Федеральный закон об оценочной деятельности (фзо)

Предварительно следует подчеркнуть, что в странах либеральной демократии специальный государственный закон, регулирующий оценочную деятельность, явление мало распространенное. Тем не менее, есть зарубежные примеры действующих правовых актов, связанных именно с оценочной деятельностью, как, например, в Германии или с ее лицензированием после кризиса конца 70х годов в США.

Федеральный закон закрепил ведущую роль государства в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации, подтвердив, тем самым, традиционную отечественную склонность к преимущественно централизованным схемам управления. Основные регулирующие функции при этом делегированы уполномоченному представителю федеральной исполнительной власти. В числе основных функций этого представительного органа:

· контроль и регулирование оценочной деятельности,

· взаимодействие и координация других органов государственной власти по вопросам оценки,

· согласование проектов стандартов оценки, требований к образовательным учреждениям и программам, связанным с профессиональной подготовкой оценщиков.

     В организационном плане принципиально, что ФЗО предусматривает для государственных уполномоченных органов тесное взаимодействие с негосударственными структурами – саморегулируемыми организациями (СРО). В последнее время зона активной деятельности системы СРО и создаваемого Национального Совета по оценочной деятельности существенно расширена изменениями и дополнениями, внесенными в ФЗО в 2006 году.

     Отмена действующей до этого нормы обязательного государственного лицензирования, целенаправленная передача ответственности за качество предоставляемых услуг в СРО, перенос акцента в договорных отношениях между заказчиками и исполнителями оценки на индивидуальных оценщиков, фактическое устранение с доминирующих позиций компаний монополистов рынка оценки, - все это качественно подняло значимость СРО в регулировании оценочной деятельности в Российской Федерации в целом и особенно на местах.

     Следует отметить, что происходящее уменьшение роли государства в регулировании оценочной деятельности соответствует общим мировым тенденциям и направлениям проводимых в России реформ. В интересующей нас сфере земельно-имущественных отношений мы, в частности, наблюдаем:

· существенно расширяющиеся границы приватизационных процессов в Европейском Союзе (энергетика, связь, транспорт, коммунальное обслуживание и др.), в свою очередь, предоставляющие новое поле деятельности для оценщиков;

· последовательные и целенаправленные изменения отечественной нормативной правовой базы оценочной деятельности, а также в смежных отраслях, включая:

o отмену лицензирования риэлтерской и оценочной деятельности,

o делегирование разработки стандартов и правил саморегулируемым организациям,

o укрепление статуса, контрольных и иных функций, а также ответственности СРО;

o производимые изменения в смежном законодательстве: по объектам оценки (водный и лесной кодексы, закон о недрах, земельное и жилищное законодательство), в договорном праве (ипотека, аренда, подрядная деятельность), в сопряженных сферах приватизации, налогового законодательства и бухучета, государственной регистрации и учета.

· целенаправленное создание конкурентной среды, в том числе за счет развития:

o механизмов конкурсного государственного и муниципального заказа на часть традиционно предоставляемых ранее государственными и муниципальными подразделениями услуг;

o смежной и одновременно конкурентной инвентаризаторам и, в известном смысле, оценщикам профессии кадастрового инженера для поддержки единого кадастра недвижимости,

o механизмов оценки деятельности властных структур по результатам и др.

· децентрализация управления в целом как приближение норм, правил и процедур градостроительного регулирования, управления земельной и иной недвижимостью к местам проживания населения и действующим там властным структурам (пока больше проявляемое в мировой практике).

· развитие информационных и телекоммуникационных технологий и их активное внедрение в сферу деятельности профессиональных участников рынка, в т.ч. оценщиков. При этом подчеркнем, что такое развитие следует воспринимать в самом широком смысле, включая модернизацию и системную унификацию в управлении земельной и иной недвижимостью. Это, в частности, относится к подсистемам учета и их базам данных с широким использованием средств Internet и геоинформационных систем, включая:

o объединение кадастровой информации по земле и инвентаризационной информации по строениям,

o технические паспорта для различных видов обслуживаемых объектов,

o  классификаторы, каталоги, реестры, статистики, нормативы и т.д.

