Этапы и участники процесса развития недвижимости

 

     Процесс развития недвижимости имеет ряд характерных, присущих именно недвижимости этапов. Эти особенности позволяют выделить развитие из общего ряда активностей, связанных с проектной организацией работ, в том числе, таких как управление проектами (Project Management), а управление развитием как специализированный сектор бизнеса недвижимости – Development и область профессиональной деятельности. В отечественной нормативной литературе застройщик (Developer) определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию и т.д. объектов капитального строительства. Функции застройщика в российской практике выполняют (как правило, на фоне своих основных функций) крупная строительная компания, инвестор или финансовый институт[42].

     Рассмотрим структуру и содержание основных этапов развития, а также характер деятельности на них участников этого процесса.

 

     Этапы процесса развития

     Процессы развития обрамляют два характерных этапа: инициирование и распоряжение результатами проекта развития. Внутреннюю же структуризацию процессов развития можно проводить с различной детализацией. Так, в наиболее детализированных работах манчестерской школы называют 14 этапов. В их числе: идентификация идеи (инициирование развития), анализ рынка, исследование земельного участка, анализ осуществимости, формирование команды, разработка схемы финансирования, получение разрешений, приобретение прав на земельный участок, проектирование, проведение тендеров среди потенциальных подрядных организаций (так называемый контрактинг), строительство, маркетинг и сдача в аренду, распоряжение результатами проекта развития. Одни из названных этапов следуют друг за другом. Другие протекают в параллель всему процессу развития, как, например маркетинг и сдача в аренду. Примечательным для манчестерских исследований является выделение и ранжирование приоритетных, с позиций успешного развития, этапов. Этот список выглядит следующим образом: сдача в аренду, анализ рынка, анализ осуществимости, проектирование, идентификация идеи, получение разрешений и формирование команды. В классических работах по девелопменту указано на восемь основных этапов развития. В их числе: инициирование развития, оценка инициативы и проекта развития, приобретения, проектирование, получение разрешений, заключение договоров, строительство, распоряжение результатами проекта развития. Названный состав этапов с различными вариациями интегрируют в себе все выше упомянутые этапы более детализированного представления процесса развития[43].

     Рассмотрим содержание основных этапов развития. При этом в соответствующих случаях будем обращать внимание на три аспекта характеристик развития:

(а) вещный аспект (включая производственно-технологические, функциональные, строительные и т.п. характеристики),

(б) правовой аспект (правовые отношения, титул собственности, плановые разрешения и другие правовые характеристики),

(в) экономический аспект (схемы финансирования, финансово-экономическая эффективность развития).

 

(1) Инициатива развития

     Можно указать два принципиальных варианта исходного состояния при появлении инициатив:

· инициатор – предприимчивый девелопер ищет объект недвижимости для реализации выявленных из общей конъюнктуры перспективных и прибыльных идей развития. Это может быть, например, продиктованное потребностями рынка производство новой продукции или услуг, использование ситуации возникшего дефицита высококлассных офисных площадей, появление новейших технологий, к которым девелопер имеет доступ, опыт девелопера в успешном проведении организационно-правовых преобразований, реализации схем финансового оздоровления и повышения эффективности производства продукции и услуг,

· инициатива исходит со стороны собственника объекта, когда, например, состояние объекта недвижимости требует принципиальных изменений, (расширения, модернизации, конверсии). Собственник ищет того предприимчивого девелопера, кто реализует необходимый проект развития. Это могут быть, в частности, ситуации предбанкротного или постприватизационного кризисного состояния, падения рентабельности и необходимости обновления производства, острой необходимости в проведении реставрационных работ на объекте-памятнике.

     При этом в обоих вариантах у инициаторов существует понимание того, что развитие актуально не только само по себе, а связано с решением обширного комплекса проблем организационно-правового, экономического, производственно-технологического и т.д. характера.

 

(2) Предварительная оценка инициативы и проекта развития

(а) Вещный аспект: производится оценка физической осуществимости проекта: по пространственным параметрам объекта недвижимости, состоянию производственной базы и производственной инфраструктуры, технологическим параметрам основной деятельности и др.

