Большая триада» правомочий, обязанностей

     и ограничений собственника

     Рассмотрим с управленческих позиций сформированную в нормативной правовой базе полную систему возможных и обязательных действий (операций и сделок) собственника с принадлежащей ему недвижимостью.

                                               

     Триада правомочий, правовые обременения и ограничения

     Применительно к проблематике управления недвижимостью известную «Римскую триаду» правомочий собственника (владения – пользования – распоряжения) иллюстрируем следующим образом:

· правомочие владения – как возможность для собственника передавать, поручать, доверять управление принадлежащим ему объектом недвижимости, развивать его, строить, модернизировать, менять функциональные направления использования. Заметим, что именно в рамках правомочия владения развиваются процессы подготовки и реализации инвестиционных проектов;

· правомочие пользования – как возможность для собственника извлекать из принадлежащего ему недвижимого имущества финансово-экономическую, социальную и иную потребительскую пользу. В рамках правомочия пользования управляют (эффективно) производством продукции и услуг, арендой и другими сделками с недвижимым имуществом, приносящими доход собственнику;

· правомочие распоряжения – как возможность распоряжаться правовой судьбой объекта недвижимости, вплоть до смены собственника; сюда относятся операции купли-продажи, мены, дарения, наследования, принудительного выкупа. Так, именно в рамках правомочия распоряжения государственный и муниципальный собственник проводят актуальные для них процессы приватизации государственного и муниципального имущества[15].

     Примечание

     Следует отметить, что в общем случае право собственности (в том числе, на объект недвижимости) не наступает при отсутствии хотя бы одного из названных компонентов триады правомочий. С другой стороны, если у собственника присутствуют все три правомочия, объект недвижимости, в то же время, может принадлежать другому собственнику. Примером могут служить различные схемы арендных отношений и доверительного управления объектами недвижимости. Так, например, арендатор, если ниже сказанное предусмотрено договором аренды, может развивать (расширять, модернизировать) арендуемый объект недвижимости, извлекать прибыль из его эксплуатации, передавать объект в субаренду, продавать или закладывать свои права аренды. Управляющий по договору о доверительном управлении также может заниматься развитием объекта управления, сдавать отдельные части управляемого предприятия в субаренду и т.д. Как видно, в обоих случаях за рамками активностей арендатора и доверительного управляющего присутствует другое лицо - действительный собственник объекта. Именно у него данная вещь находится в полном, исключительном и неограниченном во времени владении, пользовании и распоряжении.

 

     Бремя содержания собственности обязывает собственника проводить работы по строительному, коммунальному, экологическому, санитарно-эпидемиологическому, безопасному и иному нормативному содержанию принадлежащих ему объектов недвижимости.

     Именно в соответствии с бременем содержания собственник обязан осуществлять следующие действия управленческого характера:

· страхование недвижимого имущества,

· уплату налогов,

· защиту и охрану объектов недвижимости – зданий и сооружений, природоохранных зон, недр, лесных и водных объектов,

· текущие и капитальные ремонты зданий и сооружений,

· реставрацию объектов – памятников национального наследия,

· восстановление плодородия сельскохозяйственных земель,

· воспроизводство лесных ресурсов и др.

                       

Правовые ограничения

Это - регулирующие воздействия государства и общества на собственника, в том числе:

· требования следовать положениям генеральных планов развития данного города и региона, архитектурным положениям и проектам по застройке улиц и микрорайонов, строительным нормам и правилам,

· требования не нарушать интересы, как общества, так и других лиц,

· накладываемые на объект недвижимости сервитуты (обеспечение прав лиц, не являющихся собственниками),

· ограничения на изменение формы и субъектов собственности, разрешительные механизмы (строительные разрешения – в терминологии градостроительного регулирования, или Planning Permission - в англоязычной терминологии),

· механизмы предоставления различных льгот, в том числе налоговых, инвестиционных и др.

     Таким образом, с управленческих позиций полную систему прав и обязанностей (так называемую «Большую триаду» правомочий, обязанностей и ограничений) собственника можно представить в виде схемы рис. 3.4. Эта схема помогает увидеть множественность возможных и необходимых управленческих действий собственников различных форм собственности с объектами недвижимого имущества, находящимися в различных правовых состояниях и условиях пользования.