Финансирование развития недвижимости

 

     Масштабы и источники финансирования развития

     Развитие недвижимости нуждается в значительных объемах финансовых средств. В общем случае в качестве источников проектного финансирования могут выступать:

· собственные средства юридического или физического лица,

· централизованные источники финансирования как финансовая или иная адекватная поддержка из бюджетов различных уровней,

· заемные средства от крупных (стратегических) внешних инвесторов: отечественных и зарубежных,

·  другие источники, как, например, средства, поступившие из общественных фондов, от спонсоров, средства, полученные по результатам приватизации.   

 

     На рис. 5.8 представлена интегральная схема финансирования проектов, включающая источники финансирования, формы инвестирования и государственного участия.

     Ведущее место среди источников проектного финансирования, показанных на рис. 5.8, занимают заемные средства. Это происходит в силу следующих обстоятельств:

· ограниченные возможности и объемы собственных средств (свободных денег мало всегда и у всех: у физических и юридических лиц, в развитых и, тем более, развивающихся экономиках),

· централизованная бюджетная поддержка также весьма ограничена, опять же в силу ограниченных возможностей всякого бюджета (так, в мировой и отечественной практике существует своего рода норматив рационального участия бюджетных средств даже в наиболее коммерчески выгодных проектных инвестициях в размере, не превышающем 10-20% от общего объема вложений),

 

     Для предупреждения рисковых ситуаций, могущих нанести больший ущерб одной из сторон сделки, целесообразно заранее в тексте договора предусмотреть возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей финансового взаимодействия.

 

                        Объект проектного развития

                Предприятие (АО) или часть: технологическая

       в целом                                 линия, здание, сооружение

     Состояние: до проекта      после проекта развития

 

     ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ (проект развития)

 

Денежные  Основные     Нематериаль- Другие формы

средства              фонды      ные активы

                                                     Формы инвестирования

Собственные    Заемные        Бюджетная Другие (вложения

средства              средства      поддержка в уставный фонд,

                                                                        от приватизации)

                                                                            

Источники финансирования для проекта развития

 

 

                                                              Вложения в        

                                                              уставный фонд.

                                                                   Льготы

                                                                        (налоговые и др.).

                                                                   Гос. гарантии

                                                                        кредитов.

                                                Государственное участие

 

     Рис. 5.8. Проектное финансирование: источники и формы.

 

     Одним из наиболее рисковых элементов в проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной реализации готового объекта: цена продажи объекта будущему собственнику, сдача в аренду квартир, офисных или торговых помещений. Во всех случаях это некоторые прогнозные оценки, относительно которых возможны значительные отклонения. В этом отношении активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Кроме того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.

     Следует отметить, что требуемые на развитие объемы финансирования всегда значительны для развивающего недвижимость субъекта в относительном и абсолютном измерении. Так, для физических лиц затраты на приобретение недвижимости измеряются многими годовыми зарплатами. Например, в развитых, сбалансированных экономиках считается, что строительная индустрия должна обеспечивать приблизительную стоимость нового дома для представителя среднего класса на уровне трехлетнего объема заработной платы главы семьи. Аналогично для юридических лиц, например, промышленных компаний, требуемые для их развития (модернизации производства, монтажа и освоения новой технологии и др.) средства, как правило, также значительно превосходят годовые прибыли и имеющиеся собственные финансовые средства и резервы.

     Таким образом, процесс возврата кредитов, полученных собственником на развитие недвижимости, может растягиваться на многие годы. Отсюда, из недостаточности соотношения собственных располагаемых средств и необходимых для обеспечения развития объемов финансирования, и возникает потребность собственника в долгосрочных, многолетних внешних кредитах на развитие недвижимости. И если кредитование проектного развития коммерческих объектов может рассчитывать на более оперативную возвратность за счет прибыльной деятельности законченного развитием объекта, то в жилищной сфере возврат кредитов обеспечивается исключительно по результатам баланса средств физического лица – заемщика. Таким образом, даже в упомянутой схеме трехлетнего соотношения стоимости нового объекта и годового заработка, при условии ежегодных выплат из этого заработка денежных средств в объеме до 30%, возврат кредитов растягивается на 10 лет и более.