(б) Правовой аспект: дается правовая оценка проекта развития: выявляются проблемы получения планового разрешения, наличия сервитутов и иных обременений и ограничений, прикладные правовые проблемы взаимоотношений с местными органами власти, в том числе в различных областях инфраструктурного обеспечения (транспорт, энергетика и др.).

(в) Экономический аспект: проведение экспресс-оценки затрат на развитие и их приемлемости с точки зрения соответствия целям развития (экономическим и/или социальным), получения необходимых объемов финансирования, ожидаемой доходности и т.д.

 

(3) Приобретения

     Под этим понимается приобретение (покупка, получение прав, согласование схем взаимодействий) всех необходимых для проекта компонентов вещного, правового и экономического характера, в том числе:

(а) приобретение недостающих для осуществимости проекта производственно-технологических компонентов, как, например, приобретение необходимых патентов и лицензий, Know-How;

(б) приобретение (подтверждение или проверка) прав на объект развития, земельный участок. Этот вопрос особо актуален, когда субъект развития - девелопер не является собственником объекта или прямым агентом собственника. В частности, это может быть приобретение прав собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, на котором будет осуществлена застройка, на объект незавершенного строительства, который будет достроен или преобразован девелопером;

(в) обеспечение схем финансирования, например, с использованием механизмов краткосрочных или долгосрочных кредитов, ипотеки, взаимодействий с несколькими инвестирующими структурами.

 

(4) Проектирование и разработка сметы затрат

     Этот этап включает два из трех рассматриваемых аспекта: вещный и экономический. Правовой аспект, в силу его специфической значимости на этой стадии развития, выделен в самостоятельные, параллельно протекающие этапы (5) и (6), см., ниже. Итак:

(а) Вещный аспект: разрабатываются строительный проект, техническая и рабочая проектная документация, проекты производства и организации работ на объекте. Заметим, что все это, в свою очередь, является сложным развивающимся и многократно повторяющимся процессом - по мере детализации поставленной задачи и осуществления строительных работ на объекте развития.

(в) Экономический аспект: сметные расчеты производятся, в зависимости от масштаба проекта и информационной обеспеченности, последовательно и многократно, начиная с укрупненных сметно-финансовых расчетов. В дальнейшем стоимостные оценки детализируются, особенно после получения планового разрешения на развитие объекта. Сметные расчеты соотносятся с оценками финансово-экономической эффективности проекта. Для неприбыльных проектов развития всякий раз проверяются возможности обеспечить минимальные сметные затраты.

 

(5) Получение разрешений на осуществление проекта

     Этот этап (правового содержания) развития выделен в соответствии с его исключительной значимостью. Так, практически вся судьба проекта определяется принципиальным решением властных органов о выдаче или невыдаче планового (строительного) разрешения на развитие данного объекта в данных условиях. Наличие планового разрешения может изначально существенным образом увеличить оценочную стоимость земельного участка.

     В свою очередь, получение планового разрешения может повлечь за собой необходимость проведения дополнительных, не предусмотренных конкретным проектом развития работ по благоустройству, решению других муниципальных проблем (вспомним так называемый налог на улучшения Planning Gains).

     Особые регулирование и разрешения могут сопровождать процессы развития специальных объектов, например, типа объектов-памятников истории, архитектуры и культуры или объектов, связанных с перекрытиями или переносами дорог и других объектов инфраструктуры, объектов, компетенция регулирования развития которых принадлежит более высоким, чем местные, уровням власти.

 

(6) Обязательства

     Здесь имеется в виду создание системы договорных обязательств между всеми участниками развития. Система договорных обязательств является своеобразным организационно-правовым венцом этапа проектирования (4), открывая путь для материального воплощения проекта. Договорные обязательства должны быть зафиксированы по всем основным позициям, связанным с осуществлением проекта развития, в том числе: по земле, финансам, трудовым и материальным ресурсам, поставкам и т.д.

     Только после подписания всех договоров целесообразно приступать к расходованию средств на развитие. Кроме того, начало работ предваряют тщательно продуманными согласованиями платежей внутренней команде исполнителей. Такая же тщательная договорная проработка необходима для наиболее рискованных компонентов развития.

