Динамика индикаторов рынка недвижимости

 

     Статистические данные рынков недвижимости показывают заметные колебания характеризующих его показателей, например, таких как: показатели доходности коммерческой недвижимости, цены на жилые дома, объемы нового строительства. Чтобы измерить и оценить динамические характеристики основных индикаторов активности рынка недвижимости, могут быть применены различные подходы и средства. И они покажут, что интересующая нас динамика индикаторов активности рынка недвижимости не следует одной единственной модели поведения.

     Такие различия в динамике индикаторов не удивительны по следующим причинам:

· изменения некоторых индикаторов активности рынка недвижимости носят характер устойчивых тенденций, другие показатели следуют определенным циклам, а некоторые из них имеют явно выраженные сдвиги во времени. Иными словами, различной является содержательная природа, экономическая и социальная основа различных индикаторов активности;

· участники рынка недвижимости могут заинтересованно реагировать на динамику основных индикаторов и менять свое поведение. Например, это могут быть следующие целенаправленные управленческие решения:

o поручения архитекторам и проектировщикам по внесению соответствующих меняющейся конъюнктуре рынка конструктивных и технологических изменений в проект развития или в планы текущего содержания и переустройства объектов недвижимости,

o изменения в собственных инвестиционных намерениях (например, по структуре, объемам и динамике инвестирования) в процессе уже осуществляемого строительства объектов,

o изменения в сроках осуществления проектов – вплоть до откладывания начала строительных работ по отдельным очередям проекта или в принципе всего проекта в целом.

 

     Источники информации

     Для статистических наблюдений и измерения циклов на рынках недвижимости Великобритании может быть использован ряд источников информации. Многие из них концентрируются вокруг информации о строительной деятельности, например, такой как:

· начала и окончания строительства жилых домов,

· новые строительные заказы (вновь заключенные договоры),

· загрузка компаний, специализирующихся в архитектурной и проектно-сметной деятельности.

     Другие источники информации сосредоточены в сфере финансирования недвижимости. Это такие данные, как:

· информация об ипотечных кредитах (количество заявок и объемы предоставленных ипотечных кредитов),

· объемы финансирования различных компаний, связанных с операциями с недвижимостью.

                                               

Для участников рынка недвижимости существует ряд специализированных изданий о рыночных индексах, которые обеспечивают минимально необходимую регулярную информацию о коммерческой недвижимости: ставках аренды, индексах доходности и капитализированной стоимости. В условиях Великобритании наиболее полные статистические данные можно найти, например, в периодических изданиях IPD (статистическая информация об инвестициях в развитие недвижимости) и серии исследований д-ра Скотта (Dr. Scott) об инвестициях и доходности недвижимости. Обе работы развиваются как одно из исследовательских направлений деятельности Королевского общества специалистов по недвижимости RICS как специальный проект по исследованиям циклов недвижимости.

     Предлагаемые пользователям выпуски IPD содержат данные, которые помогают, например, инвесторам проанализировать характеристики их собственных портфельных инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне общей рыночной статистической информации.

     Надо сказать, что уже давно на рынке инвестиций в недвижимость возникла проблема создания индикаторов рыночных трендов, сравнимых по своей общности и значимости с такими, которые доступны на рынках ценных бумаг. Материалы выпусков IPD как раз предназначены для того, чтобы помочь разрешить эту проблему для участников британского рынка коммерческой недвижимости. Поэтому данная работа активно поддерживается ведущими компаниями рынков недвижимости Великобритании и, в результате, основывается на информации, предоставляемой из 56 ведущих инвестиционных фондов.

Однако следует отметить, что статистические данные IPD имеют пока сравнительно короткую жизнь; в современной форме они накапливаются только с 1980 года, хотя отдельные, более ограниченные выборки показателей имеются с 1970 года. По определенному достаточно ограниченному перечню инвесторов в работах д-ра Скотта имеются данные вплоть до времен второй мировой войны. Следует заметить, что эти данные хорошо корреспондируются и дополняют современные данные IPD, хотя, конечно, размеры выборок до 1980 года значительно скромнее. В результате получается, что имеющийся относительно короткий период накопления данных снижает общее количество статистических наблюдений, которые могут быть использованы для качественного анализа динамики циклов недвижимости. В частности, это значительно затрудняет анализ долговременных циклов - циклов с большим периодом колебаний показателей рынка коммерческой недвижимости.

     Кроме того, существуют и регулярно актуализируются статистические данные по такому ряду показателей рынка недвижимости, как цены на жилые дома, что позволяет выстраивать циклы ценовых характеристик жилой недвижимости. Дело в том, что в Великобритании 2/3 граждан являются собственниками домов, в которых они проживают. Поэтому в большей мере представляет интерес прослеживать тенденции показателей купли-продажи жилья, нежели ставок арендной платы. Рынок аренды частного жилья на рынках жилья Великобритании очень мал и охватывает лишь 10% от общего числа операций на рынке жилья. Причем арендные ставки долгое время находились в сфере государственного контроля. Поэтому было невозможно формировать объективные показатели рынка аренды вплоть до смены политики в сторону ухода от централизованного контроля рынка аренды жилья к началу 1990-х годов.

     Сегодня основные показатели рынка жилой недвижимости по собственникам, проживающим в своих домах, предоставляются двумя ведущими компаниями Великобритании: Общенациональным строительным обществом (Nationwide Building Society) и Галифакс Банком (Halifax Bank). Обе базы данных формируются этими компаниями на основе информации о собственных предоставляемых ипотечных кредитах.

Так, из ипотечных договоров можно получить следующую информацию:

·  данные о ценах на жилые дома,

·  характеристики кредитуемой жилой недвижимости,

·  такие детали о заемщиках, как возраст, доход, а также, является ли данный ипотечный заем кредитом для первого приобретения дома или заемщик ранее уже имел собственное жилье.

     Обе компании имеют большие объемы накопленной реальной информации по операциям с жильем. Принципы формирования индексов жилого рынка у обеих компаний идентичны и основываются на достаточно сложных алгоритмах многовариантного анализа и парных сравнений во времени стоимостей соответствующих «корзин» жилой недвижимости - как неких нормированных наборов из различных типов домов. При этом в числе важнейших характеристик для классификации типов жилых домов выделяют следующие: расположение, площадь в плане, конструкция дома (отдельный коттедж, коттедж для двоих собственников, дом многопользовательского типа, квартира и т.д.), наличие съемщиков, количество спален и ванных, тип отопления, тип гаража, возраст дома.

     Поскольку действующий на сегодня метод формирования индексов рынка жилья был заново установлен также лишь с 1980-х годов, то ситуация для выявления циклов (особенно для долговременных циклов) является такой же затруднительной, как и для рынков коммерческой недвижимости.

 

     Виды рыночных циклов

     В результате проведенного анализа динамики показателей стоимостных характеристик на рынке недвижимости Великобритании в целом за период с 1970-х годов были выявлены три основные волны, см., ниже табл. 2.6

     Рассмотрим некоторые из особенностей этой динамики:

     (i) точные данные по времени колебаний (выявленных волн) несколько варьировались между различными секторами рынков недвижимости, но определенность наличия явно выраженных пиков и спадов практически была адекватной;

     (ii) были отмечены региональные вариации колебаний, в частности, по регионам со спадами (или подъемами доходности) меньшими, чем в других регионах;

     (iii) вторая из названных волн (см., в табл. 2.6 строку N2) был наименее значительным по размаху отклонений, как для коммерческого, так и для жилого рынка недвижимости;

     Табл. 2.6. Три отмеченные типа волн на рынках недвижимости

     (N1)       подъем 1970 - 1973 гг.      спад 1973 - 1977 гг.