     Объемы финансирования развития значительны и в абсолютных единицах. Так, реализация московских коммерческих проектов типа «Манежная площадь», «Москва-Сити», «Гостиный двор» оценивалась вложениями порядка 300 млн. долларов и выше. Комплексное развитие зоны Московской кольцевой дороги потребует вложений порядка 1.5 млрд долларов. В свою очередь, говоря о жилищной проблеме и коммерческих путях ее частичного решения, отметим следующие соотношения. При стоимостях квартир массового спроса в 100 тысяч долларов и выше и реальном, платежеспособном спросе со стороны желающих улучшить качество жилья, измеряемом только в московском регионе десятками тысяч, поддержка (разнообразных форм и механизмов) со стороны финансирующих структур в результате должна составлять миллиарды долларов. 

     Отсюда, из впечатляющих масштабов требуемых на развитие недвижимости финансовых средств и значительной протяженности во времени их возврата, недостаточности собственных средств на развитие, с одной стороны, и небезграничности ресурсов финансирующих институтов, с другой стороны, возникает проблема надежного удовлетворения названных потребностей со стороны кредитующих организаций.

     Приведенные аргументы показывают необходимость рассмотреть суть механизмов финансирования развития недвижимости, источники и взаимосвязи характеристик финансирования (таких, как время, процентные ставки и риски), меры государственного регулирования, схемы финансирования и возникающие вопросы при неудачных исходах кредитного процесса. Причем такой разбор представляется целесообразным провести, используя имеющуюся информацию о финансировании развития недвижимости на примерах развитых рыночных экономик, при возможности, проводя отечественные параллели.

 

     Финансовые учреждения

     В мировой практике финансирования известны различные институты с разнообразной «кредитной специализацией», в том числе и относительно кредитования развития недвижимости. Среди таких институтов выделяют следующие типы:        

     Банки и банковские учреждения - посредники

     Подчеркнем тот факт, что во всех странах любые банковские структуры утверждаются Центральным Банком государства, задача которого убедиться в отсутствии риска для вкладчиков. Это достигается за

счет создания механизмов резервирования и, соответственно, норм формирования и использования таких банковских резервов.

     Среди основных типов банковских учреждений (следуя примерам финансовой системы Великобритании) выделяют:

· клиринговые банки - с повсеместно разветвленной сетью отделений и огромными количествами мелких вкладчиков. Такие банки также имеют вклады крупных компаний и финансовых учреждений. Это - крупнейшие банки, они предоставляют обширный перечень финансовых услуг;

· вторичные банки, которые в основном специализируются на оптовых вкладах крупных компаний. Такие банки, как правило, не имеют разветвленной сети филиалов; при этом некоторые вторичные банки могут быть дочерними фирмами клиринговых банков. К вторичным банкам относятся также филиалы и отделения зарубежных банков на территории данной страны;

· финансовые дома – учреждения для финансового обслуживания пользователей при лизинге оборудования, для финансирования покупок в рассрочку;

· учетные дома (вексельные конторы), работающие с ценными бумагами, государственными облигациями и т.п.

 

     Депозитные учреждения

     Они принимают вклады и сбережения от домовладельцев и малого бизнеса. Это - специализированные сберегательные банковские и кредитные учреждения. В Великобритании они, главным образом, организованы в форме Building Society (Строительные общества). Их характерная организационная форма - товарищества, кооперирование во владении самих вкладчиков; при этом лишь до 40% вкладов могут быть извне. В отечественных условиях также появляются аналоги подобного рода депозитных учреждений – Строительно-сберегательные кассы (ССК). Они целевым образом аккумулируют средства вкладчиков для последующего использования этих вкладов в финансовых схемах кредитования приобретаемого ими жилья.

     Главное направление кредитной активности названного класса ссудно-сберегательных учреждений – целевое накопление средств участников и предоставление кредитов физическим лицам-вкладчикам для покупки жилых домов или их реконструкции. В результате успешной деятельности подобных депозитных учреждений 2/3 жилых домов в Великобритании в последние десятилетия было куплено в кредит – через упомянутые Building Society (Строительные общества).

