Недвижимость как ресурс, актив и объект управления

 

Недвижимость является одним из важнейших ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, информационными и другими ресурсами) в обеспечении эффективной деятельности частной фирмы, акционерного общества, государственного собственника, необходимым ресурсом нормальной жизнедеятельности населения. Соответственно, недвижимость является важнейшим имущественным компонентом. Так, по оценкам западных специалистов оценочная стоимость недвижимости составляет до 50-60% национального богатства стран. В балансах предприятий и организаций доля стоимости объектов недвижимости достигает 30-40% основных фондов, а в некоторых отраслях и видах деятельности – до 70-80% (хотя есть и современные виды деятельности, минимально использующие недвижимость, как, например, виртуальные Internet - магазины).

Проведенные в 90-е годы английскими специалистами (M. Аvis, V. Gibson и др.)[3] исследования коммерческих организаций позволили выделить три важнейшие компонента недвижимости как ресурса, актива и объекта управления в общей системе управления компании: функциональный, финансовый, физический (легко запоминаемые как «Три-Ф» модель). Рассмотрим сущность каждого из названных компонентов.

 

     Функциональный компонент

Функциональный компонент управления недвижимостью – это ресурсный компонент в стратегическом планировании и организации управления фирмой.

Действительно, поскольку недвижимость является ресурсом, следует решать: какие и сколько ресурсов недвижимости (земельных владений, производственных и офисных площадей, сооружений) необходимо для достижения поставленных целей организации. Отсюда - управленческая задача номер один – оптимизация размеров и структуры недвижимости с учетом текущего состояния и перспектив развития, включая:

· выявление несоответствий, недостающих объемов и требуемого качества объектов недвижимости (здесь формулируются задачи развития недвижимости, нового строительства и приобретений, модернизации технологий, конверсии и т.д.),

· выявление излишков недвижимости для возможной реализации или функционального перепрофилирования направлений использования (здесь формулируются задачи продажи, сдачи в аренду, других форм коммерческого использования непрофильных объектов).

Говоря о функциональном компоненте управления недвижимостью, подчеркнем актуальность получившего в западном менеджменте развитие направления - Facility Management, которое можно условно перевести как управление и инфраструктурой организации.

Интегрально проблема Facility Management – эффективное согласование взаимодействий человека с целями организации и с окружающим его пространством жизнедеятельности. В качестве основных задач данной специализации для сферы предпринимательской деятельности определяют следующие[4]:

· соответствующее ресурсное (в части имущественного комплекса) обеспечение деятельности организации,

· планирование и управление проектами развития недвижимости,

· эксплуатационное обслуживание, организация ремонтов, охрана,

· выявление излишков недвижимости и их продажа или сдача в аренду,

· комфортная и безопасная организация рабочих мест; то же - для клиентов данной фирмы,

· рациональное энергетическое и коммунальное обеспечение деятельности фирмы и отдельных рабочих мест.

Организационно специалист в области Facility Management может действовать в рамках подразделения стратегического планирования, а в крупных фирмах - руководить специальной группой.

 

     Финансовый компонент

Объекты недвижимости как определенный финансовый актив занимают часто доминирующее место в бухгалтерских документах организаций. Соответственно, их структурные и объемные показатели, текущее состояние, стоимостные оценки и другие характеристики в значительной мере влияют на систему показателей финансовой деятельности организации, таких как:

· финансовое состояние организации,

· размеры налогооблагаемой имущественной базы и налоговых платежей в бюджеты различных уровней,

· себестоимость продукции и услуг и другие показатели эффективности хозяйственной деятельности,

· оценочная стоимость бизнеса,

· доля в доходной части бюджета организации, например, по результатам сдачи производственных площадей в аренду,

· доля в расходной части бюджета организации, в том числе, по объемам затрат на содержание и развитие имущественного комплекса организации.

