Операции и сделки с недвижимостью

     в федеральной законодательной базе

 

     Гражданский кодекс Российской Федерации

     В соответствии с методологией построения и функционирования отечественной законодательной базы основные нормы регулирования хозяйственных отношений, регулирования операций и сделок с объектами права сконцентрированы в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). В нем прописаны все минимально необходимые базовые положения, касающиеся оборотоспособности и ее регулирования применительно к различным видам объектов гражданского права, в том числе для недвижимого имущества[16].

     В то же время, отбор и систематизация информации по операциям и сделкам именно с объектами недвижимости достаточно сложны в силу рассредоточенности таких материалов не только по различным разделам ГК РФ, но также по законодательным актам федерального и регионального уровня, раскрывающим базовые положения ГК РФ. Поэтому приводимые ниже адресные ссылки и извлечения законодательных норм скорее претендуют не на исчерпывающую полноту, но, в большей мере, иллюстрируют методическую возможность и логику последовательного рассмотрения в каждом законодательном документе вопросов, относящихся к различным видам объектов недвижимости и далее - к предусмотренным законодательством операциям и сделкам с ними.

     Так, общие положения об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведены в статьях 131 и 164 ГК РФ. Кроме того, в ст. 52, п. 2 ГК РФ отражены имущественные аспекты при государственной регистрации юридических лиц. Методологически важно, что названные базовые положения ГК РФ (1-я часть которого была принята в 1994 году) затем нашли свое развитие в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятом в 1997 году. В последующем его положения затем раскрыты в многочисленных нормативных актах, регламентирующих регистрационные процессы и процедуры применительно к различным конкретным условиям и типам операций и сделок, видам регистрируемых объектов недвижимости, а также участвующим в этих процессах организациям.

     Пример

Так, для крупнейших корпоративных собственников (как, например, для ОАО «Газпром»), обладающих десятками тысяч подлежащих регистрации объектов недвижимого имущества, разрабатывались дополнительные, проблемно-ориентированные нормативные правовые документы с общими и внутрикорпоративными регламентами[17]. Они, в частности, предназначались для эффективного обеспечения следующих процессов:

· регистрация специализированных видов недвижимости корпорации, таких как различного рода производственно-технологические комплексы (газовые промыслы, газоперерабатывающие заводы, компрессорные и газораспределительные станции и т.д.),

· установление правил и процедур передачи объектов социально-культурного назначения и инженерно-коммунальной службы муниципальным собственникам,

· установление прав пользования земельными участками под газопроводами и иными объектами корпорации,

· внутрикорпоративная регламентация процедур формирования баз данных, поэтапного проведения государственной регистрации и т.д.

Регулирующие положения для большинства из упомянутых выше операций и сделок с недвижимостью (i)-(xiv), характерных для различных этапов жизненного цикла имущественного комплекса организации, сосредоточены в разделе IV 2-й части ГК РФ, имеющем обобщающее название «Отдельные виды обязательств»[18]. Среди определяющих положений обязательственного права и отдельных видов обязательств выделим следующие операции, имеющие первостепенное значение для вопросов управления недвижимостью:

· купля-продажа, в том числе применительно к недвижимости (см., глава 30: §7 «Продажа недвижимости» и §8 «Продажа предприятия» - ст. 559-566 ГК РФ),

· аренда недвижимости (глава 34: §4 «Аренда зданий и сооружений» и §5 – «Аренда предприятий» - ст. 650-664),

· строительный подряд (глава 37, §3, ст. 740-757),

· имущественное страхование (глава 48: ст. 928-929),

· доверительное управление имуществом (глава 53: ст. 1012-1026),

· коммерческая концессия (глава 54: ст. 1027-1040),

· отдельные положение других статей 2-ой части ГК РФ, которые могут быть целенаправленно использованы для необходимого регулирования операций и сделок с недвижимостью, как, например, в части операций и сделок мены (глава 31) и дарения (глава 32).

