны рассматриваться в динамике. Таким образом, применение метода сопряжено с тщательной подготовкой и комплексным обоснованием подготавливаемого проекта, разработкой детального бизнес-плана, проведением многовариантных расчетов на базе современных программных средств[35].

     Сущность метода состоит в том, что финансовые потоки доходов и расходов суммируют по годам или иным регулярным временным периодам, как, например, кварталам. Это, собственно, и формирует поток чистых доходов. Далее с помощью алгоритмов дисконтирования чистые доходы приводят к одному моменту времени (например, к ожидаемому времени начала проекта). В целом для крупных проектов временной период анализа достаточно продолжителен, достигая 10-12 лет.

     Оценка методом приведенного чистого дохода существенно зависит от того, как предполагается использовать объект оценки. Так, например:

· для промышленных предприятий эта оценка будет находиться в зависимости от следующих положений:

- какова будет предполагаемая производственная программа,

- сохранится или изменится номенклатура производства,

- намечается ли развитие (модернизация)    производства, 

- сохранятся ли традиционные рынки сбыта и сырья,

- предполагается ли проведение активного маркетинга и т.п.;

· для зданий и сооружений, помещений - эта оценка будет зависеть от следующих факторов: предполагается ли реконструкция или ремонт объекта, предполагается ли в дальнейшем продажа оцениваемого объекта или сдача в аренду и т.п.; 

· для земельного участка эта оценка будет зависеть от того, что предполагается создать на оцениваемом участке, кем и как созданные объекты будут использоваться: самим ли инвестором, или они будут проданы или сданы в аренду по частям и т.д.

     В основе метода приведенного чистого дохода лежит информационная технология формирования дисконтированных финансовых потоков во времени (Discount Cash Flow – DCF). Этот метод является базовым при подготовке и анализе эффективности инвестиционных проектов, бизнес-планов развития предприятия и его производственно-технологических комплексов.

     Финансовый аспект анализа и оценки в методе приведенного чистого дохода состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких как: кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения, иностранные инвестиции.

     Аналогичным образом для периода использования оцениваемого объекта формируют следующие данные:

· финансовые потребности предприятия, связанные с обеспечением его функционирования и возможным развитием, 

· поступления от реализации продукции или самого объекта,

· распределение поступающих средств в соответствии с правилами финансово-распределительной системы и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах.