Задачи изучения нормативной правовой базы

     управления недвижимостью

 

Правовые аспекты земельно-имущественных отношений занимают важнейшее место в исследованиях и разработках систем управления недвижимостью. И, во многом, это объясняется двойственной природой объектов недвижимости как объектов - вещей и объектов права.

Напомним, что в главе 1 мы уже обращались к Гражданскому кодексу Российской Федерации и юридической литературе для определения базовых понятий и вещного состава объектов недвижимости. В Гражданском кодексе также определены основы регулирования оборотоспособности недвижимости как объекта гражданского права, объекта хозяйственных отношений. Рассмотрим развитие данного спектра вопросов на полном множестве нормативных правовых документов. Сосредоточим при этом внимание на решении двух важнейших для разработчиков систем управления недвижимостью задач:

 

1. Сформировать системное понимание нормативной правовой базы в целом как многоуровневой разветвленной структуры для последующей рациональной организации работы с ней в контексте проблем управления недвижимостью. В этих целях в общей структуре нормативной правовой базы выделяют следующие две составляющих, два основных раздела:

(*) законодательную базу, которая носит ярко выраженный иерархический характер и включает (по вертикали): Конституцию Российской Федерации, Гражданский и иные кодексы и законы Российской Федерации, а также законы субъектов Российской Федерации. В то же время, по горизонтали кодексы и законы можно систематизировать как множество документов, включающих правовые положения и нормы, относящиеся к различным видам объектов недвижимости и сделок с ними; 

(**) иную нормативную правовую базу, которая более детально и конкретно раскрывает содержание законодательных актов, устанавливает стандарты и правила, методические рекомендации и т.д. для качественной реализации положений и норм законодательства. К этому следует также добавить и то, что в ряде случаев в подобных документах незаконодательного уровня могут устанавливаться временные нормы и правила для упущенных или еще не получивших законодательное утверждение аспектов правового регулирования (главным образом, в документах на президентском и правительственном уровне).

В целом упомянутая вторая составляющая нормативной правовой базы характеризуется обширным разнообразием нормативных актов различного уровня и статуса, в том числе:

· указы Президента Российской Федерации,

· постановления, решения и другие нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации,

· нормативные правовые документы судебной системы,

· ведомственные акты, инструкции и рекомендации органов исполнительной власти,

· нормативные правовые акты субъектов Федерации и документы, принимаемые на муниципальном уровне,

· государственные и ведомственные стандарты, нормы и правила,

· стандарты профессиональных сообществ и внутрикорпоративные стандарты.

     В этой многоуровневой и разветвленной структуре нормативной правовой базы, в многообразии ее документов необходимо сформулировать основные подходы и методы целенаправленного поиска и использования правовой информации для таких направлений деятельности, как:

· построение эффективных систем управления недвижимостью,

· обеспечение реальной поддержки рыночной оборотоспособности недвижимого имущества,

· проведение успешных сделок с объектами недвижимого имущества и правами на него.

 

2. Сформировать и конструктивно использовать управленческую интерпретацию «большой триады» - комплексной системы правовых возможностей (правомочий), обязанностей и ограничений собственника в его действиях с принадлежащей ему недвижимостью, в том числе:

· правомочий собственника (как известной римской триады правомочий собственника: владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему объектом недвижимости),

· правовых обязанностей и обременений собственника в отношении управляемого объекта недвижимости,

· совокупности ограничений правового и нормативного характера при сделках с объектами недвижимости и правами на них.

     На этой основе выстраивают правовое поле управления недвижимостью и определяют логику целенаправленной работы в нем. Это подразумевает умение определять, какие виды управленческих действий (операций, сделок), с какими видами объектов недвижимости, в каких условиях внешней и внутренней среды управления можно и нужно производить для достижения поставленных целей собственника. То есть, предстоит установить логическую последовательность: от базовых принципов до конкретных регулирующих деталей нормативных правовых документов, последовательность, которая бы помогала раскрывать интересующие нас вопросы управления недвижимостью. Именно в названном контексте становится ясным проводимый далее методический подход к рассмотрению системы законодательных и иных нормативных правовых документов – находить в них ответы на вопросы, чем, какими объектами управляем, и что, в каких условиях можно делать с этими объектами.