 

(7) Реализация проекта развития

     В рамках данного этапа центральное место занимают вещный и экономический аспекты: вопросы успешного производственно-технологического и финансового завершения проекта. При этом, как следует из предшествующих пунктов (5) и (6) все необходимые организационно-правовые вопросы в принципе решены ранее, и здесь в этом плане осуществляется только контроль их исполнения.

     Главная проблема (теперь уже после тщательной проработки всех предшествующих фаз развития (1)-(6)) – обеспечить выполнение строительно-монтажных, пуско-наладочных, приемо-сдаточных работ и испытаний с требуемыми скоростью и качеством, а также в рамках утвержденной сметы затрат. При этом целесообразным для девелопера может быть привлечение извне отдельных высокопрофессиональных менеджеров и специалистов, например, по координации участников сложного проекта, организации строительства, поставкам материальных ресурсов, связям с общественностью и т.д.

     Отдельное внимание уделяют созданию схем по предупреждению и минимизации риска (ущербов) из-за возможных непредсказуемых внешних воздействий типа погодных и иных природных аномалий, забастовок и других социально-экономических явлений местного, национального или международного характера.

 

(8) Распоряжение результатами развития

     Это – заключительный этап процесса развития. Он включает маркетинг объекта как рыночного товара для его выгодной рыночной продажи. Этап распоряжения результатами развития является специфическим признаком для проектов развития и вообще в профессии девелопера. Проект осуществлен – его результатами нужно выгодно распорядиться и переходить к новому проекту развития, к новому объекту недвижимости. В этом основное содержание деятельности и источник доходов профессионального девелопера. Он инициировал проект, доказывал его эффективность, выстраивал схемы финансирования, решал необходимые правовые вопросы, доставал кредитные средства, организовывал строительство. Теперь (ну и конечно в процессе производства работ, если проект был достаточно длительным) ему необходимо возвратить кредиты и проценты за них, расплатиться с участниками работ в соответствии с договорными обязательствами, осуществить все необходимые организационные платежи, обеспечить финансовые потребности свои и своей фирмы и т.д.

     Для всего этого необходимы финансовые средства, и они необходимы весьма оперативно. Вот почему основным приемом распоряжения результатами проекта является его выгодная продажа.

     Примечание

     Заметим, что в вариантах, связанных со сдачей объекта в аренду (даже если такая аренда весьма многообещающа, с точки зрения, прибыльности, престижности, стабильности бизнеса) застройщику придется брать новый кредит, чтобы расплатиться по всем выше перечисленным статьям. И это будет новый проект – со своими показателями осуществимости, финансово-экономической эффективности, сроками окупаемости и т.д.

     Следует подчеркнуть, что проблема распоряжения результатами проекта развития (и, в первую очередь, маркетинг построенного объекта), конкретно проявляющаяся на заключительном этапе проекта развития, тем не менее, должна быть постоянной проблемой девелопера на протяжении всего процесса развития. Так как только позитивное и оперативное распоряжение результатами развития (как, например, выгодная продажа созданного объекта, лучше всего при полной сдаче в аренду помещений объекта с предоплатой и иными финансовыми схемами, позволяющими выполнить кредитные обязательства) подводят итог успеха или неуспеха, меру эффективности осуществленного развития и рентабельности профессиональной деятельности девелопера. Поэтому проблема выгодного распоряжения результатами развития составляет заботу девелопера с самого начала проекта.

 

     Табл. 5.1 обобщает последовательное представление каждого из этапов развития в установленном разрезе трех важнейших характеристик: вещных (физических, производственно-технологических и т.д.), правовых и экономических.

 

     Участники процесса развития

     Рассмотрим состав участников процесса развития, обращая внимание на его множественность и разнообразие выполняемых ими функций.

     Итак, среди участников процесса развития:

(1) Собственник объекта развития

Он в течение всего проекта остается собственником развиваемого объекта недвижимости. Это имеет место в ситуациях, когда инициатива развития исходит от собственника. Например, собственник отеля решил расширить дело; руководство предприятия, муниципалитета приняло инициативное решение о заказе выгодного инвестиционного проекта и объявило конкурс среди фирм, специализирующихся в бизнесе девелопмента. 

