Экономическая интерпретация системы правомочий

И обязанностей собственника

Для построения эффективных систем управления недвижимостью, отвечающих определенным нормам рентабельности управления, важное значение имеет определение состава, источников и количественных оценок

Формы и субъекты                      Правовое состояние

собственности                              и условия

- государственная                                 - собственность

- муниципальная                         - аренда

 - частная                                      - хозяйственное ведение

 - другие формы                          - оперативное управление

(объединения,                           - доверительное управление

потребит. кооперативы,           - бессрочное пользование

общественные фонды …)         - пожизненное наследуемое

                                                     владение …

 

              ПРАВОВОЕ ПОЛЕ УПРАВЛЕНИЯ

 

                                            

                        Права и обязанности

                                 собственника

         

Правомочия   Бремя содержания   Ограничения -

собственника            недвижимости          как ненарушение

недвижимости:                                               интересов  

- владение,                                                      (государства,

- пользование,                                                общества,

- распоряжение      - эксплуатационное других лиц)

                        содержание,

                            - коммунальное       - сервитуты,

                            обслуживание,       - разрешения,

                            - текущий ремонт,   - запреты,

                            - капитальный ремонт,      - особый статус,

                            - реставрация,          - льготы

                            - воспроизводство,

                                 - налоговые и

                                 др. платежи,

                                 - защита и охрана,

                                 - страхование

 

Рис. 3.4. Правовое поле управления. Структура правомочий,

              ограничений и обязанностей (обременений) собственника.

 

 

 

Рис. 3.5. Экономическая интерпретация правомочий, обязанностей

               (обременений) и ограничений собственника посредством

               доходных и расходных потоков его бюджета.

для всех доходных и расходных потоков в бюджете собственника, связанных с недвижимостью. С этой целью на рис. 3.5 представлена блок- схема, которая помогает в комплексе соотнести триаду правомочий, обязанностей и ограничений собственника с характером финансовых потоков в его бюджете.

Так, правомочия собственника в части пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом обеспечивают для него возможность получения доходов. При этом мы говорим о возможности доходных потоков, так как именно от воли собственника, от выбранной им политики управления зависит рациональное использование механизмов аренды, например, для сдачи в аренду появляющихся излишков недвижимого имущества или продажи – для тех же излишков и непрофильных активов. Правомочия владения также могут приносить доход при передаче коммерческой недвижимости в доверительное управление или при реализации инвестиционных проектов развития недвижимости. Однако, проектное развитие, как правило, связано со значительными затратами на начальных стадиях, при взятии и в процессе возврата кредитов. Доходные потоки по результатам проектного развития появляются лишь с существенным сдвигом во времени. Для крупномасштабных проектов, так называемый период возврата, момент, с которого накопленные доходные потоки реализуемого проекта начнут превышать расходные потоки, может растянуться на нескольких лет.

Еще более определенная и однозначная картина расходов связана с обязанностями собственника по нормативному содержанию принадлежащего ему недвижимого имущества. Причем напомним, что упомянутая обязанность законодательно установлена Гражданским кодексом Российской Федерации. Сюда войдут весьма значительные затраты на эксплуатационное содержание и коммунальное обслуживание недвижимости, налоговые и иные нормативные платежи, затраты на охрану, ремонты и т.д. Все это делает недвижимое имущество предприятия самым дорогостоящим в хозяйственной деятельности активом, сравнимым по масштабам только с затратами на заработную плату работников. Это же делает недвижимость первым кандидатом при поиске направлений и объектов при реализации политики экономии издержек, а также важнейшим компонентом при разработке и реализации стратегических планов компании, опирающихся на оптимизацию структуры ее мощностей, концентрацию деятельности на основных профильных направлениях.

Таким образом, для построения эффективных систем управления недвижимостью собственнику (и/или его управляющему) необходимо детально исследовать и работать с полным комплексом бюджетных доходных и расходных потоков, связанных с недвижимым имуществом, с реализацией всего комплекса правомочий и обременяющих собственника обязанностей. Правовые ограничения при этом (кроме возможно предоставляемых льгот) будут, главным образом, сужать поле эффективных управленческих решений.