Недвижимость – объект гражданского права

Недвижимость - это земля и все, что неразрывно связано с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком. Таким образом, в основе определения недвижимости – земля.

Всевозможные расширения определения недвижимости позволяют раскрыть и детализировать такие важные аспекты, как объектный состав недвижимости, пространственная привязка местоположения объектов недвижимости, функциональное назначение, в том числе как ресурса обеспечения жизнедеятельности и деловой активности, идентификация с имущественным комплексом предприятия, правовая принадлежность, физическое состояние и характеристики, оборотоспособность, стоимостная оценка и т.д.

     Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) следующим образом определяет объектный состав недвижимости (ст. 130):

· участки земли,

· участки недр, 

· леса,

· многолетние насаждения,

· здания и сооружения,

· объекты незавершенного строительства.

Примечания

1. Земельный участок определяют как часть поверхности земли, включающая почвенный слой, границы которого (участка) описаны и удостоверены в установленном законами порядке.

2. Участок недр отождествляют, как правило, с участком земной коры - геометризованным блоком недр (горным отводом) ниже почвенного слоя и дна водоемов, на котором выполняют работы по геологическому изучению недр и извлечению полезных ископаемых.

3. Леса как объекты права представляют собой совокупность лесов и участков лесов, как входящих, так и не входящих в лесной фонд.

4. Под многолетними насаждениями понимают древесно-кустарниковую растительность и другие искусственные посадки, культивируемые в хозяйственных, социально-культурных, эстетических и иных потребительских целях, как, например, фруктовые сады и виноградники.

5. Здания и сооружения – это объекты гражданского и военного строительства, промышленного (всего многообразия отраслей) и жилищного строительства, производственной и социальной инфраструктуры, возведенные и зарегистрированные в установленном порядке для обеспечения различных хозяйственных и иных потребностей общества, физических и юридических лиц.

6. Объекты незавершенного строительства, как правило, отождествляют с объектами типа зданий и сооружений, возводимыми в установленном порядке (с наличием всех необходимых разрешений, проектной документации и т.д.), строительство которых, в силу различных обстоятельств, оказалось незаконченным.

7. В порядке исключения (и это одна из особенностей российской нормативно-правовой базы регулирования земельно-имущественных отношений) статьей 130 ГК РФ к недвижимости отнесены суда морского, речного и воздушного флота, космические объекты. Однако эти объекты, подчиненные в своем пользовании специальному государственному регулированию, как правило, не фигурируют в практике и стандартах профессиональной деятельности специалистов по недвижимости (в том числе, в международной практике и стандартах).

     Существенно, что в общий состав объектов гражданского права недвижимость (в числе недвижимых и движимых вещей) включена наряду с такими объектами, как результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага, информация, услуги и работы (ст. 128 ГК РФ).

 

     Имущественные комплексы

     Методически и практически важные выводы следуют из сформулированного в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 132 ГК РФ) определения имущественного комплекса предприятия как недвижимости. Это утверждение исходит из трактовки предприятия в целом как сложной вещи. В состав такого имущественного комплекса включены все виды движимого и недвижимого имущества, а также других классов объектов права, обеспечивающие деятельность предприятия. В их числе к недвижимым компонентам имущественного комплекса предприятия относятся земельные участки, здания и сооружения; к движимым – оборудование и инвентарь, продукция и сырье, права требования и долги; права обозначения (как, например: название фирмы, торговая марка) следует трактовать как объекты нематериальных благ.

     Трактовка имущественных комплексов как сложных вещей весьма конструктивна. Именно понятие сложной вещи позволяет объединять неразрывно связанные в ней различные типы вещей и объектов права. В результате к подобной схеме недвижимости - имущественных комплексов могут быть приведены такие сложные объекты, как объекты - памятники истории, культуры и архитектуры, природные и городские охранные зоны, ландшафтные комплексы и т.п. При этом общей для приведенного перечня имущественных комплексов будет являться неразрывная и необходимая для их нормального функционирования связь компонентов, из которых они составлены, как, например:

· отдельные объекты недвижимости (земельные и лесные участки природоохранных зон, входящие в их состав здания и сооружения, водные объекты и многолетние насаждения),

· движимые вещи (выдающиеся художественные элементы интерьера и парковых ансамблей, культурные ценности, собранные внутри объектов-памятников, исторические предметы, уникальные библиотеки и коллекции),

· именные знаки принадлежности (усадьба «Архангельское», дом-музей А.С. Пушкина, парк «Сокольники»).