Табл. 5.1. Последовательность и содержание этапов развития в разрезе

              вещных, правовых и экономических аспектов.

                             Вещные Правовые    Экономические

                                 аспекты аспекты        аспекты

1. Инициатива          (понимание инициаторами необходимости

развития               положительного решения всех трех аспектов)

 

2. Оценка            Осущест- Оценка     Экспресс-оценка

инициативы          вимость     правовых стоимости и

и проекта                       проекта      характе-   эффективности

(предварительная) (физи-    ристик      проекта.

                                 ческая). проекта.                   

 

3. Приобретения      Патенты,     Права на        Выбор финансовых

                                 лицензии, земельный  схем, определение

                                 ноу-хау. участок и       кредиторов.

                                                 объект

                                                     развития.

 

4. Проектирование, Техническая   -       Сметно-финансовые

разработка сметы и рабочая                     расчеты,

                                 проектная                     соотнесение

                                 документация.             с данными п.2 и

                                                                             корректировки.

 

5. Получение                     -   Плановые             -

разрешений                             разрешения, в

                                                     т.ч. на объекты

                                                     особого

                                                     регулирования.

 

6. Согласование                -   Заключение     -

обязательств                               договоров

                                                     со всеми

                                                     участниками.

 

7. Реализация           Обеспечение   -             Соблюдение

проекта развития сроков и                              сметы,

(строительство)              качества                             экономия затрат.        

                                 работ.

 

8. Распоряжение                -   Выбор      Возврат кредитов,

результатами                              правовой              платежи

развития                                  формы        участникам,

                                                     распоряжения.      обеспечение

                                                                          прибыли.

(2) Застройщик (девелопер)

Физическое или юридическое лицо, взявшее на себя ответственность за качественную подготовку, организацию финансирования и исполнение проекта развития. Мы уже подчеркивали, что девелопер - это самостоятельная, весьма сложная, требующая разнообразных знаний, но и достаточно прибыльная профессия, поскольку названная ответственность вознаграждается в соответствии с показателями эффективности развития. При этом, если девелопер был инициатором развития, брал кредиты на разработку и осуществление проекта, отвечал за взаиморасчеты с участниками развития, то его рентабельность, в конечном счете, определяется после заключительной фазы развития - распоряжения результатами развития. В этом состоит сущность бизнеса девелопера.

(3) Властные органы

     Это, как правило, органы местной власти, которые специализируются на регулировании отношений с собственниками в части развития недвижимости с учетом интересов и позиций государства и общества. В основе их деятельности планово-разрешительный принцип, установление процедур и правил, государственные и региональные нормы и стандарты. Это весьма разветвленная структура комиссий и комитетов (плановых, архитектурных, строительных и т.д.), общее число согласований с которыми может превышать десяток. Причем такие масштабы разрешений и согласований имеют место не только в отечественных условиях.

     К этой же категории участников - властных органов можно отнести арбитражные и апелляционные структуры, решающие спорные вопросы развития. Западная практика особо тщательно прорабатывает апелляционные схемы для ситуаций получения (или неполучения) плановых разрешений на развитие объекта недвижимости.

(4) Финансовые институты

     В схемах, обеспечивающих финансирование развития (конечно, наряду с использованием собственных средств инициаторов развития), могут принимать участие разнообразные кредитующие организации. Среди них: банки, мощные инвестиционные фонды (например, типа негосударственных страховых и пенсионных фондов – как это практикуется на Западе), финансово-промышленные группы и специальные инвестиционные фонды (в условиях России). Кроме того, кредитующие организации при финансировании развития, как правило, объединяют свои усилия со страховыми компаниями.

(5) Строительные, генподрядные и подрядные организации

     Организации этого типа (Contractors, Subcontractors) реализуют конкретную строительную часть проекта, монтаж, пуско-наладочные работы. Отметим, что в других типах проектов развития это могут быть организации лесохозяйственного, водохозяйственного и иного отраслевого профиля деятельности. В крупных проектах развития количество подрядных организаций, участвующих в программе строительства, может достигать десятков. В числе этих участников: проектные организации, выполняющие проектно-изыскательские работы, выпускающие техническую и рабочую документацию, проекты организации строительства и производства работ, сметно-финансовые расчеты.