     Названные тенденции следует дополнить специфическими компонентами развития региональной среды деятельности российских оценщиков, включая:

· характерные особенности регионального развития, такие как доминирующие в регионе отрасли (точки роста) и программы социально-экономического развития территорий и городов,

· наличие и тенденции региональной политики привлечения внешних инвестиций и межрегиональных связей,

· сложившиеся локальные и отраслевые специализации, а также достигнутый уровень профессионализма среди специалистов по оценке – членов региональных СРО,

· потенциальные возможности СРО во взаимодействиях с региональными властями, хозяйствующими субъектами и учебными заведениями, с Национальным советом по оценочной деятельности.

     В результате для каждой региональной (межрегиональной) СРО актуальными направлениями и задачами развития являются следующие:

· освоение системы Федеральных стандартов оценки (ФСО) по мере их разработки и утверждения,

· подготовка к разработкам на основе ФСО необходимого комплекта региональных стандартов и правил СРО с учетом особенностей и социально-экономических потребностей регионов и направлений действия СРО,

· разработка норм и процедур контроля следования стандартам, механизмов ответственности,

· организация системы непрерывного профессионального образования, повышения квалификации и переподготовки кадров, обеспечивающей соответствие профессионального уровня оценщиков – членов СРО требованиям федеральных стандартов, важнейшим направлениям развития региона и мировой практике (в том числе, с учетом интересов и особенностей потенциальных инвесторов в регионе),

· информационно-аналитическая поддержка членов СРО на рынках труда, при получении и исполнении заказов,

· определение перспективных конкурентных областей повышения активности членов СРО, включая взаимодействия с юридическими лицами - потенциальными заказчиками и с учетом происходящих изменений в законодательной базе, относящейся к различным областям деятельности оценщиков СРО.

В плане эффективного управления недвижимостью исключительно важно установление в ФЗО областей обязательного проведения оценки. Так, все без исключения операции с государственной и муниципальной собственностью требуют обязательного оценивания вовлеченных в сделки объектов недвижимости. В числе таких операций: приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, использование в качестве предмета залога, продажа или иное отчуждение, передача объектов в качестве вклада в уставные фонды совместных предприятий, акционерных обществ и других типов объектов совместной хозяйственной деятельности.

     Оценка недвижимости в других нормативных актах

     российского законодательства

     Предварительно необходимо отметить два методически важных положения:

     1) обязательность оценки (предписанная положениями ФЗО, прежде всего, для любых операций, связанных с государственной и муниципальной собственностью) вовсе не устанавливает обязательные к применению методы оценки и однозначную обязательность использования результата проведения оценки. Даже безусловные предпочтения, отданные рыночной стоимости, и строгое следование положениям закона приводят только к ситуации, когда итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика (составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом) признается только достоверной и рекомендуемой. И более того, это так только в случаях, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное;

     2) из этого же положения следует, что существуют ситуации, когда действуют иные, установленные законодательством, вполне определенные правила проведения оценки, отклонение от которых попросту является незаконным. В англоязычной литературе такие области оценки определяют как Statutory Valuation, то есть, в буквальном переводе как «оценка по законодательным положениям».

     Рассмотрим наиболее важные, с позиций управления недвижимостью, области, в которых российское законодательство нормирует роль и правила оценки недвижимости.

 

Бухгалтерский учет

Федеральный закон о бухгалтерском учете (№129-ФЗ от 21.11.96 с дополнениями №123-ФЗ от 23.07.98) устанавливает принципы оценки и технической инвентаризации имущества организации для различных типов оцениваемых активов.