 

     Инвестиционные учреждения

     Направление активности инвестиционных учреждений и их источники финансовых поступлений связаны с долгосрочными вложениями физических лиц. Таким образом, инвестиционные учреждения характеризуются тем, что они имеют долгосрочные и стабильные средства, которые они могут использовать для вложения в разнообразные долгосрочные проекты.

     Главные типы инвестиционных учреждений:

· Негосударственные пенсионные фонды. Они формируются из персональных взносов граждан или через фирмы, на которых эти граждане работают. Крупнейшие пенсионные фонды имеют в своих портфелях государственные облигации, акции компаний, собственно недвижимость: торговые центры, офисные здания. Пенсионные фонды весьма активны на рынке долгосрочных инвестиций;

· Негосударственные страховые компании. Следует различать краткосрочное и долгосрочное страхование. Так, именно долгосрочное страхование, каким является страхование жизни, может гарантировать компании значительные долгосрочные и стабильные накопления. Отсюда, в принципе, и база для активности на рынке долгосрочных инвестиций. Одна из оригинальных форм страхования - комплексирование обычного страхования жизни с дополнительной страховкой, вкладываемой по усмотрению компании в дело и возвращаемой клиенту с соответствующими дивидендами.

 

     В принципе последний из названных классов - инвестиционные учреждения (типа негосударственных страховых и пенсионных фондов) в наибольшей мере приспособлены к деятельности по долгосрочному кредитованию развития недвижимости. И что еще более важно, для них естественна и логична возможность приобретения крупномасштабной недвижимости непосредственно в собственность и надолго. Отсюда, собственно, и название этого класса финансовых институтов – инвестиционные учреждения, то есть, учреждения, инвестирующие, вкладывающие свои средства в недвижимость. На языке этапов развития пенсионные и страховые фонды являются основными приобретателями в заключительной фазе развития – при распоряжении результатами проектного развития.

     Наглядной иллюстрацией такого тезиса является табл. 5.3, в которой приведено распределение важнейших инвесторов в британскую недвижимость во второй половине 90х годов. Из данных табл. 5.3 видно, что доля негосударственных пенсионных фондов и страховых фондов долгосрочного страхования в общем объеме инвестиций, включая зарубежных инвесторов, достигает 77.5%, тогда как доля трастовых и других специализированных инвестиционных фондов - менее 2.5%.

 

     Таблица 5.3. Важнейшие инвесторы в британскую недвижимость

                                                                  [млрд фунтов] [%]

     Всего по типам инвесторов                           78.3       100

     Негосударственные пенсионные фонды       24.3       31

 

     Страховые фонды                                                       

     (долгосрочного страхования)                                36.4      46.5

     (другого типа страховые фонды)                 2.2        2.8

 

     Трастовые и др. инвестиционные фонды     1.9        2.4

 

     Зарубежные инвесторы                                           13.5      17.3

 

     Примечания

     1) Приведенная выше структура финансовых учреждений достаточно схематична и, главным образом, позволяет понять их множественность и принципиальные функциональные различия относительно потенциала долгосрочного кредитования развития недвижимости.  

     2) В разных странах возможны различные наименования финансовых институтов, выполняющих аналогичные функции. Так, в США аналогичную британским Building Society (Строительным обществам) роль

кредиторов физических лиц под целевое приобретение и развитие жилой недвижимости играют Взаимно-сберегательные банки (Mutual Saving Bank) и Ссудно-сберегательные ассоциации (Savings and Loans Association). И наоборот, следует быть внимательными к похожим названиям финансовых институтов, но с различным функциональным назначением. Так, отечественные Сберегательные банки и построены иначе и в кредитном процессе развития недвижимости играют иную, значительно более скромную, роль, чем схожие по названию Сберегательные общества Великобритании, упомянутые выше Взаимно-сберегательные банки и Ссудно-сберегательные ассоциации США.

