Власть и профессиональные сообщества в развитии

     нормативной правовой базы управления недвижимостью

               

     Три ветви власти в развитии нормативной правовой базы

     В государственном регулировании земельно-имущественных отношений, рынка недвижимости, в развитии и совершенствовании нормативной правовой базы управления недвижимостью в соответствии с действующей системой государственного управления принимают участие на равных основаниях все три ветви власти: представительная (законодательная), исполнительная и судебная власти. Разделение ролей между названными ветвями власти показано на рис. 3.9.

     Первая из них – представительная власть подготавливает и принимает законодательные акты. Это достаточно длительный процесс, включающий предварительные обсуждения и многоэтапные слушания, а после принятия законов – контроль и анализ исполнения. В необходимых случаях, продиктованных практикой правоприменения, производятся корректировки (так называемые редакции) в содержании отдельных положений принятых документов вплоть до полного обновления законов в целом.

     Так, закон об ипотеке за первые пять лет своего действия корректировался пять раз, закон об акционерных обществах подвергается практически ежегодной корректировки. Законы о приватизации и банкротстве со времени своего введения обновлялись полностью по два раза. Новые версии получили водный и градостроительный кодексы. В принципе, это не экстраординарная ситуация или катастрофически неудовлетворительное состояние нормативной правовой базы земельно-имущественных отношений и управления недвижимостью, а естественное явления в условиях проводимых в стране социально-экономических реформ и меняющихся потребностей динамично развивающегося общества.

     Органы исполнительной власти в наибольшей мере заняты продвижением принятых законодательных положений и норм в жизнь, в развитие и эффективное использование рыночных механизмов, в практику хозяйственной деятельности субъектов земельно-имущественных

 

 

Рис. 3.9. Разделение ролей между ветвями власти в развитии                              нормативной правовой базы управления недвижимостью.

 

 

отношений и отношений собственности. Именно здесь сосредоточен и пополняется основной массив подзаконных актов, правительственных и ведомственных нормативных правовых документов, инструкций и методик, рекомендаций и регламентов, программ и концепций, планов и проектов социально-экономического развития страны и регионов, народно-хозяйственных и отраслевых комплексов, важнейших инфраструктурных объектов.

     Органы исполнительной власти:

· проводят государственную регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

· ведут государственный мониторинг и учет земельной и иной недвижимости (а также природных ресурсов),

· проводят экспертизу проектов,

· выдают лицензии на разведку полезных ископаемых, на другие лицензируемые виды деятельности,

· заключают концессионные соглашения и другие виды договоров по использованию государственного и муниципального имущества,

· разрабатывают и реализуют политику налогообложения имущества физических и юридических лиц и т.д.

     Органы судебной власти

· наделены функциями арбитража, рассмотрения споров хозяйствующих субъектов, в том числе апелляций по выдаче строительных разрешений на развитие недвижимости,

· устанавливают факт несостоятельности и назначают арбитражных управляющих в случаях признания должников - юридических и физических лиц банкротами,

· приводят в действие механизм санкций.

     Аналитические обзоры арбитражной практики правоприменения законодательства по недвижимости и обобщающие этот опыт инструктивные письма и постановления высших судебных органов представляют собой важнейшие источники нормативной правовой информации для специалистов по управлению недвижимостью[28].

     В заключение раздела отметим, что общим для всех трех ветвей власти является их право законодательной инициативы, в том числе в интересующих нас областях регулирования земельно-имущественных отношений и отношений собственности, базовых для построения эффективных систем управления недвижимостью.

 

     Негосударственные саморегулируемые организации

     Представленная выше схема рис. 3.9, помимо разделения функций между властными структурами в развитии нормативной правовой базы управления недвижимостью, показывает место и роль профессиональных участников рынка, так называемых негосударственных саморегулируемых организаций (СРО). К таковым в различных областях, связанных с управлением недвижимостью, можно отнести профессиональные сообщества оценщиков, риэлтеров, доверительных управляющих, управляющих проектами, девелоперов, консультантов в сфере недвижимости, технических инвентаризаторов, менеджеров по обслуживанию зданий и сооружений, менеджеров по инфраструктуре организаций и др.

     Основным функциями профессиональных сообществ, ассоциаций и иных объединяющих их СРО-структур является обеспечение качества предоставляемых на рынках услуг, их доступности и своевременности. Именно в функциях и реальных возможностях профессиональных сообществ обеспечить решение проблемы взаимопонимания и эффективных взаимодействий с международным профессиональным сообществом. В сфере управления недвижимостью это прямой путь к росту привлекаемых в страну и регионы инвестиций, поддержке конструктивных процессов глобализации деловых взаимодействий, более свободному движению капитала, развития рынка недвижимости.

     Средства такого обеспечения составляют разрабатываемые в СРО профессиональные стандарты и их гармонизация с международными, национальными (других стран) и корпоративными стандартами, качественная подготовка специалистов. Последнее включает разработку и сертификацию учебных программ, информационно-аналитическую поддержку своих членов, введение системы непрерывного профессионального образования (CPD – Continuing Professional Development – в англоязычной терминологии).

     Консультативная деятельность и регулярное участие саморегулируемых организаций различных профессиональных сообществ в проводимых государственными властными структурами процессах слушаний, анализа хода исполнения и т.д. законодательных и иных нормативных правовых актов обеспечивает их конструктивное взаимодействие с органами власти и необходимое влияние на качество принимаемых документов. 

     В числе наиболее известных примеров действующих профессиональных стандартов, имеющих важное значение для обеспечения качественного управления недвижимостью, следует назвать:

· Комплекс стандартов оценочной деятельности Российского общества оценщиков (см., сайт www.mrsa.ru), гармонизированные практически с точностью до перевода с Международными стандартами оценки International Valuation Standards, IVSC - International Valuation Standards Committee, London, 2003 г., а также обновляемая в последние годы система федеральных стандартов оценки.

· Стандарты корпоративной этики, разработанные для российской практики корпоративного управления при участии специалистов международного сообщества[29].

· Стандарты по управлению проектами, гармонизированные с международно признанными стандартами, такими как, например, «The Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK*- Guide)» / Project Management Institute, 2000 г.

· Отдельные главы Международных и отечественных стандартов аудита, связанные, в той или иной мере, с оценкой основных средств, аренды[30] и т.д.