(6) Профессиональные консультанты, советники

     В их числе множество так называемых профессиональных участников рынка недвижимости и услуг по развитию. Среди таковых: консультанты по планированию и экономике, агенты по недвижимости, оценщики, консультанты по налогам и бухучету, специалисты в области инжиниринга и права, маркетологи, менеджеры по проектам, геодезисты, археологи и многие другие. Все они на различных этапах развития и в различной мере содействуют решению отдельных вопросов проекта развития, выходящих за рамки профессиональной компетенции девелопера (застройщика) или приглашенного им управляющего проектом развития.

(7) Объекты воздействия (Objectors)

     Это особенный тип участников развития – оппоненты - те, на кого, в той или иной мере, влияют результаты развития. Такое влияние, взаимодействие может быть непосредственным (например, это может относиться к окружающим объект развития физическим и юридическим лицам), так и опосредованным (например, через общественное мнение). Объекты воздействия могут повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты развития. В числе таких участников: соседние собственники как прямые объекты будущего воздействия результатов развития, общественные организации типа защитников окружающей среды, общества национального наследия и охраны памятников.

При всех возможных сочетаниях и перераспределениях ролей и влияния участников процесса развития неизменной является интегрирующая, сквозная по всем этапам развития роль девелопера. При всех особенностях привлечения к сотрудничеству консультантов и проектно-строительных организаций стабильно актуальными будут для девелопера проблемы организации эффективных взаимодействий с такими участниками, как:

· финансовые институты, кредитующие развитие,

· местные органы власти, разрешающие развитие,

· объекты воздействия, радикально влияющие на темпы, а, возможно, и на результаты развития.

Потенциал развития

 

     Место и роль потенциала развития

     Потенциал развития объекта недвижимости как комплекс пока еще нереализованных возможностей объекта в коммерческом, социальном или ином плане является:

· показателем существования некоторого лучшего состояния объекта, более эффективного владения и использования объекта недвижимости, показателем меры удаленности от этого лучшего состояния и использования,

· аргументом для поиска улучшений, формирования целей и задач собственника по более эффективному владению и использованию данного объекта,

· важнейшим признаком существования эффективного управления при переводе объекта в названное лучшее состояние и посылом к поиску такого управления.

     Отсутствие потенциала развития объекта недвижимости (отсутствие в принципе или неумение понять наличие потенциала, характер его направленности и меру) практически является синонимом отсутствия возможностей улучшений, оптимистической перспективы. Любое, самое совершенное управление, при отсутствии потенциала развития в состоянии лишь сохранить на определенное время достигнутый уровень качества объекта. Возможные улучшения будут связаны с более интенсивным использованием внутренних ресурсов объекта. И, в конце концов, по исчерпании таких ресурсов объект будет постепенно деградировать.

     Часто потенциал развития (упрощенно говоря, что еще, более эффективное на данном земельном участке можно построить или модернизировать из того, что уже на нем есть) полезно рассматривать в сочетании с потенциалом использования объекта недвижимости. Например, что еще из уже существующего, временно излишнего можно, ничего не перестраивая, сдать в аренду или использовать иным прибыльным образом.

     Для частного собственника потенциал развития недвижимости в сочетании с потенциалом ее использования может служить надежным резервом в следующих ситуациях:

· при благополучном положении дел – как буфер, помогающий демпфировать незначительные неблагоприятные колебания показателей бизнеса и наращивать прибыльные направления деятельности (причем, с учетом капиталоемкости мероприятий, сначала за счет неиспользуемых резервов, и затем, реализуя потенциал развития, через целевые проекты развития),

· при более острых, кризисных ситуациях – как один из немногих ресурсов, на базе которых возможно разработать и реализовать инвестиционный проект по оздоровлению бизнеса, выводу из предбанкротного состояния. При этом наличие достаточного потенциала развития указывает на наличие принципиальных возможностей преодоления кризиса.