     3) В реальности границы финансовой активности всех перечисленных типов финансовых институтов не так четки и меняются с изменениями социально-экономической ситуации. Так, тенденции последнего десятилетия развития финансовых учреждений показали (на примере Великобритании) следующие изменения:

· укрупнение финансовых структур: поглощение и слияние различных типов банковских учреждений, а также строительных обществ, страховых компаний и пенсионных фондов,

· расширение спектра оказываемых услуг (отход от жесткой специализации) и комбинирование сфер финансовой активности. Так, в 1984 году банки-посредники первой группы предоставляли лишь 13% кредитов под залог приобретаемого дома, а через 10 лет - уже более 35%. В свою очередь, строительные общества включили в комплекс услуг клиентам ранее не практикуемые ими кредитные карточки и чековые книжки.

     Обобщая сказанное, можно сделать вывод, что важнейшими источниками финансирования развития, а также приобретения недвижимости являются следующие финансовые институты:

1. Мощные банковские структуры с большим денежным оборотом, что позволяет им без большого риска выделять небольшую часть финансовых средств для средне- и долгосрочного кредитования клиентов под проекты развития и ирные операции с недвижимостью. При этом масштабы такой активности будут определяться:

§  соотношениями масштабов и прогнозами динамики вкладываемых и взимаемых клиентами денег,

§  установленными объемами и правилами формирования и использования резервного фонда,

§  прогнозными оценками общей экономической активности и состояния рынка недвижимости,

§  условиями предоставляемых кредитов для развития и приобретения недвижимости (сроки, проценты, оценка залога).

2. Специально созданные самими физическими лицами финансовые институты ссудно-сберегательного типа, собирающие деньги именно целевым образом для предоставления кредитов на приобретение и развитие жилой недвижимости;

3. Крупномасштабные инвестиционные учреждения – финансовые институты, имеющие в своей основе массовые долгосрочные вложения клиентов, институты типа негосударственных пенсионных фондов и страховых обществ (с массовым и долгосрочным характером предоставляемых услуг типа страхования жизни).

 

     Неудачный кредит

     На практике не исключены ситуации неудачного результата при использовании полученного кредита. Каковы задачи и возможные действия кредитора, оказавшегося в такой незавидной ситуации? Очевидна цель - использовать предусмотренные законами и положениями заключенного кредитного договора возможности для компенсации возникших потерь. Причем, естественно, стремление кредитора компенсировать потери полностью (то есть вернуть предоставленный кредит и проценты по нему в полном объеме и с учетом соответствующих сроков развития событий) или, по крайней мере, в возможно большей мере.

     Подчеркнем, что ситуация неудачи трудна для всех участников кредитного договора. Поскольку общая экономическая конъюнктура и рыночные процессы весьма динамичны, а сама недвижимость принадлежит к категории низколиквидных средств, то действия кредиторов при неудачах должны быть гибкими и включать, по возможности, различные стратегии поведения.

     Среди рациональных стратегий кредитора выделим следующие три принципиально различающиеся типа стратегий:

(1) финансовая поддержка не справившегося с условиями кредита и проектом развития заемщика вплоть до времени появления условий для успешного возврата кредита и процентов за кредит в необходимых размерах (так называемый, отложенный возврат). В частности, к такому типу стратегии относятся часто упоминаемые в прессе процедуры реструктуризации долга предприятий и государств-должников. Реструктуризация означает перенесение возвратных платежей на более поздние сроки и в более благоприятной, равномерной для заемщика форме, но все-таки с учетом накопления процентных долгов;

(2) отчуждение и максимально оперативная по времени и цене реализация заложенного под предоставленный кредит имущества (так сказать, «выручить хоть что-нибудь, чтобы поскорее покончить с неудачей»). Это, часто, наименее рациональное поведение, так как может открыть пути для финансовых злоупотреблений в связи с ускоренной, а потому и максимально дешевой, распродажей имущества;

(3) отчуждение заложенного объекта и его сохранение в собственности теперь уже кредитора в ожидании установления условий выгодной реализации отчужденного и сохраненного объекта. При такой стратегии кредитор должен иметь в своем штате или нанимать профессионального менеджера, главными задачами которого может быть уже не только сохранение объекта (безопасное и прочее нормативное его содержание), но и подготовка к лучшим временам, некоторые улучшения, поиск возможных клиентов и партнеров для этих времен и т.д.