     (N2)       подъем 1978 - 1979 гг.      спад 1980 - 1984 гг.

     (N3)       подъем 1985 - 1989 гг.      спад 1990 - 1993 гг.

 

 

     (iv) депрессия середины 1970-х годов (волна N1) была самой тяжелой для рынка коммерческой недвижимости и показала наибольший спад по показателям прибыльности;

     (v) наиболее значительные ухудшения показателей для рынка жилой недвижимости (по показателям строительства жилья) имели место в период спада 1990-х годов (волна N3). Так, в предыдущие периоды спадов (в волнах №1 и №2) реальная стоимость домов падала вместе со снижениями рыночных показателей, но денежные кредиты, выданные на их строительство, возвращались достаточно стабильно. В последней волне N3 был провал и по возмещению выданных денежных кредитов. Этот феномен объяснялся, по-видимому, недостатками механизмов ипотечного кредитования, когда во многих случаях кризиса 1990-х годов оказалось, что согласованная оценка залога жилой недвижимости оказывалась существенно выше, чем ее реально складывающаяся оценка в условиях рыночного спада. В такой ситуации безопасность кредитора нарушалась, так как домовладельцы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, в принципе не могли возместить кредит своей упавшей в стоимости жилой недвижимостью;

     (vi) волновые явления (своеобразные циклы) на рынках недвижимости оказались тесно взаимосвязанными с внешнеэкономическими и внутриполитическими событиями, например, такими как:

· скачок цен на нефть в странах-производителях нефти ОПЕК в 1970-х годах,

· изменения во внутренней экономической политике и в правительстве (как, например, выход Великобритании из валютного механизма Европейской финансовой системы в 1992 году).

 

     Существуют ли собственные циклы на рынке недвижимости

     Вне всякого сомнения, динамика индикаторов рынка недвижимости показывает, что существуют колебания по видам активности и значениям прибыльности в продолжение всего периода наблюдений. Но означает ли это, что существуют именно собственные циклы недвижимости?

     Известно, что понятие цикла подразумевает наличие определенного ряда причин или некоторого механизма, в результате воздействия которых и возникают регулярные подъемы и спады. Но ведь вполне возможно, что наблюдаемые регулярные колебания есть результат воздействия ряда независимых шоковых воздействий на рынок недвижимости извне, особенно через скачки спроса. И действительно, как уже было ранее отмечено, циклы на рынках недвижимости Великобритании могут быть соотнесены с воздействиями различных внешних факторов, таких как: смена правительства или внутренней политики, финансово-экономические кризисы и т.д.

     Некоторые экономисты пошли еще дальше, предположив, что вообще не существует такой категории, как бизнес-цикл или цикл деловой активности. Они говорят, что если и существует цикл, то он возникает потому, что регулярно изменяется экономическая политика, связанная с политическими циклами регулярных демократических выборов, которые приводят к периодическим изменениям в политическом управлении экономикой в целом, и т.д.

     Ответить на поставленные вопросы о существовании собственных циклов недвижимости нелегко, поскольку имеющиеся данные статистических наблюдений часто слишком коротки, чтобы обеспечить исчерпывающие заключения. Поэтому ряд исследований, ориентированных на идею о существовании циклов, выстраивают и используют для аналитических расчетов модели, которые работают на основе предположения о существовании и наибольшей значимости для рынка недвижимости тех или иных факторов. В отличие от них, другие исследования не концентрируют внимание именно на собственных циклах недвижимости и факторах, на них влияющих. Так, в результате спектрального анализа рынка жилищного строительства Великобритании было определено существование двух достаточно выраженных циклов в 4-5 лет и 9-10 лет для динамического ряда данных по ставке процента за кредит.

