Рынок недвижимости в ряду других рынков

Международные стандарты оценки с общим понятием рынка связывают «возможность перехода товаров и/или услуг из рук в руки без излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей, при этом каждая из сторон действует в соответствии с соотношением спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и осведомленности, представлений о сравнительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний»[5]. Одно из более компактных определений рынка звучит следующим образом: «Рынок - это некоторая структура, посредством которой покупатели и продавцы собираются вместе, чтобы установить цену, по которой товар может быть обменен»[6].

В обществах с развитой рыночной экономикой функционирует множество типов рынков: рынки труда, финансового капитала, ценных бумаг, различных товаров и услуг и др. Структура каждого из рынков, как правило, носит сложный территориально-распределенный, иерархический и многосекторный характер. Так, например, рынки товаров и услуг имеют весьма детальную сегментацию, разветвленную структуру и многомерные характеристики, соответствуя многообразию предлагаемых товаров и услуг, в том числе по различным отраслевым, видовым и иным классификационным признакам.

     Различные рынки в определенном смысле могут быть связаны между собой: общим географическим пространством, многими общими социально-экономическими, технологическими и иными признаками. Так, существуют рынки азиатского региона и рынки европейского экономического сообщества, рынки развивающихся стран и стран с переходной экономикой. Соответственно формируют и используют унифицированные региональные и мировые структуризации рынков, согласованные классификации предметов рыночных операций и, что едва ли не самое главное, сопоставимые статистики рыночных цен, их аналитическая обработка, выявление тенденций и прогнозные оценки ожидаемых изменений.

 

     Существенно, что недвижимость как вещь, как товар также формирует собственный тип товарного рынка[7]. При этом можно ожидать, что рынки недвижимости:

· с одной стороны, характеризуются общими рыночными свойствами (такими как: сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спроса и предложения и т.д.),

· с другой стороны, обладают своей, присущей именно и только недвижимости сегментацией, специфическими признаками и правовым оформлением сделок, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, своеобразной динамикой операций и законодательным их закреплением, другими отличительными свойствами.

 

В общем случае рыночный обмен любого товара сопровождается сменой его правового статуса - меняется собственник проданного товара. Однако, для недвижимости спектр возможных изменений правовых отношений шире. То есть, в результате рыночных сделок объект недвижимости может и не менять собственника, но в известной мере менять только свой правовой статус.

Так, права аренды на земельные участки под застройку в престижных районах пригорода столицы или известной курортной зоны могут иметь свою конъюнктуру, динамику и балансы или дисбалансы спроса и предложения, колебания цен. Аналогично существуют и весьма распространены во всем деловом мире региональные рынки аренды офисных помещений, торговых и производственных объектов и др.

Арендный бизнес имеет свою доходность, капитализированную оценку, - это, в конечном счете, рынок купли-продажи прав аренды. Для такого рынка характерны свои отличительные организационно-процедурные механизмы, специфические условия передачи прав с возможными изменениями во времени и в зависимости от внешних условий. В частности, это могут быть условия регулярного пересмотра ставок арендной платы с учетом процессов инфляции и тенденций на соответствующем секторе рынка.

Для рынков недвижимости характерно разделение на первичный и вторичный рынки. В рамках первичных рынков оперируют с вновь создаваемыми объектами недвижимости. Это отражает достаточно высокую активность строительного бизнеса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости (Housing - в англоязычной терминологии). На вторичном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть, уже построенные и находящиеся в использовании.

Одним из специфических свойств рынка недвижимости являются значительные задержки во времени при реакции предложения на возрастание спроса и цен на недвижимость. Особенно это характерно для первичного рынка недвижимости, то есть, рынка вновь создаваемых объектов-зданий, например, жилой или офисной недвижимости. Низкая эластичность предложения объясняется значительными затратами времени на строительство новых объектов, исчисляемого месяцами, а для крупномасштабных объектов недвижимости - годами.

Для лучшего понимания особенностей рынка недвижимости и общности с другими типами рынков полезно также обратиться к международным стандартам определения рыночной стоимости объекта недвижимости: «Рыночная стоимость (Market Value) - это предполагаемая денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупателю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей информацией, действовала бы расчетливо и без принуждения»[8]. Это определение, с одной стороны, констатирует традиционность рыночного характера сделок с недвижимостью. В этом, общепринятом у специалистов по недвижимости, определении видно, что рыночная стоимость недвижимости трактуется как стоимость товара на совершенном, открытом и конкурентном без ограничений рынке.

     С другой стороны, определение рыночной стоимости недвижимости помогает выявить следующие особенности рынков недвижимости:

· сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем требуют существенной подготовки для каждого из них,

· необходим детальный маркетинг и достаточно сложные расчеты стоимостных оценок,

· сделки продолжительны во времени и высокозатратны; это так называемые транзакционные издержки сделок с недвижимостью.

     Кроме того, в силу особой значимости объектов недвижимости, зафиксированной в комплексе законодательных документах регулирования земельно-имущественных отношений, все сделки с недвижимостью, сопровождаемые изменением прав на них (в том числе, прав долгосрочной аренды), в обязательном порядке должны сопровождаться регистрационными процедурами, отражаться в документах кадастрового и иного технического учета. В частности, фиксируют характер, адресность и условия изменения правового статуса объекта. Новый собственник официально становится таковым, вступает в свои права на приобретенный объект недвижимости только после проведения государственной регистрации.

 

     В результате, отталкиваясь от приведенного выше общего понятия рынка и с учетом отмеченных особенностей можно сформулировать следующее краткое определение: рынок недвижимости - это организованное пространство для обеспечения оборотоспособности объектов недвижимости и прав на них.    Это пространство взаимодействий является многомерным, специально сформированным, со своими экономическими, информационными, территориальными, организационно-правововыми и иными востребованными для проводимых сделок механизмами. В этом пространстве на деловой основе взаимодействуют добросовестные продавцы и покупатели объектов недвижимости и различных прав на них, согласовывая цены, осуществляя и затем в установленном порядке регистрируя проведенные сделки с недвижимостью.

     Существуют и иные, с различными акцентами и детализацией, но в принципе схожие определения, как, например, в работах Максимова С.Н.[9] (рынок недвижимости – это взаимоувязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости), Фридмана Дж. и Ордуэя Н.[10] (рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования). Как видно, во всех случаях рынок недвижимости трактуется как сложная система механизмов