 

     Каковы же источники ошибок финансовых учреждений при выдаче кредитов на развитие недвижимости и что делать? Среди основных источников неудач называют следующие:

· ошибочная экстраполяция условий общего экономического подъема и благополучной рыночной конъюнктуры (например, устойчивого спроса со стороны арендаторов на кредитуемые объекты развития, стабильного роста ставок арендной платы и т.п.) на неоправданно продолжительное время вперед,

· некачественный анализ инвестиционных проектов, представленных для получения кредитов. Это могут быть, в том числе: ошибки в аргументах осуществимости проекта, в конкретных проектных решениях (строительных, правовых, технологических), некачественно разработанные бизнес-планы, отсутствие анализа рисков развития.

     Что следовало бы рассмотреть кредитующим организациям в подобных ситуациях, и какие можно предпринять действия, имея в виду рекомендованные выше стратегии (1)-(3).

     При стратегии поддержки заемщика завершить проект рекомендуют:

· определить целесообразность, размеры и механизмы дополнительных финансовых вложений в проект для улучшения коммерческих возможностей уже профинансированного и пока незаконченного проекта развития,

· оценить целесообразность предоставления определенных льгот арендаторам или покупателям результатов проекта.

     Стратегия быстрой распродажи (2), по-видимому, не нуждается в специальных рекомендациях, пожалуй, кроме обращения к процедурам открытой конкурсной распродажи.

     Применительно к стратегии (3) – стратегии участия финансирующего развитие банка в заключительной стадии проекта посредством отчуждения и организации собственного управления процессом, - целесообразными могут быть следующие действия:

· проверить и изменить команду менеджеров, нанятую бывшим девелопером, для поиска дополнительных возможностей реализации результатов проекта (изменить маркетинговую политику, попытаться найти новых арендаторов и др.),

· разработать новую долгосрочную политику управления проектом развития объекта, пока он принадлежит банку,

· искать коммерческого партнера для создания, например, совместного предприятия по реализации или развитию отчужденного объекта, чтобы уменьшить собственный риск в завершении данного проекта.

     Считается, что для предотвращения и/или преодоления ошибок и неоправданных рисков кредитующие организации должны уметь отвечать на два возникающие перед ними вопроса:

     Вопрос 1 - может ли кредитующая организация профессионально оценить (или организовать и получить такую оценку от профессиональных консультантов) представленные ей предложения по развитию недвижимости – прежде всего, в смысле оценки рисков, в которые организация ввергается с выдачей кредита на реализацию предлагаемого проекта на предлагаемых условиях?

     Вопрос 2 - имеет ли кредитующая организация знания и опыт управления (принятия рациональных решений) в ситуациях неудачных исходов проектов развития?

     При отсутствии конструктивных ответов на поставленные вопросы таким организациям лучше не заниматься кредитованием развития недвижимости.

 

     Компоненты и совокупные затраты на развитие

     Детальное рассмотрение непосредственно процесса развития объекта недвижимости (например, как строительство здания на выделенном или приобретенном для этого земельном участке) показывает, что финансирование проекта является необходимым для обеспечения следующих конкретных компонентов затрат:

· приобретение земельного участка в собственность или прав на его долгосрочную аренду (D),

· затраты на подготовку участка: снос, расчистка, расселение, подготовка необходимой инфраструктуры (b0),

· затраты собственно на строительство (b1): оплата основных и субподрядных строительных, монтажных и пуско-наладочных работ,

· производство проектно-изыскательских работ (b2),

· оплата услуг управленческого персонала - менеджмента проекта и различных фирм-консультантов (b3), 

· собственные расходы и оплата команды девелопера (C),

· обслуживание заемных средств - оплата полученных кредитов и процентов (р) в соответствии с согласованными условиями кредита.

     Таким образом, совокупные затраты на развитие (E) будут некоторой функцией от перечисленных компонентов

                                               

     E = E(D, b0, b1, b2, b3, C, p).

