Жизненные циклы объектов недвижимости

 

     Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его зарождения (формирования, начала, создания, появления) и до окончания (прекращения, утраты, расформирования, уничтожения) как данного объекта.

     При этом следует подчеркнуть, что такие смены состояний, отражая изменения разнообразных характеристик объектов недвижимости, в их числе затрагивают и правовые характеристики. Поэтому, например, начальное и конечное обрамление жизненного цикла объекта недвижимости - это не только формирование и прекращение объекта как вещи, но и правовое оформление этих явлений.

 

     Жизненный цикл и регистрация прав на недвижимость

     Так, без нормативного юридического оформления вновь созданный объект, законченные строительством здания и сооружения, выделенный под развитие земельный участок (в том числе с незавершенным на нем строительством) не состоятся как объекты недвижимости, возможные к гражданскому обороту, вплоть до проведения государственной регистрации прав на него. То же самое относится к завершению жизненного цикла объекта недвижимости, которое должно быть также сопровождено государственной регистрацией прекращения прав на данный объект недвижимости.

     Таким образом, можно отметить методически и организационно важный признак, характерный для распознавания обоих, крайних этапов жизненного цикла объектов недвижимости - обязательная связь с официальными процедурами государственной регистрации. Это требование сформулировано в ГК РФ и нашло свою детализацию в Федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (1998 г.).

     Рис. 1.3 и 1.4 иллюстрируют понятие жизненного цикла как последовательной смены состояний объекта недвижимости от его формирования до прекращения. Характерно при этом, что операции с правовым статусом (как, например: сдача в аренду, изменение состава собственников, наложение обременений и т.д.) могут производиться как независимо, так и во взаимосвязи с последовательными этапами развития и использования данного объекта недвижимости.

 

                           Ж И З Н Е Н Н Ы Й Ц И К Л

                                     

 

  Формирование Последовательность Прекращение

  объекта                       смены состояний              объекта

  недвижимости   в процессе жизни    недвижимости

                                  объекта

 

         

     Рис. 1.3. Жизненный цикл объекта недвижимости.

 

 

                                            

                                 Развитие         Развитие

                                 (новое строи- (модернизация,        

                                 тельство)              конверсия)

         

  Формирование Исполь-      Исполь- Исполь-    Прекращение

   Объекта         зование  зование зование   объекта

   недвижимости                                                  недвижимости

                                 Операции

                        с правовым

                        статусом 

 

     Рис. 1.4. Примеры смены состояний в течение

                        жизненного цикла недвижимости.

     Существенно, что законодательство о государственной регистрации включает требование обязательной регистрации как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним, в том числе сделок, сопровождаемых сменой собственника объекта. Это в принципе позволяет расширить толкование понятий формирования и прекращения объекта недвижимости, распространив их на ситуации смены собственника. В связи с этим методологически целесообразно подразделить общее понятие жизненного цикла объектов недвижимости на следующие два:

· жизненный цикл объекта недвижимости как объекта-вещи, то есть, не зависимо от возможных перемен собственников этой вещи,

· жизненный цикл объекта недвижимости как объекта права, принадлежащего данному собственнику.

 

     Два типа жизненных циклов недвижимости

     Жизненный цикл объекта недвижимости как объекта-вещи – это процесс существования и развития между формированием и прекращением объекта недвижимости как физического объекта-вещи. Он может происходить на множестве меняющихся собственников объекта. И только в частном случае жизненный цикл объекта-вещи будет связан с одним «пожизненным» собственником данного объекта, когда от своего формирования и до прекращения объект принадлежал одному лицу.

     Жизненный цикл объекта недвижимости как объекта права – это период, связанный только с одним собственником, прекращающийся и одновременно возрождающийся со сменой собственников. В этом случае один объект недвижимости может проживать несколько «единичных» жизненных циклов (т.е. циклов как периодов принадлежности одному текущему собственнику) - за счет последовательных смен собственников.

     Примеры:

1) Длительный жизненный цикл объекта на множестве собственников

Это, например, объекты-памятники. За свою длительную жизнь от создания в прошлые века и до утраты или до нашего времени (если их удалось сохранить) памятником может владеть множество меняющихся собственников и даже цивилизаций (как, например, для уцелевшей в течение четырех тысячелетий пирамиды Хеопса). Также и усадьба “Абрамцево” в Подмосковье, история которой началась с создания обычной помещичьей усадьбы в середине 18 века, культурная слава к которой пришла с великим русским писателем С. Аксаковым (1843г.), приумножилась известным меценатом С. Мамонтовым и его художественным окружением (1870г.) и продолжается в форме государственного музея в наше время.

2) Короткий жизненный цикл объекта в рамках одного собственника

     Это могут быть специализированные сооружения, временные выставочные комплексы (как, например, Всемирные выставки в Париже и Монреале), Всероссийские ярмарки (как Нижегородская ярмарка 1886 года), временные автостоянки, аттракционы и т.п. Их целевое создание специально ограничено временем.

                                               

     Для каких целей могут быть полезными рассмотренные выше классификации жизненных циклов недвижимости? Прежде всего - для целей построения эффективного управления недвижимостью.

     Действительно:

· в одних случаях эффективное управление строго ориентировано на собственника и его интересы. Соответственно, рассматривается жизненный цикл и выстраивается система управления, ориентированная на период его прав собственности на данный объект. Это, например, может относиться к имущественному комплексу частного предприятия;

· в других случаях, для эффективного управления понадобятся сквозные критерии, выходящие во времени за рамки одного собственника, охватывающие в целом жизненный цикл объекта недвижимости как вещи. Это, например, может относиться к объектам-памятникам. Здесь смена собственников не меняет строгих охранных требований и ограничений, накладываемых на условия владения и пользования ими;

· следует также иметь в виду смешанные ситуации, когда, например, один собственник имеет несколько объектов недвижимости различных типов и поэтому должен в управленческих разработках ориентироваться на различные типы, на множество жизненных циклов. Это, в частности, характерно для таких крупных имущественных комплексов, как имущество корпораций, федеральных и муниципальных собственников. Иным вариантом смешанной ситуации может быть совместная собственность и периодические частичные изменения состава собственников (как например, в акционерных обществах, в том числе, с участием государственного или муниципального собственника). Здесь первенствует понятие жизненного цикла имущественного комплекса в целом, который может быть разделен на меньшие циклы, определяемые, в частности, событиями купли-продажи контрольных или иных значительных пакетов акций. Подобные изменения в составе собственников и, соответственно, «малые» жизненные циклы могут вызывать или даже целенаправленно производиться для изменений в органах управления и, соответственно, в стратегии развития, параметрах хозяйственной деятельности и распределения финансовых результатов.

 

     Важным направлением использования рассмотренных классификаций жизненных циклов является организация налогообложения недвижимости. Завершение жизненного цикла недвижимости как объекта права в связи со сменой собственника, отмена или наложение нормативных обременений на данный объект недвижимости внутри его «вещного» жизненного цикла могут послужить причиной изменения ставки и иных правил налогообложения.

 

 

Недвижимость - объект-вещь      Недвижимость – объект права       

 

Параметры местоположения    Субъект собственности (титул)

 

Физические характеристики    Права и условия пользования                                                        объектом

Функциональные                                                    

характеристики                               Льготы и обременения

                                     

                                                              Состояние

                                                              законодательной базы

 

     ОБЪЕКТ

     НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

         

              Недвижимость - объект других пространств

 

Экономические      Социально-культурные Экологические и др.

характеристики      характеристики                   характеристики

 

 

     Рис. 1.5. Типовая структура для описания

                        объекта недвижимости.