     В процессах приватизации, проводимых рыночных реформ и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в российской практике получила распространение и признание такая модификация понятия имущественного комплекса предприятия, как производственно-технологический комплекс (ПТК). ПТК отличают от имущественного комплекса предприятия целенаправленным включением в его состав более узкого и конкретного перечня движимых и недвижимых вещей, а именно, совокупности технологически, организационно и экономически связанных объектов, непосредственно предназначенных обеспечить функционирование данной технологической линии, цеха, автономного производства. В отраслях топливно-энергетического комплекса это могут быть, например, ПТК, выделенные из общего состава компаний и специализирующиеся на добыче, транспортировке, хранении и поставке топлива и энергии его конечным потребителям. При этом указанное целевое выделение имущества ПТК может быть продиктовано перспективами производимых в компаниях реформ, потребностями привлечения инвестиций в конкретные проекты, а также возможностями автономного вовлечения данного ПТК в гражданский оборот именно за счет его вычленения из общего, более громоздкого и менее оборотоспособного имущественного комплекса предприятия в целом [1].

 

     О едином объекте недвижимости

     Возможность трактовки недвижимости как сложной вещи, как имущественного комплекса помогает в понимании возникающего в российской практике вопроса о едином объекте недвижимости. Под этим термином, как правило, подразумевают необходимость комплексного представления объекта недвижимости как земельного участка вместе с расположенным на нем зданием или сооружением (а также замкнутым водным объектом типа пруда или обводненного карьера). Это единение, в частности, весьма актуально для качественной организации кадастрового, технического, правового и иного учета недвижимости[2]. Комплексное представление и описание недвижимости как выше названного единого объекта полезно для повышения эффективности налогообложения недвижимости, для поддержки ее оборотоспособности. Вместе с тем, альтернативный раздельный как более детальный, пообъектный учет недвижимости может быть более гибок и разнообразен, полезен в различных отраслевых разрезах народнохозяйственноготь полезен в различных отраслевых разрезахдастрового и иного технического учета недвижимости. управления. Здесь следует обратить внимание на то, что при любом классификационном представлении (комплексном или раздельном) при организации учета недвижимости потребуется установление четких информационных соответствий между описаниями характеристик отдельных объектов недвижимости и земельных участков, на которых они находятся. Таким образом, проблема комплексности имеет место в любом случае. Ее решают в зависимости от конкретных условий организации управления и проводимых сделок с недвижимостью.

 

     Классификации недвижимости

     Рис. 1.1 и 1.2 иллюстрируют приведенные выше определения недвижимости. На рис. 1.1 показан объектный состав недвижимости, структурно разделяемый на объекты, созданные человеком и природой. На рис. 1.2 представлена системная классификация недвижимости по трем уровням: видовому, вещному и объектному. Верхний (видовой) уровень классификации показывает, какие существуют в одном ряду с недвижимостью иные объекты гражданского права, гражданского оборота. Основной (вещный) уровень определяет базовый объектный состав недвижимости, представляемый наряду с движимыми вещами и упомянутыми исключениями. Нижний (объектный) уровень классифицирует каждый из объектов недвижимости по различным признакам, во множественных отраслевых, региональных и иных разрезах.

       Характерно, что в принципе существует и последующая «внутриобъектная» многоуровневая классификация. Так, для объектов недвижимости типа зданий такая классификация включает следующую детализацию по уровням:

· жилые и нежилые здания;

 

 

 

              Н Е Д В И Ж И М О С Т Ь

     все, что создано на земле и под землей,

     составляющее с ней неразрывное целое:

 

              созданное                                    созданное

     человеком                                   природой

 

Здания         Сооружения         Земля: земельные Участки недр,

                                              участки как один  (минеральные

                                              из видов объектов  ресурсы)

                                                  недвижимости

Объекты                                    (земельные

незавершенного                             ресурсы)

строительства

     Многолетние                                                  Леса

     насаждения                                                              (лесные

                                                                                  ресурсы)

 

     Имущественные

     комплексы

     предприятий, ПТК и

     др. сложных объектов

 

 

Рис. 1.1. Недвижимость: объектный состав.

 

 

     Видовой (верхний) уровень системной классификации

объектов гражданского прав а