     Для государственного и муниципального собственников понятие потенциала развития и его реализации может быть положено в основу концепции эффективного управления собственностью. Той самой собственностью, за которую они ответственны перед обществом, и, в то же время, с помощью эффективного использования которой они должны пополнять государственный и муниципальный бюджеты. При таком подходе наглядно проявляется следующая альтернатива:

     (*) есть потенциал развития – есть возможности принципиального улучшения качества управления объектами недвижимости, есть перспективы стабильного пополнения бюджета, а, главное, есть база для решения стратегических задач государственного и муниципального управления: повышения качества жизни общества, создания благоприятной среды жизнедеятельности и т.д.,

     (**) нет потенциала развития – все возможности будут связаны только с улучшениями использования управляемых объектов недвижимости.

     Понятие потенциала развития может также играть весьма конструктивную преобразующую роль по отношению к различным конкретным типам муниципальной недвижимости, как, например:

· городские пустыри и свалки, участки, освобождаемые от ветхих строений и сооружений, резервные территории, незастроенные городские и пригородные земельные участки,

· участки с объектами незавершенного строительства (и это - одна из актуальных проблем эффективного управления развитием городского имущественного комплекса),

· перестраиваемые, модернизируемые и конверсируемые по итогам различных этапов приватизации, санаций и банкротств объекты: акционерные общества с участием городского собственника, муниципальные унитарные предприятия и организации.

     Для администрации при наличии таких объектов их потенциал развития является наиболее ясным и конкретно адресным при разработке планов улучшения качества жизни населения, окружающей среды, благоустройства территорий и, наконец, как доказательный аргумент при построении новой или совершенствовании действующей системы эффективного управления государственной и муниципальной собственностью (недвижимостью).

     Измерение потенциала развития

     Задача измерения потенциала развития, очевидно, является одной из ключевых. Вслед за пониманием наличия потенциала развития, наличия перспектив роста необходимо оценить, измерить этот потенциал и перспективы его реализации. Определение меры и направлений возможных улучшений являются необходимым условием для выработки стратегии и тактики эффективного управления недвижимостью.

     Применительно к объектам недвижимости типа зданий и сооружений, свободных земельных участков, участков и объектов, возможных или предназначенных для улучшений задача измерения потенциала развития включает следующие компоненты:

(1) анализ правовой среды, градостроительного назначения территории, земельного участка и объекта (если в градостроительных документах есть информация непосредственно для данного объекта недвижимости),

(2) анализ экономической среды, исследование секторов рынка недвижимости, в рамках которых возможно развитие деятельности и использование рассматриваемого объекта,

(3) анализ располагаемых ресурсов, оценка реальной осуществимости развития по всем аспектам реализации: правовой, физической (производственно-технологической и т.п.), организационной и финансовой.

     Рассмотрим каждый из названных компонентов.

(1) Анализ правовой среды, градостроительного назначения объекта

     Первоначально изучается предыстория объекта: основные этапы его формирования и регистрации, предшествующие изменения и реализованные проекты развития, имевшие место отказы в плановых (строительных) разрешениях, возникавшие чрезвычайные ситуации, предоставляемые льготы, наложенные сервитуты и иные ограничения.

     По материалам генерального плана данной территории, города, микрорайона изучается градостроительное назначение объекта и его окружения. Изучается структура местного зонирования (например, в жилой зоне не будет разрешено развитие индустриального объекта). Анализируются возможные изменения в плановой политике, в решениях генерального плана, в зонировании.

     Следует обратить внимание на то, что подобная аналитическая оценка может быть логично увязана с известным принципом наилучшего использования объекта - наилучшего из всех разрешенных направлений и с учетом всех ограничений в соответствии с выявленными нормами и положениями градостроительного регулирования применительно к данному объекту недвижимости.

     В то же время, следует иметь в виду, что градостроительные положения, в свою очередь, не являются догмой и подвержены возможным корректировкам, в том числе в связи с выявленным потенциалом развития территории в целом и рассматриваемых объектов, в частности.

     Таким образом, сутью первого шага в оценке (измерении) потенциала развития является тщательный анализ и учет норм и положений правовой среды, градостроительного регулирования, муниципальной плановой политики применительно к данному объекту развития и окружающей его территории.

