Сегментация рынка недвижимости

Для рынков недвижимости, в силу пространственной координатной привязки объектов недвижимости, базового характера земли как первоосновы любой недвижимости, прежде всего, характерна региональная сегментация. Так, например, существуют рынки офисной недвижимости Лондона и Москвы, рынок жилья во Владимире, рынок коттеджей Подмосковья.

     С другой стороны, наиболее естественная предметная сегментация рынка недвижимости продиктована принятой нормативной типологией объектов недвижимости (см., в частности, классификационные материалы по недвижимости для российских условий, приведенные в главе 1). Исходя из этой типологии, определяют наличие таких секторов рынка недвижимости, как, например:

· земельные рынки (городских и сельских земельных участков),

· рынки нежилых объектов - зданий и сооружений, как, например: офисных зданий и помещений, складских сооружений,

· рынки жилья (жилых зданий и помещений) и т.д.

     Кроме того, из смежных рынков близкими и тесно связанными с рынками недвижимости являются рынки инвестиций, строительных услуг и строительных материалов. Сегодня в общих процессах глобализации бизнеса отмечают также определенную связь движений международного финансового капитала и активности офисного рынка в соответствующих регионах локального роста или спада финансовой активности.

     Таким образом, можно видеть, что детализация сегментов рынка недвижимости весьма многообразна и в полной мере отражает разветвленную классификационную структуру объектов недвижимости и сделок с ней.

     Что же может служить аргументами в подходах к сегментации, и какова рациональная глубина детализации в принимаемой структуре информационного образа рынка недвижимости? Конечно, в первую очередь, сегментация рынка диктуется востребованностью информации, предоставляемой участникам рынка. Однако для разных потребителей востребованность различна.

Методически обоснованной и обеспечивающей полноту информационного представления рынка недвижимости является следующая логика его сегментации:

· на верхних уровнях иерархии информационной структуры рынка недвижимости принимать структуру представления объектов недвижимости в соответствии с действующими классификационными документами. Тогда для российских условий это будут такие сегменты, в которых сосредоточены данные: об участках недр, земельных участках, неразрывно связанных с землей объектах (зданиях и сооружениях, лесах и многолетних насаждениях), обособленных водных объектах, предприятиях и иных имущественных комплексах;

· на последующих уровнях дезагрегирования следовать:

o с одной стороны - мере востребованности информации об объектах каждого из соответствующих сегментов рынка со стороны покупателей и продавцов,

o с другой стороны - реальным возможностям располагаемой ценовой статистики рыночных сделок, т.е. наличию информации о ценах совершенных сделок для конкретной ситуации, включающей: детальное описание объекта и условий проведенной операции с ним.

Как видно, сформированная названным образом полноразмерная информационная структура для сегментации рынка недвижимости является достаточно разветвленным деревом. Его масштабы очевидно велики, а востребованность и реальное информационное обеспечение активно действующих сегментов рынка представляют собой лишь отдельные ветви и фрагменты этого дерева. Кроме того, в отечественной и зарубежной периодике, аналитических публикациях результатов исследований рынков недвижимости, изданиях статистических материалов можно найти достаточно устойчивые представления таких узко специализированных сегментов рынка недвижимости, как, например:

· аренда офисов и торговых помещений (наиболее информативно насыщенные сегменты рынка по данным многочисленных зарубежных публикаций) или

· купля-продажа квартир по регионам и типам жилых зданий (как наиболее развитый и информационно обеспеченный сектор вторичного рынка недвижимости в российских условиях).

     Таким образом, сталкиваясь с вопросами информационного представления объектов на рынках недвижимости, необходимо четко представлять себе фрагментарность информации, а также ее достаточно узко специализированную направленность, прагматическую ориентацию на удовлетворение конкретных информационных потребностей субъектов рынка.

 

     Общепринятой в мире и складывающейся в Российской Федерации является следующая информационная классификация недвижимости, а с нею, и классификация сегментов рынка недвижимости, см., схему рис. 2.1., где в параллель приведена также и англоязычная классификация рынков недвижимости.

 

Зарубежная классификация       Российская классификация             

     Property (Real Estate)                                 Недвижимость

 

  Commercial Residential   Нежилые      Жилые

  Real Estate Real Estate   здания и   здания

                                                       помещения помещения

  Offices       Detached         Офисные  Квартиры  

  Shops        Semi-detached   Торговые      Дачи

  Industrial  …                 Складские Коттеджи

                        Apartments

                                                       Незавершенное строительство

 

         

 

     Рис. 2.1. Сравнительная классификация (сегментация)

                        рынков недвижимости.