     Названные положения ГК РФ находят свою детализацию, а в ряде случаев, и существенное развитие в соответствующих специализированных нормативных правовых актах органов исполнительной власти.

     Пример

     Характерно, что положения кодекса о коммерческой концессии (ст. 1027 ГК РФ), первоначально были ориентированы на передачу исключительных прав типа франчайзинга на использование фирменного наименования или коммерческого обозначения, а также прав на определенные объекты интеллектуальной собственности. Затем эти положения получили свое качественное развитие в гораздо более обширной сфере государственно-частного партнерства. Так, Федеральный закон о концессионных соглашениях (принятый в 2005 году) распространил возможность использования концессионных механизмов на передачу во временное возмездное пользование частным предпринимателям исключительных прав государственного собственника на объекты инфраструктурного характера.

                                               

     Принципиально важные для развития рыночной экономики возможности приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрены статьей 217 главы 13 части 1 ГК РФ. При этом приватизация трактуется как передача этого имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном соот­ветствующим законодательством о приватизации. Существенно обратить внимание на последовательность качественного обновления законодательных актов (см., версии Федеральных законов о приватизации 1991, 1997 и 2001 года) и иных нормативных правовых актов, в том числе ежегодных планов приватизации, развивающих положения ГК РФ, учитывающих опыт и результаты проводимых реформ и меняющиеся условия хозяйствования.

     Положения раздела III 1-ой части ГК РФ устанавливают общие принципы обеспечения исполнения обязательств, включая: страхование, банковские гарантии, поручительство, залог и ипотеку (ст. 334 – 358 ГК РФ). В этих статьях, в частности, устанавливаются важные нормы о взаимосвязи правовой судьбы земельной и иной недвижимости, на ней расположенной. Так, в пункт 2 ст. 334 гласит: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила». В этом контексте представляет также интерес ст. 340, определяющая, что «... при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все имущество: движимое и недвижимое; ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка; при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания». Отметим при этом, что развивающий нормативные положения о залоге применительно к недвижимому имуществу Федеральный закон об ипотеке принят в 1998 году.      Характерные особенности ипотеки предприятия (как имущественного комплекса) нашли свое развитие в нормах этого закона. Их содержание, в известном смысле, направлено на защиту целостности и производственного потенциала предприятий, предотвращение прямого захвата предприятий и их недвижимого имущества в результате недобросовестных сделок.

 

     Другие кодексы и законы Российской Федерации

     об операциях и сделках с недвижимостью

     Приступая к рассмотрению других законодательных актов, касающихся регулирования операций и сделок с недвижимостью, подчеркнем, что нормы Гражданского кодекса носят общий для всех видов объектов права характер и первенствуют, если в других документах применительно к этим нормам возникает иное толкование. Важность обращения к другим кодексам и законам связана с тем, что в них устанавливаемые ГК РФ положения и нормы находят изложение более детальное и учитывающее специфику соответствующих видов объектов недвижимости и сделок с ними.

     Земельный кодекс Российской Федерации

     Характерные (в сравнении с другими видами объектов недвижимости) особенности регулирования прав на земельные участки и сделок с ними, возникновения и прекращения прав собственности отражены в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ)[19]. Это в своей основе порождено, с одной стороны, особым предназначением земли как пространства жизнедеятельности населения и, с другой стороны, особенностями переживаемого переходного периода социально-экономического развития[20].

     Известно, что исходная ситуация переходного периода в российских условиях характеризовалась последствиями проводимой ранее политики общенародной собственности на землю и природные ресурсы. При этом существенно, что и до настоящего времени подавляющее большинство земель продолжает находиться в собственности Российской Федерации, ее  субъектов и муниципальных образований.

     Поэтому в настоящий период большинство проблем и механизмов приобретения права собственности на земельные участки связано с регулированием операций и сделок между физическими и юридическими лицами, с одной стороны, и государственными и муниципальными собственниками, с другой стороны в таких процессах, как:

· приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества,

· выкуп земельных участков под ранее приватизированными предприятиями,

· предоставление земельных участков в собственность на торгах (конкурсах и аукционах) по инициативе заявителей для строительства объектов недвижимости и др. (см., ст. 28-36 ЗК РФ).