     Подводя итоги проведенным исследованиям, отметим, что для рынка недвижимости экономисты предполагают возможным наличие четырех типов циклов, связанных с динамикой его показателей, см., ниже табл. 2.7. Обратим при этом внимание, что здесь речь идет не об аналитически определенных собственных циклах именно рынка недвижимости, а о циклах, которые вообще могут быть отмечены при исследованиях динамики рынка недвижимости.

 

     Табл. 2.7. Четыре типа рыночных циклов.

     I   4-5 лет  - бизнес-цикл или торговый цикл

     II  9-10 лет - длинный цикл

     III ~20 лет - длинное колебание

         

     IV ~70 лет - длинная волна (цикл Кондратьева)

 

 

     Ограниченность статистических данных затрудняет детальное изучение двух последних циклов. Тем не менее, эта сложность не означает, что этими циклами можно пренебречь как исходно невероятными. В частности, цикл III по своей продолжительности мог бы ассоциироваться с демографическими факторами. Так, например, бум цен на жилые дома в 1980-е годы соответствует значительному росту в общей численности населения возрастной группы в 20-29 лет. Эта возрастная группа традиционна как покупатели на рынке жилья, приобретающие свой первый дом. Их прирост в 1980-е годы объясняется долгосрочным демографическим последействием 2-ой мировой войны и последующего скачка рождаемости 1960-х годов.

     Цикл IV ассоциируют с динамикой инновационных процессов в производстве, а периоды бумов этого цикла - с диапазонами жизненных циклов новых технологий. Существование и объяснение этого цикла всегда были предметом споров. Его увязывание с важнейшими инновациями имеет для рынков недвижимости определенную логику, например, как следствие макропроцессов регионального размещения и развития новых технологических производств и вызванных этим структурных и географических изменений для промышленности в целом. Например, развитие технологий производства микросхем активно воздействует на тип обеспечивающего их рабочего пространства, а также меняет общую коммуникационную инфраструктуру в районах таких технологических производств. Сегодня можно ожидать значительных перемен на рынках недвижимости (особенно на рынке офисных помещений) в связи с бурным развитием компьютерных и телекоммуникационных технологий, сетей Internet и сотовой телефонной связи.

 

     Вероятность того, что одновременно может проявляться ряд видов циклов различной длины, значительно усложняет анализ. Так, отказ от гипотезы существования коротких циклов мог бы быть объяснен (или, другими словами, короткие циклы могли бы остаться не выявленными) как следствие сочетания совпадений от воздействий более долговременных циклов. Это привело бы к ложным толкованиям характера краткосрочных циклических изменений на рынке.

     Вместе с тем, реальное существование циклов показывает, что действующие на рынке недвижимости механизмы приспособления слабы; рынок не реагирует с должной оперативностью на изменяющиеся обстоятельства. Рынок реагирует на изменения с перерегулированием или недорегулированием своего равновесного состояния, вызывая, в свою очередь, новые изменения, прежде чем произойдет полное приспособление к изменившимся условиям.  

     Пример

     Известен классический пример «Цикла свиньи», демонстрирующий недостаточную приспособляемость фермеров оперативно поднять производство свинины в ответ на возникший рост спроса и цен на свинину. Двухлетний лаг, прежде чем производство будет развернуто и их свинина достигнет рынка, приводит к тому, что к этому моменту спрос на их продукцию уже упадет, так как рынок будет занят другими производителями или заменяющей продукцией или вообще к этому времени рынок изменит свои приоритеты спроса. А фермеры вновь не смогут приспособить свое производство к новым обстоятельствам рынка, уже сократившим спрос на их свинину.

     Приведенный пример имеет четкий аналог на рынках недвижимости. Развитие недвижимости также весьма инерционно и долговременно. Для удовлетворения возникшего бума спроса, например, на крупные торговые или офисные центры, их строительство может занимать до 1-2 лет. При спадах спроса инерция завершения уже начатого строительства также приведет к ситуациям продолжения ввода в строй новых зданий, когда спрос на помещения уже не существует.