(2) Исследование соответствующего сектора рынка недвижимости

     Этот шаг измерения потенциала связан с исследованиями спроса на предполагаемые результаты развития, то есть, будет ли востребовано то, что может быть реализовано на базе данного объекта недвижимости. Здесь закладывается основа для ответа на главный экономический вопрос – эффективность возможных проектов и оценивается главный аргумент - мотивация девелопера. Имеется в виду количественное обоснование размеров, динамики и условий получения будущих прибылей, финансово-экономической и иной измеримой эффективности, достигаемой девелопером и другими участниками проекта в результате реализации проектов развития.

     Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о некотором множестве проектов, так как улучшения объекта, использование имеющегося потенциала, в общем случае, возможно по многим направлениям.

     Примечание

     Существующий потенциал улучшений и наличие соответствующего спроса социальной направленности в результате развития данного объекта недвижимости отнесем к другому, не рассматриваемому в данном случае кругу вопросов. При этом заметим, что финансово-экономическая эффективность и там играет важнейшую роль. Так, например, критерием эффективности для неприбыльных объектов социального назначения будет не максимизация ожидаемой прибыли, а минимизация затрат на реализацию проекта.

 

     Анализ рынка на предмет будущего спроса на результаты развития многогранен, означая, например, оценку реально достижимой доли (процентов) сдаваемых площадей строящегося офисного здания, торговых модулей супермаркета, квартир доходного дома и помещений прочих многопользовательских объектов, предназначенных для коммерческой аренды. Сюда же следует отнести оценку ожидаемых ставок аренды, рисков и показателей доходности, то есть, всего, что затем позволит количественно оценить рентабельность и иные экономические показатели проектов. И чем точнее удается оценить ожидаемый спрос и экономические параметры рынка недвижимости, тем надежнее на последующих этапах оценка прибыльности проектов и в целом потенциала развития.

(3) Анализ располагаемых ресурсов - оценка осуществимости проекта развития.

     Данный компонент логично продолжает измерения предыдущего этапа и непосредственно связан с количественными расчетами – с количественной оценкой ожидаемой прибыли осуществляемого проекта развития. При этом в расчеты добавляются вариантные оценки возможностей в части привлечения ресурсов – собственных и заемных. Здесь используется широкая гамма моделей и методов оценок финансово-экономической эффективности проектов.

     Так, для краткосрочных проектов и проектов, предназначенных к реализации сразу же по окончании строительства достаточными могут быть экспресс-методы на базе статических моделей баланса затрат и результатов (использующих алгоритмы капитализации прибыли и табличные средства Excel). Для более сложных и продолжительных во времени проектов развития, в том числе, когда результат развития остается у заказчика как приносящая доход недвижимость, необходимо применять более сложные динамические модели, например, Discount Cash Flow – DCF. Для расчетов используют современные программно-технические комплексы типа уже упоминаемых CAMFAR, ТЭО-Инвест и др.[44].

     К настоящему времени специалистами выработан ряд рекомендаций по пункту (3), помогающих более глубоко и разносторонне оценивать осуществимость проекта развития. В их числе следующие:

· начинать с более тщательного исследования затрат и введения в модель детальных данных о расходах, и только затем - о доходах; следует заранее обратить внимание на исследование таких традиционно сильных факторов влияния на расчетную эффективность проекта, как условия предоставленных кредитов, показатели доходности,

· искать возможности поэтапного достижения результатов развития, т.е. ввода объектов в эксплуатацию очередями, когда получение доходов возможно организовать еще до полного завершения проекта развития,

· искать возможности авансовых предоплат результатов проекта типа фьючерсной продажи объекта или прав аренды до завершения проекта развития (строительства предназначенных для арендного бизнеса офисных зданий, супермаркетов и т.д.),

· проверить, с одной стороны, возможности получения налоговых льгот и иных форм финансовой поддержки государственных и муниципальных структур и, с другой стороны, возможности возникновения ограничений и обременений в использовании и развитии объекта,

· необходимыми являются многовариантные аналитические расчеты на модели проекта развития, включая:

o анализ динамики критериев эффективности и выявление наиболее значимых факторов влияния в различных сценариях развития,

o анализ рисков, в частности, исследование чувствительности критериев эффективности проекта относительно наиболее важных варьируемых входных параметров.