Следует отметить, что данное направление управленческой деятельности, в общем-то, укладывается в рамки специальности более широкого профиля, каковым является финансовый менеджмент. Однако, разнообразие аспектов, масштабы и значимость финансовых характеристик недвижимости, - все это позволяет говорить о целесообразности (там, где эти аргументы присутствуют) выделения в рамках функциональных подразделений финансового менеджмента группы или отдельных менеджеров, специализирующихся на вопросах управления недвижимостью.

 

     Физический (эксплуатационный) компонент

Недвижимость фирмы – это совокупность вещных объектов, которые по своим характеристикам и текущему состоянию:

· в существенной мере влияют на качество, уровень комфортности и безопасности основной деятельности,

· требуют определенного нормативного содержания, установленного законами и распорядительными документами градостроительного регулирования:

o строительного (а также: земле- и лесоустроительного, водохозяйственного и т.д., – в зависимости от типа объектов недвижимости),

o эстетического,

o санитарно-эпидемиологического,

o экологически безвредного для окружающей среды и др.,

· требуют регулярного анализа и действий по ремонту, восстановлению и реставрации (для объектов-памятников), различным строительным и иным улучшениям.

Данное направление деятельности по отношению к объектам недвижимости получило в западной практике название Maintenance Management – управление эксплуатационным содержанием.

Для отечественных условий существуют достаточно ясные аналоги, которые можно определить как ремонтно-строительные службы, управление эксплуатацией зданий и сооружений. Внутри организаций данные функции, как правило, возлагают на подразделения и специалистов капитального строительства.

 

Рис. 1.6 иллюстрирует возможности и логику комплексирования финансового, функционального и физического компонентов в управлении недвижимостью. Обратим при этом внимание на новое управленческое качество при комплексном рассмотрении трех названных компонентов.

     Действительно, вполне можно представить, что узкий специалист по капитальному строительству хорошо составит планы необходимых планово-предупредительных и капитальных ремонтных работ. Однако не факт, что принятая им приоритетность и смета выполнения работ будут соответствовать стратегическим и иным приоритетам, традициям организации, а финансовый отдел выделит достаточные для этого лимиты средств.

            

                      Компоненты управления недвижимостью

Функциональный   Финансовый  Физический

компонент                       компонент              компонент

 

                   

 

 

     Требования                       Влияние на     Требования по

     по целевым                        показатели      нормативному

     изменениям              финансового   содержанию

     недвижимости          состояния и              недвижимости.

     (количественные      эффективности Ремонтные и

     и качественные),      управления.    другие работы

     исходя из                 Лимиты           по эксплуатации

     стратегических        финансовых    объектов

     целей фирмы.           средств.      недвижимости.

     Цели, задачи,           Ограничения, Планирование, 

     этапы развития        балансы,         мониторинг,

     бизнеса –                  критерии            оперативное

     преобразования       финансово-     регулирование

     недвижимости          экономической

                                           эффективности.

         

     Требуемые                         Финансовый   Требуемые

     финансовые              анализ             финансовые

     ресурсы                                                ресурсы

 

                   Интеграция оценочных данных

          различных компонентов управления.

     Интегральные балансы, анализ.

     Интегральная оценка эффективности

     управления недвижимостью

 

 

Рис. 1.6. Три компонента управления недвижимостью

              и их интеграция («Три-Ф» модель).

 

     Очевидно, что компромиссы следует искать, исходя из общих целей и задач организации, ее стратегии и перспектив развития, в том числе применительно к составу и характеристикам недвижимости как важного обеспечивающего ресурса. Именно специалист в области управления недвижимостью и соответствующее специализированное подразделение (группа, отдел, департамент и т.д. - в зависимости от масштабов организации) смогут в комплексе оценить проблему и подготовить для руководства и финансового департамента организации предложения, бюджет, программу и планы действий с недвижимостью, сбалансированные со стратегией, поставленными целями и задачами развития организации в целом.