 

     Итак, наблюдаемый циклический характер поведения показателей рынка наводит на мысль, что почему-то никто не учится на собственных ошибках (также циклически повторяя их вновь и вновь). Но именно по этой причине экономисты, которые верят в совершенство рыночных отношений и механизмов, оспаривают само существование циклов в динамике рыночных показателей.

 

     Факторы влияния на цикличность индикаторов

      рынка недвижимости

     Существуют ли факторы, по отношению к которым цикличность характеристик рынка недвижимости наиболее чувствительна? Некоторые факторы, способствующие проявлению циклического характера рынка недвижимости, приведены ниже, см., (1)-(4):

     (1) Рынок недвижимости имеет низкую эластичность цены предложения. Приспособляемость к скачкам спроса низка, так что перерегулирования и недорегулирования вполне вероятны. Низкая эластичность обусловлена рядом факторов; в их числе:

· значительная продолжительность во времени строительного цикла развития объекта,

· организационные сложности в обеспечении эффективного развития, как, например, трудности получения плановых разрешений и значительные потери времени для согласований.

     (2) Кризисные явления в экономике приводят многих застройщиков (или заказчиков проектов развития) к состоянию банкротства и необходимости оставить эту сферу деятельности, свернуть производство. Бум, в свою очередь, привлекает новых предпринимателей. Подобно этому банковская система оставляет менеджеров по кредитам в периоды спадов без работы и сокращает как не обеспечивших исполнение кредитного договора. А в периоды бума деятельность менеджеров по кредитам зачастую не подвергается жесткому регулированию, процессы выдачи кредитов для ускорения значительно упрощаются. Это как раз наводит на мысль о том, что никто не учится на старых ошибках.

     (3) Процесс приспособления к рыночным изменениям недостаточно привязан к изменениям спроса. Так, анализ показывает, что только малая часть рыночных товаров обновляется от года к году (например, как строительство новых зданий коммерческого назначения или новых жилых домов). Однако малые количества, исчезая в продолжение фазы спада, могут привести к ситуации, когда рыночная ниша с данным видом объектов вообще окажется пустой, в том числе, и потому, что эти объекты изменили свое направление использования. При гибкой приспособляемости скачки спроса гораздо более оперативно могут быть удовлетворены переустройством зданий, нежели более продолжительным процессом нового строительства.

     (4) Застройщики и строительная индустрия, как правило, реагируют на изменения спроса как классическая модель ускорителя с запаздыванием. Они разворачивают свои мощности и свою активность после того, как скачок потребностей и его последствия охватили рынок недвижимости.

     В свою очередь, пример рынка недвижимости Великобритании показывает, что существуют факторы, которые препятствуют циклическому характеру показателей рынка. В их числе наиболее значимыми являются следующие:

     (i) долговременный характер арендного соглашения без записи условий о правах прекращения договора. В результате для съемщика затруднительно оперативно прекратить использование арендуемого помещения в период кризисного спада;

     (ii) включение в договор положения о пересмотре ставки аренды только в сторону увеличения. Таким образом, ставка аренды не уменьшается и в периоды кризисных спадов;

     (iii) тенденции институциональных инвесторов распределять свои вложения в недвижимость, исходя из концепции пропорциональных портфельных инвестиций. Это приводит к тому, что они предпочитают сохранять приобретенную недвижимость в собственности, нежели оперировать с ней (например, продавать) в соответствии с оперативно складывающейся рыночной ситуацией;

     (iv) субъективная позиция собственников жилья в условиях спадов на жилищном рынке. Они считают, что гораздо труднее продать собственность в периоды спадов (то есть продать то, что стало неэффективным, и тут же купить дом, более подходящий к условиям спада);

     (v) гибкая адаптация зданий и помещений к новым направлениям использования, нежели полный отказ и избавление от них;

     (vi) возможные ограничения операций с недвижимостью за счет определенных финансовых и административных регуляторов рынка недвижимости.