В их числе важнейшими, с позиций управления недвижимостью, являются следующие положения:

· оценку имущества, приобретенного за плату, осуществляют путем суммирования фактически произведенных расходов на его покупку,

· оценку имущества, полученного безвозмездно, производят по рыночной стоимости на дату оприходования,

· оценку имущества, произведенного в самой организации, осуществляют по стоимости его изготовления,

· амортизацию на все типы оцениваемого имущества начисляют в установленном порядке (как правило, по линейному алгоритму) и независимо от результатов текущей хозяйственной деятельности,

· допускается применение других методов оценки в случаях, предусмотренных законодательством и нормативными актами органов, ответственных за регулирование бухгалтерского учета,

· для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и отчетности организации обязаны проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которых проверяются и документально подтверждаются их наличие, состояние и оценка,

· в числе событий, требующих обязательной инвентаризации: передача имущества в аренду, выкуп, продажа, реорганизация и ликвидация, преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий.

 

Налогообложение

Налоговый кодекс Российской Федерации (далее НК РФ) вступил в действие в январе 1999 года (часть 1). Применительно к управлению и непосредственно к оценке недвижимости важнейшим положением в нем является отнесение вопросов имущественного налогообложения, в том числе, введения в перспективе единого налога на имущество, к компетенции регионального уровня: уровня субъекта Федерации и муниципальных органов.

В кодексе определены следующие виды региональных налогов и сборов в части недвижимости: налог на имущество организаций, налог на недвижимость. В числе местных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение. При этом для недопущения одновременного действия налогов с подобными объектами налогообложения устанавливается правило, по которому при введении в действие единого налога на недвижимость прекращается действие налога на имущество организаций, а также действие налогов местного уровня на имущество физических лиц и земельный налог.

     Существенно для управления недвижимостью, что статья 39 НК РФ, посвященная вопросам реализации товаров, работ и услуг, реализационная стоимость которых как раз и является объектом налогообложения, выводит за пределы понятия реализации (а значит и необходимой оценки в целях налогообложения по данному аспекту деятельности) следующие действия с имуществом:

· передача основных средств, нематериальных активов и иного имущества организации ее правопреемникам при реорганизации,

· передача имущества участнику хозяйственного общества или товарищества, договора о совместной деятельности в случаях выхода из соответствующего общества или договора, выдела доли или раздела имущества,

· передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального фонда при приватизации,

· изъятие имущества путем конфискации, наследование имущества (здесь действует другой тип сборов).

Статья 40 НК РФ определяет важные для управления недвижимостью принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. Принципиальным является положение о том, что пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. При этом налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен в следующих случаях:

· между взаимозависимыми лицами (когда доля прямого участия одного из них в управлении хозяйственной деятельностью другого превышает 20%),

· при значительном колебании (более чем на 30%) уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в ближайший период времени. При отклонении цен на величину более 30% налоговый орган вправе вынести решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этих сделок были оценены исходя из рыночных цен. Характерным при этом является расширение поля поиска рыночной цены от множества идентичных товаров к однородным товарам (как функционально подобным и коммерчески взаимозаменяемым). Это замечание полезно применительно к недвижимости, где проблема найти идентичный товар весьма актуальна.

     Принципиальным вопросам определения налоговой базы и налоговой ставки посвящены статьи 53 и 54 НК РФ. Прерогатива определения имущественной налоговой базы предоставлена федеральному уровню. Тогда как налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливаются соответственно законами субъекта Федерации, нормативными актами представительных органов местного самоуправления. При этом налогоплательщики – организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета или на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению. Для субъектов малого бизнеса устанавливают упрощенную схему учета налоговой базы (по книгам учета доходов и расходов).

     В главе 11 НК РФ, описывающей способы обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов, указаны следующие возможности, связанные с недвижимостью: залог, наложение ареста на имущество налогоплательщика. Залог имущества оформляют договором между налоговым органом и залогодателем. Тогда при неисполнении налогоплательщиком обязанности по уплате причитающихся сумм налога и соответствующих пеней налоговый орган осуществляет исполнение этой обязанности за счет стоимости заложенного имущества в установленном законодательством порядке. Причем по правилам, установленным Гражданским кодексом взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено только по решению суда либо во внесудебном порядке, но при наличии нотариально удостоверенного соглашения, заключенного между сторонами залогового договора после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. При производстве ареста имущества (как способе обеспечения исполнения обязательств по уплате налогов) протокольно описывают имущество, подлежащее аресту, включая, при возможности, оценку его стоимости.

