Структуры - требующие - не требующие

органов власти,                        разрешения                разрешения

ответственные

за разработку

(государственных)

норм и правил

разделения работ

и изменений

направления

использования                                          

на требующие                   Производство   Изменение направлений

и не требующие                 работ на объекте   использования объекта

разрешений        

                                                         

                                                          Виды развития

                                                                  

                                                     Объекты недвижимости

 

 

Рис. 5.1. Развитие объекта недвижимости.

              Определение развития и логика регулирования.

 

 

(1) Воздействия собственника на общество (Externalities)

     Развитие собственником принадлежащих ему объектов недвижимости, безусловно, воздействует, отражается на смежных собственниках, на обществе в целом. Такое воздействие обозначают англоязычными терминами Externalities или Neighborhood Effects (буквально как «воздействие вовне, эффект соседа»).

     Примеры

· собственник сносит свое здание и строит более высокое, которое лишает соседа дневного света,

· собственник торговой лавки переоборудует ее в кафе - соседи могут страдать от шума посетителей, дыма, мусора (как естественное следствие работы кафе),

· собственник может пожелать снести или перестроить принадлежащее ему историческое здание, являющееся объектом национального культурного наследия,

· владелец перепрофилирует производство на предприятии вопреки действующим экологическим нормам,

· в качестве примера из отечественной практики можно назвать нецелевое использование объектов недвижимости, в частности, жилых помещений.

         

     Британское (и, очевидно, любое иное - цивилизованное) градостроительное регулирование для того, чтобы защитить общество от вредных воздействий со стороны собственника (Externalities), как уже упоминалось, предусматривает процедуры получения собственником плановых разрешений (Planning Permission) у властных структур на важнейшие виды работ и изменений в направлениях использования принадлежащих им объектов недвижимости. И это производится именно для того, чтобы предупредить возможные вредные последствия планируемого развития.

 

(2) Принуждение со стороны общества (Enforcement)

     Понятно, что властные структуры могут и должны в рамках законодательства воздействовать на нарушителей планового порядка. Такая ситуация может иметь место, например, при строительстве зданий или изменениях в их использовании, произведенных собственником без планового разрешения, причем именно тогда, когда в плановом разрешении было отказано.

     Механизмы принуждения (Enforcement) разрешают властным органам потребовать от собственника одно из двух:

· внести устраивающие собственника и общество корректировки в произведенные работы,

· привести объект в исходное состояние.

     Примечание (из британской практики) о сроке давности

     Здания, построенные или реконструированные без планового разрешения, но которые простояли более 10 лет без протестов со стороны общественности и требований местных органов власти о принудительных изменениях, считаются удовлетворяющими нормативным требованиям градостроительного регулирования.

     В дополнение к приведенным воздействиям на собственника к нему могут быть применены санкции административного характера, например, в форме штрафов, налагаемых на нарушителей.

 

(3) Улучшения, произошедшие в результате воздействий

     на собственника со стороны общества (Betterment)

     Собственник может получить вполне определенную экономическую выгоду в результате некоторых градостроительных проектов и решений, реализованных за счет общества, за счет бюджетных средств. Другими словами, собственник может иметь эффект не зависящего от него увеличения стоимости его собственности, как, например, в следующих случаях:

· проведение в данной местности автодороги сделало землю данного собственника более привлекательной с точки зрения развития сельскохозяйственного производства или дачного строительства,

· получение планового разрешения на производство преобразований объекта могло повысить стоимость объекта еще до производства предполагаемых работ на объекте,

· в отечественных условиях можно привести пример не зависящего от собственника увеличения стоимости жилья на 10-15% при появлении в ближайшем окружении его дома станции метрополитена.

     Такое увеличение стоимости объекта обозначают англоязычным термином Betterment (буквально - «улучшение»). Важно то, что оно произошло не в результате финансовых вложений или роста эффективности и мастерства использования объекта недвижимости со стороны собственника или его менеджмента, но в результате реализованной практически без его усилий общественной активности. На это явление уже давно обращено внимание в западной практике регулирования развития недвижимости. Возникает вполне закономерный вопрос: должен ли собственник возместить хотя бы определенную часть такого повышения стоимости обществу? Вариантами решения проблемы может быть возврат части эффекта от полученных им улучшений, например, следующими способами:

· Налог на увеличение стоимости капитала (Capital Gain Tax). Это может быть налог государственного уровня. Налогом облагаются выгоды собственника от произведенных обществом капиталовложений, когда стоимость всех видов имущества (как на недвижимость, так и на имущество других типов, как, например, акции) выросла не в связи с инвестициями собственника. В качестве компромисса подобный налог можно взимать только тогда, когда собственность продается.