     Другими словами, при рассмотрении законодательных документов (Конституции, кодексов и законов Российской Федерации) с позиций формирования и анализа поля управлений следует придерживаться следующего принципа:

· выделять и анализировать базовые понятия (определения, состав, характерные особенности), касающиеся объектов недвижимости, для регулирования правовых и иных отношений с которыми предназначен данный документ или его отдельная рассматриваемая часть: раздел – глава – параграф - статья;

· выделять и анализировать содержательную суть законодательных положений, возможных действий с объектами недвижимости (как, например: разрешенные, ограничиваемые, обязательные и т.д. операции и сделки), которые устанавливаются в рассматриваемом законе и его конкретном фрагменте.

Соответственно, при работе с документами из представленного выше перечня иной нормативной правовой базы выявляют более детальные параметры регулируемых законодательством норм и правил, в том числе конкретных условий их реализации.

В результате проводимая по названной методической схеме последовательность работ с законодательной и иной нормативной правовой базой позволяет сформировать пространственный образ правового поля управления недвижимостью: «Объекты – Операции – Условия», как это приведено на рис. 3.1.

     Обратим внимание на то, что показанная на рис. 3.1 сфера правового пространства управления не является сплошной в смысле всех представленных по осям координат видов объектов недвижимости, операций и сделок, условий их проведения. И это методически принципиально. Для правового пространства управления характерно фрагментарное, точечное наполнение для каждого управляемого объекта недвижимости – в зависимости от возможных управленческих действий (операций и сделок с ним) и условий их проведения. Для совокупности управляемых объектов это будет соответствующее логическое объединение таких точек. Наиболее наглядно это прослеживается на плоскости «Объекты – Операции», как это, например, показано на рис. 3.1 для набора

 

I -      Управляемые объекты недвижимости:

     земельные участки, здания, сооружения,

     многолетние насаждения и др.

 

I

 

i         ij 1 ij 2 ij 3

 

 

                                                          J - Операции и сделки

                                                     с объектами недвижимости

                                                    (продажа, аренда, доверительное

                                                     управление, приватизация и т.д.)

              j1 j2 j3           J

 

     K - Условия (предусмотренные в нормативных правовых

     документах особенности) проводимых операций и сделок,

     в том числе: ограничения, срочность, связность, льготы,

     обременения, стимулы и др.

 

 

Рис. 3.1. Образ правового пространства [IJK] управления,

              где: {ij1, ij2, ij3} – символы разрешенных нормативными

              правовыми документами операций и сделок вида j1-j3

          с конкретным объектом недвижимости i в условиях kо.

 

возможных видов операций j 1- j 3 с объектом недвижимости I в условиях k о (то есть, фактически на плоскости [IJ]). Таким образом, рис. 3.1 является иллюстрацией своеобразного путеводителя по нормативной правовой базе для специалистов по управлению недвижимостью, обращая внимание на необходимость последовательного движения по каждой из координат этого многомерного пространства (в частном случае, плоскости «Объекты - Операции») – в зависимости от поставленной задачи управления.

     При этом в одних случаях мы будем собирать информацию обо всех возможных операциях и сделках и условиях их проведения для одного или определенной группы управляемых объектов, как, например, при решении задачи о наилучшем использовании объекта недвижимости или в задаче об оптимизации структуры недвижимого имущества крупного собственника. В других случаях мы будем собирать и группировать все имеющиеся у собственника объекты недвижимости относительно одного, интересующего нас вида сделок, как, например, при организации управления арендным бизнесом на множестве объектов собственника, предназначенных для аренды, или при подготовке аукционов по продаже недвижимости.