         

     Разберем содержание формулы совокупных затрат и возможности ее информационного обеспечения для простейшей ситуации, когда кредит предоставляется на один год (то есть, без привлечения инструментария дисконтирования):

 

     E = (D + b0 + b1 + b2 + b3 + C) (1 + р/100)

 

     Здесь следует обратить внимание на следующие возможные особенности информационного обеспечения отдельных затратных компонентов:

     D, b0: затраты на приобретение земельного участка или прав на него (D) и на подготовку участка (b0) – определяются каждый раз индивидуально, исходя из конкретных условий проекта; источниками информации могут быть рыночные статистики и данные аналогов (для земли - D), а также прямые расчеты по всем возникающим затратам при подготовке участка b0;

     b1: затраты собственно на строительство объекта, как правило, могут быть определены с помощью нормативного показателя некоторых укрупненных удельных затрат (w) на один квадратный или кубический метр, в зависимости от типа возводимого объекта. Эти нормы могут браться из справочной литературы, статистических данных, различных для стран и регионов, строительных организации. Тогда затраты на строительство (W=b1) будут определяться произведением показателя удельных затрат w на физические размеры (площади, объемы) возводимого объекта (S), то есть: W = w * S;

     b2, b3: часто предполагается, что названные затраты на проектные работы, менеджмент и консультирование пропорциональны масштабам строительства – строительным затратам. Например, считают, что существует некоторый нормативный процент подобных затрат (m) – порядка 2-5% от затрат на строительство. Тогда формула совокупных строительных затрат (B) будет выглядеть следующим образом:

 

     B = (b0 + b1 + b2 + b3) = (b0 + w*S)(1 + m /100);

 

     C: собственные расходы и оплата команды застройщика (девелопера) могут учитываться в формуле затрат на развитие различными способами: 

· согласованным фиксированным уровнем оплаты (например, как фиксированный годовой доход застройщика): C = const,

· в функции от совокупных затрат на строительство B и землю D, например, как некий нормативный процент (d):

     C = (B + D)(1 + d/100) или

     С = ((b0 + w * S)(1 + m /100) + D)(1 + d/100)

         

     Тогда для случая (1), с фиксированной оплатой девелопера, совокупные затраты на развитие E будут определяться формулой:

         

     E = (D + (b0 + w * S)(1 + m/100) + C)(1 + p/ 100)          [5.1]

         

     Для случая (2), увязывающего оплату девелопера с объемами работ, формула совокупных затрат на развитие примет вид

         

     E = ((D + (b0 + w * S)(1 + m /100))(1 + d/100)(1 + p/100)    [5.2]

         

     Примечание

     Финансово-экономическая эффективность кредитного бизнеса со стороны кредитующей организации базируется на механизмах сложного процента. Это означает, что в формулах затрат на развитие [5.1] и [5.2] в случаях предоставления кредита на несколько расчетных периодов (например, на t лет) множитель (1 + p /100) соответственно возводится в степень t. При этом для снижения рисков невозврата кредита (вместе с процентами), возрастающего в степенной зависимости, стараются распределить во времени платежи по кредиту и процентам. Например, если каждый год оплачивать проценты за кредит, то, по крайней мере, можно избежать степенного роста кредитного долга, и т.д.

 

     Схемы финансирования развития

     Существует множество конкретных вариантов для схем финансирования развития недвижимости. Рассмотрим две основные схемы, когда финансируются:

     (*) непосредственно инвестиционный проект развития недвижимости – это, так называемая, схема финансирования проектов,

     (**) в целом компания, занимающаяся развитием недвижимости – это схема корпоративного финансирования.

 

     Схема проектного финансирования

     Мало кто из собственников или застройщиков имеет достаточные собственные средства для финансирования предпринимаемой активности по развитию объекта недвижимости. Поэтому они стремятся получить кредит, доказав эффективность своего предложения по реализации предполагаемого проекта. Адресное кредитование конкретного инвестиционного проекта развития и только этого проекта и есть проектное финансирование.

     Выделяют два этапа в рамках процесса проектного финансирования:

     (1) исходный этап - этап собственно развития (например, строительства) объекта недвижимости в соответствии с положениями и параметрами разработанного проекта,

     (2) этап инвестирования - распоряжения результатами развития (например, посредством продажи объекта).