· Плановые улучшения (Planning Gains) – выгоды, получаемые от локальных решений в области градостроительного планирования. Это может быть налог местного уровня. Например, местные власти проводят работы по расширению дороги. Они могут заранее потребовать возмещения части затрат от собственников, которые, непосредственно примыкая к дороге, улучшат качество своего владения.

     Пример

     Девелоперы проекта перестройки Лондонских Доков (London Dockland) должны были вложить дополнительные средства на прокладку линии метро в зону строительства современного офисного центра Лондонских Доков.

              Заметим, что в отечественных условиях практика применения подобного механизма известна как определенная «нагрузка» на застройщика или собственника с обязательствами провести работы по решению конкретных городских проблем типа благоустройства прилегающей территории, ремонта и содержания дорог и тротуаров.

 

(4) Компенсации со стороны общества при ущемлении интересов

     собственника (Compensation).

     Это категория касается отношений между обществом и собственником при воздействиях общества на собственника, противоположных ранее рассмотренной категории улучшений типа Betterment. Имеются в виду выплаты компенсаций собственнику со стороны общества при неблагоприятных воздействиях на его недвижимость после действий, предпринятых в интересах общества.

     Примеры

     (*) Местные власти отменили выданное ими собственнику плановое разрешение или заставили провести несогласованные в установленном порядке изменения работ, например, перенести здание. Так, при принудительном закрытии много лет ранее построенной фабрики (в связи с новой градостроительной политикой по развитию жилищного строительства на близлежащей территории) собственнику фабрики должна быть выплачена компенсация.

     (**) Активность при решении публичных проблем сопровождается непреднамеренным нанесением ущерба собственности. Например, строительство скоростной железной дороги Лондон – Дувр сделало непригодными для комфортного проживания дома, расположенные вдоль построенной дороги.

     (***) Власти принудительно приобретают недвижимость у собственника под снос, например, для обеспечения строительства общественных дорог или нового терминала аэропорта.

         

     Как вариант (или обязательная норма) может быть предусмотрена компенсация в виде предоставления собственнику возможностей, адекватных ранее располагаемым показателям бизнеса и/или уровню качества проживания. Детальные расчеты компенсаций, включая методические принципы и технические процедуры, должны регулироваться нормативными правовыми документами. При этом основной компенсационный принцип является следующим: подвергшийся неблагоприятному воздействию собственник должен быть компенсирован так, чтобы ему в результате общественных действий не стало хуже, чем прежде.

     Заметим, что аналогичная норма справедливой компенсации заложена и в Конституции Российской Федерации (см.: статья 35, пункт 3). Однако, эта норма пока еще не получила детального раскрытия в других конкретизирующих ее кодексах и законах (как, например, в Земельном и Градостроительном кодексах РФ) и, соответственно, не имеет опыта массовых практических применений.

     Оценка собственности и ущерба должна рассчитывается, исходя из рыночных оценок стоимости. Оценка должна проводиться с соблюдением интересов, как общества, так и собственника, чтобы определить, в конце концов, согласованную оценку. Если согласие сторон не достигается, то участники могут апеллировать в судебные органы.

     Примечание

     В Великобритании апелляционные функции выполняет специальный суд - Земельный трибунал (Land Tribunal). Полезно при этом обратить внимание на мотивацию компенсационных выплат. Так, согласно британскому законодательству компенсации выплачиваются за следующее:

· изъятие земельного участка,

· неблагоприятные эффекты от соседних земель, вызванные действиями собственника этих соседних земель, в частности, государственного или муниципального собственника,

· причиненные неудобства (Disturbances) – затраты, связанные с вынужденным перемещением бизнеса или жилья в новое место.

 

     Важно подчеркнуть, что при определенных обстоятельствах собственник может потребовать от государственных или муниципальных органов выкупить его имущество и получить в результате такую же компенсацию, как будто бы это имущество принудительно выкупается обществом для общественных целей.     

     Подобная ситуация может возникнуть, когда, например:

· собственнику в плановом разрешении на развитие объекта недвижимости было отказано, а объект действительно потерял потребительскую ценность и не может приносить прежнюю выгоду или предоставлять нормальный уровень комфортного проживания,

· собственность реально пострадала в результате реализации целей общественного развития, но при этом каких-либо компенсационных процедур предпринято не было.

 

     В заключение раздела следует обратить особое внимание на высокую значимость и роль в справедливом урегулировании отношений собственника и общества апелляционных органов.