 

 

     Сравнивая информационные структуры зарубежного и отечественного рынков недвижимости, отметим:

· их достаточную общность, особенно в части первого уровня градации на жилые (Residential) и нежилые (Commercial) объекты, а также отдельные близкие фрагменты на втором уровне - для офисных и торговых объектов;

· определенные отличия в части жилого сектора, продиктованные различиями образа жизни: акцент на квартирный рынок в российских условиях и на рынок жилых домов – коттеджей (отдельных / Detached, на двух владельцев / Semi-Detached) в Великобритании и ряде других стран Западной Европы;

· отсутствие в обеих сегментациях многих других, нормативно определенных, типов объектов недвижимости, как, например: участки недр, лесные участки, многолетние насаждения. Это продиктовано низким уровнем востребованности информации, существенно ограниченной рыночной оборотоспособностью таких объектов;

· наличие в отечественной схеме своеобразного сектора рынка недвижимости - рынка объектов незавершенного строительства, во многом унаследованного от ранее действовавших механизмов централизованного финансирования капитальных вложений (хронического недофинансирования так называемых «долгостроев»).

 

     В чем же идея сравнения отечественной и зарубежной информационных структур - сегментаций рынков недвижимости? Конечно же, прежде всего - это идея эффективного взаимодействия специализирующихся по типам товаров субъектов рынка: покупателей и продавцов, а также профессиональных участников рынка, их обслуживающих. Статистика продаж, ценовая ситуация и оценочные прогнозы, представление информации для сравнений (цены и качества товара), определенные межрегиональные сопоставления, - все это как раз непосредственно связано и определяется адекватным представлением объектов, адекватной структуризацией рынков недвижимости в локальных регионах страны и вовне - в странах развитых рыночных отношений.

 

     Основные виды активностей на рынках недвижимости

     В целом понятие рынка недвижимости охватывает комплекс взаимосвязанных активностей. Причем каждая из таких рыночных активностей имеет свою группу факторов влияния. Например, факторы, которые воздействуют на принятие решений об инвестировании в недвижимость, не будут одинаковыми с факторами, воздействующими на принятие решений о дополнительной аренде помещений. Поэтому в чем-то будут различными, а в чем-то связанными динамика, тенденции и возможные циклы изменений этих двух разных активностей.

     В основном выделяют следующие три вида активностей на рынках недвижимости: аренда недвижимости, инвестиции в недвижимость и развитие недвижимости, см., табл. 2.1. В ней приведены показатели, характерные для каждого из этих видов активностей.

Примечание

       Следует также обратить внимание на важное место, которое занимают на рынках недвижимости так называемые профессиональные участники рынка. Их назначение – качественное обслуживание продавцов и покупателей рынка: обеспечение их всей необходимой информацией, всевозможные посреднические услуги по подготовке, проведению и оформлению сделок с недвижимостью. Это – риэлторы, оценщики, доверительные управляющие, девелоперы (специалисты по развитию недвижимости) и управляющие проектами, консультанты и аналитики, эксперты по специализированным на недвижимости базам данных и информационным технологиям, маркетологи по недвижимости и др., включая различные комбинации названных профессий. Это – физические и юридические лица, объединяемые в соответствующие профессиональные сообщества, деятельность которых, в той или иной мере, регулируется государством, и которые призваны обеспечить качество предоставляемых услуг и надежность проводимых сделок с недвижимостью.

 

 

     Табл. 2.1. Виды активностей и показатели, их характеризующие.

     Активности                                 Показатели

                             Аренда           предложения по аренде, ставки аренды, 

                             недвижимости количество действующих договоров аренды.

 

Инвестиции в коэффициент капитализации (yield),

недвижимость капитализированная стоимость, 

                        ставки аренды, число сделок купли-продажи,                     предложения по ипотеке, ипотечные ссуды,

                        цены приобретения недвижимости,

                        инвестиционные намерения.

 

Развитие         стоимость земли, финансирование развития, недвижимости   загрузка проектировщиков, количество

выданных властями плановых разрешений,

количество строительных заказов, начал

и окончаний строительства объектов.

 

     Рассмотрим характерные особенности основных активностей на рынках недвижимости: арендный бизнес и инвестиции в недвижимость (бизнесу развития недвижимости - девелопменту в книге будет посвящена специальная глава).