     Детально конкретные вопросы порядка исчисления и уплаты налога на имущество предприятий и на имущество иностранных юридических лиц регулируются инструкциями федеральных органов налоговой службы. Так, для целей налогообложения в качестве налоговой базы определяется среднегодовая стоимость имущества предприятия. Устанавливается предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия (например, ≤ 2% от исчисленной налогооблагаемой базы). В рамках этого ограничения может быть установлена и меньшая ставка - с учетом видов деятельности предприятия. Перечень поддерживаемых таким способом видов деятельности и мера поддержки устанавливаются специальными региональными и местными правовыми актами. При отсутствии таких правовых актов, в соответствии с инструкциями, должна устанавливаться максимальная ставка. Стоимость имущества предприятия для целей налогообложения может быть уменьшена на балансовую стоимость ряда входящих объектов, в том числе: объектов жилищно-коммунальной и социальной сферы, земли, объектов гражданской обороны, пожарной охраны и охраны природы, мобилизационного имущества и резерва, специального оборудования и др.

     При определении остаточной стоимости имущества иностранных юридических лиц начисление износа производится по нормам страны местопребывания. При этом начисление амортизации, принимаемые в уменьшение стоимости имущества, для целей налогообложения не могут превышать за год определенных размеров (в частности: для зданий и сооружений – до 5%).

В соответствии с положениями НК РФ сумма имущественного налога исчисляется плательщиком самостоятельно - ежеквартально нарастающим итогом. При этом налоговые органы в установленном порядке контролируют правильность производимых расчетов и платежей. Таким образом, оценочная деятельность оказывается востребованной обоими участниками налоговых отношений:

· налогоплательщиком – в его самостоятельно проводимых расчетах имущественного налога,

· налоговым органом – в его контрольно-инспекционной деятельности.

 

В заключении заметим, что платежи по имущественным налогам и за землепользование составляют существенную часть бюджетных поступлений на региональном и местном уровне. Отсюда следует актуальность оценочной деятельности в данной области. Значимость качественной оценки возрастет с ожидаемым в перспективе введением единого налога на недвижимость.

 

Приватизация

Процессы приватизации целенаправленно регулируются федеральным законодательством. Так, приватизацию жилья осуществляют на базе положений Федерального закона №4199-1 от 23.12.92. Основной принцип приватизации в жилищной сфере, сохраняемый уже в течение 15 лет, – бесплатная передача жилья населению и добровольность самого процесса приватизации.

Процессы приватизации в коммерческом секторе недвижимости (нежилые здания и помещения, имущественные комплексы предприятий) регулируются федеральными законами о приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества. Эти законы последовательно обновляют в соответствии с происходящими изменениями в социально-экономическом развитии общества. С начала процессов приватизации (1991) были приняты три версии приватизационных законов.

Закладываемые в законах принципы имущественной оценки также претерпевают изменения в соответствии с последовательным развитием отечественной экономики. Начавшись на начальных этапах приватизации с сугубо затратных методов имущественной оценки на основе балансовой (остаточной) стоимости, современные концепции приватизации все более ориентированы на рыночные подходы и методы оценки. В наибольшей мере это проявляется в процессах подготовки и проведения приватизации пакетов акций, принадлежащих государству в ранее акционированных предприятиях. Соответственно на порядки возрастают и финансовые результаты проводимой приватизации.

В целом установленные законодательством положения, связанные с оценкой приватизируемого имущества, можно представить следующим образом (на примере федеральной собственности):

· оценка государственной собственности при ее приватизации является обязательной и проводится в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности;

· разрабатываемый органами государственной власти и утверждаемый Правительством РФ ежегодный прогнозный план – программа приватизации содержит, наряду с перечнями унитарных предприятий и пакетов акций открытых акционерных обществ, находящихся в федеральной собственности, предполагаемые сроки приватизации и характеристики имущества. В их числе свое место занимают стоимостные характеристики, такие как: нормативная цена, условия по производству и рассрочкам платежей, условия отчуждения (выкупа) земельного участка и др.;

· порядок подготовки перечней объектов приватизации и необходимой документации, включающей характеристики (в том числе, стоимостные) приватизируемого имущества, устанавливается соответствующими органами государственной власти.