     Исходный этап развития (1) характеризуется значительными затратами, включая оплату следующих компонентов:

· приобретение земельного участка или прав аренды,

· подготовка участка (снос строений, расселение жильцов, инфраструктурное обеспечение и др.),

· проектирование и собственно строительство,

· услуги управленческого персонала и консультантов,

· обслуживание заемных средств и др.

     Названные затраты на развитие недвижимости – это затраты девелопера – застройщика. Они должны быть обязательно возмещены по завершении процесса развития (1) вместе с переходом к последующему этапу проектного финансирования (2) – инвестирования средств в получившую развитие недвижимость.

     При этом на этапе инвестирования (2) возможны два основных варианта действий:

     (*) Результаты проекта продаются, например, такому обеспеченному инвестору, как пенсионный фонд. То есть, этот новый собственник - пенсионный фонд инвестирует свои средства в данную недвижимость, которая вместе с ее приобретением начнет приносить ему определенный доход.

     Принципиально, что в результате продажи девелопер должен не только возместить затраченные на проект развития средства, но и получить определенную прибыль. Она обеспечивается превышением цены продажи над совокупными затратами на развитие. Это превышение определит показатели рентабельности бизнеса развития.

     Например, нормальным в стабильных ситуациях можно считать уровень рентабельности проектов развития порядка 20-30%. Хотя, конечно, удовлетворительный для девелопера уровень рентабельности, безусловно, связан с параметрами риска развития. Так, в странах и регионах повышенного риска приемлемым уровнем рентабельности для девелопера может быть уровень в 50% и более;

     (**) проект остается в собственности инициатора развития. То есть инициатор-застройщик сам инвестирует заемные средства в этот проект. Но при этом после завершении я строительных работ он вынужден произвести процедуру рефинансирования. Проект дополнительно финансируется, например, за счет взятия нового кредита: для возврата исходного займа на развитие (вместе с накопившимися процентами) плюс затраты на запуск созданного объекта в дело.

         

     Решение о кредитовании развития и условия кредита для обоих этапов, как правило, связывают со следующей информацией:

· предыстория инициатора (девелопера или собственника),

· залоговое обеспечение,

· жизнеспособность, осуществимость проекта.

 

     Для взаимоприемлемого для кредитора и застройщика возмещения заемных средств (кредита и процентов по кредиту) в процессе и по результатам проекта развития известны различные схемы, среди которых полезно отметить такие, как:

· возврат заемных средств фиксированными долями в течение фиксированного периода времени, например, равными или нарастающими долями, начиная с согласованного промежутка времени после окончания проекта,

· возврат заемных средств по так называемой схеме «коммерческого залога». Такая схема предполагает оплату в течение согласованного срока кредита, но при этом уровень процента за кредит может согласовываться с коммерческими результатами развития, например, с уровнем устанавливаемых рентных платежей для коммерческих пользователей результата развития. Считается, что подобная схема снижает риск кредитора;

· возврат заемных средств за счет немедленной продажи законченного развитием объекта инвестору, но и с одновременным взятием его в аренду для осуществления собственного бизнеса. При этом кредитор не участвует в прибылях от последующей коммерческой деятельности на базе созданного объекта, но условия возврата кредита можно увязать с мерой роста капитализированной стоимости проданного инвестору объекта.

 

     Схема корпоративного финансирования

     Это такой вид финансирования, когда компания берет кредит скорее под совокупность собственных различных внутренних целей, нежели только для выполнения конкретного проекта развития.

     В схемах корпоративного финансирования, в сравнении с проектным финансированием, существенно изменяются механизмы и условия выдачи и возврата кредитов.

     Так, например, возврат взятого компанией корпоративного кредита может осуществляться не только за счет результатов проекта развития, а из всех располагаемых компаний финансовых источников, в том числе: прибылей по всем направлениям ее деятельности, других взятых компанией кредитов, залога недвижимости, акций и иных располагаемых компанией ценных бумаг и т.д.

     Примечание