Примечание

В сложных случаях при подготовке таких документов можно обратить внимание на целесообразность привлечения средств и методов инвестиционного анализа, как, например, приведенного чистого дохода;

· начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета о его оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

· ежегодный отчет о выполнении программы приватизации федерального имущества содержит информацию о реализованном способе, сроках и ценах сделок приватизации.

Примечание

Эта информация может служить надежной обратной связью, характеризующей качество управления приватизационными процессами и обоснованность установленной начальной цены, в том числе, ее соответствие рыночной ситуации.

 

Национализация и принудительный выкуп

     Федеральный закон об оценочной деятельности предусматривает обязательность проведения оценки при осуществлении операций, связанных с отчуждением собственности (в том числе, объектов недвижимости) в пользу государства. Однако нормативных актов, детализирующих эти положения по оценке, пока не разработано.

     Базовым регулирующим положением здесь является статья 35 (п.3) Конституции Российской Федерации, устанавливающая, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Отсюда, собственно, и определяется актуальность разработки правил и процедур определения справедливой оценки отчуждаемой недвижимости.

Заметим также, что проблема принудительного отчуждения и справедливой компенсации (обоснованной оценки для выкупа объекта отчуждения) является, по мнению западных специалистов, одной из актуальных при положительном решении вопросов инвестирования в национальные экономики, в недвижимость других стран, в успешном развитии процессов глобализации бизнеса недвижимости.

     Банкротство

     Ключевыми положениями в регулировании процедур банкротства, практически на всех стадиях этого процесса, от санации и до конкурсного управления, является анализ финансового состояния должника, включающий инвентаризацию и оценку его имущества.

     Анализ финансового состояния должника проводят в целях определения достаточности его имущества для покрытия судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, а, главное, возможности или невозможности восстановления платежного баланса.

     В числе способов, предпринимаемых при внешнем управлении по восстановлению платежеспособности должника: продажа части имущества, продажа предприятия в целом (бизнеса должника). Продажи имущества должника производятся только после его соответствующей оценки. Конкурсному управляющему предоставлена возможность привлекать для оценки имущества должника оценщиков. Причем для оценки недвижимости привлекаются независимые оценщики.        

     Представляется важным положение об удовлетворении требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. Их требования подлежат удовлетворению за счет всего имущества должника, в том числе, не являющегося предметом указанного залога. То есть, в таких ситуациях результаты оценочной деятельности будут очевидным образом играть решающую роль.

 

Ипотека (залог недвижимости)

Общие принципы залоговых операций и проводимых для этого оценок предмета залога определены в Гражданском кодексе и последующих законодательных актах Российской Федерации о залоге и ипотеке как залоге недвижимости. Необходимо также напомнить, что Федеральный закон об оценочной деятельности определил обязательность оценки государственной и муниципальной собственности, используемой в качестве предмета залога. Последнее весьма актуально для развития механизмов региональных займов, возвратные гарантии которых обеспечиваются, в том числе, недвижимостью.

Федеральным законодательством об ипотеке основные правила оценки сформулированы следующим образом:

· оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении;

· стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации;

· при ипотеке предприятия как имущественного комплекса состав имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. При этом ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию;

· страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже этого обязательства.

     При судебном рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить и указать в своем решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Эта цена для публичных торгов определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В заключение раздела необходимо отметить, что рассмотренный выше перечень направлений законодательного регулирования оценки недвижимости не является исчерпывающим. Так, например, механизмы обязательного страхования в принципе также опираются на нормативные оценки объектов страхования. Можно также ожидать, что приведенный перечень направлений законодательного регулирования оценки будет со временем изменяться (причем, как в сторону расширения, так и в сторону сокращения) - в зависимости от тенденций в политике государственного регулирования рынков недвижимости и земельно-имущественных отношений.