Таким образом, земельные участки, в принципе рассматриваемые как недвижимое имущество, но с ограниченным оборотом, в установлении и регулировании этих ограничений следуют законам о земле, в том числе учитывая такие специальные требования земельного законодательства, как, например:

· соответствие при использовании и проведении сделок целевому назначению земельных участков,

· допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков, передаваемых в собственность физических и юридических лиц,

· особенности наследования прав на землю,

· особенности перехода прав на землю при структурных преобразованиях юридических лиц,

· зонирование земель и ограничения оборотоспособности для земель определенных категорий,

· разграничение государственной собственности на землю между Российской Федерацией и ее субъектами,

· дополнительные обязанности, возлагаемые на физических и юридических лиц - субъектов права на землю и др.

Специального внимания заслуживают нормы принудительного выкупа земельных участков в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд. Это – правомерный способ прекращения прав на землю, имеющий в своей основе конституционную норму принудительного выкупа (ст. 35 Конституции РФ) и в целом соответствующий аналогичным законодательным нормам в других странах. В этой связи Земельный кодекс устанавливает принципы, условия и порядок изъятия (принудительного выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставления бывшему собственнику, при необходимости, предварительного и равноценного возмещения на основании решения суда (ст. 49, 55 ЗК РФ).

     Земельный кодекс образует основу земельного законодательства, в состав которого входит обширный перечень законодательных и иных нормативных правовых актов, детализирующих и актуализирующих базовые положения кодекса. В их числе:

· Федеральные законы о плате за землю, землеустройстве, государственном земельном кадастре, разграничении государственной собственности на землю, индексации ставок земельного налога, обороте земель сельскохозяйственного назначения, государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

· правительственные постановления и ведомственные нормативные документы, как, например:

o об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам,

o государственной экспертизе землеустроительной документации

o контроле за проведением землеустройства,

o организации и проведении торгов по продаже принадлежащих в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права заключения договоров аренды таких земельных участков и др.

     В заключение раздела следует еще раз подчеркнуть, что нормы земельного законодательства первенствуют в регулировании оборота других видов природных ресурсов. Правовой судьбе земельного участка следуют и наложенные на него сервитуты.

     Применительно к объектам недвижимости типа зданий и сооружений их оборотоспособность, в частности, при смене собственников неразрывно связывают с сохранением прав и условий пользования земельными участками, на которых они расположены. Последнее является одним из важных аргументов перехода к понятия единого объекта недвижимости и, соответственно, к введению единого кадастра недвижимости, интегрирующего в себе базы данных и информацию о земельных участках и всех объектах недвижимости, неразрывно с ними связанными, о всех произведенных на земельном участке и под ним улучшениях, а также имеющих место изменениях правовых характеристик.

     Водный кодекс Российской Федерации

     Положениями Водного кодекса Российской Федерации (ВК РФ) в стране установлена, в основном, федеральная собственность на водные объекты. В собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться лишь водные объекты типа прудов и обводненных карьеров, расположенные на земельных участках, принадлежащих на праве собственности соответствующим из названных субъектов. Только эти типы объектов могут отчуждаться, быть в хозяйственном обороте в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

     Продажа, залог и совершение других сделок, которые, в конечном счете, влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов из государственной собственности, не допускаются. Регулирование отношений собственности, оборотоспособности, доступа и хозяйственного использования подземных водных объектов отнесено к законодательству о недрах.

     Положениями ВК РФ установлено, что поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности являются водными объектами общего пользования (то есть, общедоступного, открытого и бесплатного пользования для личных и бытовых нужд), если в водоохранных, экологических или иных интересах законодательством Российской Федерации не предусмотрено иное. Кроме того, полоса суши вдоль берегов водных объектов общего пользования (береговая полоса, или, так называемый, бечевник) также предназначается для общего пользования. При этом ширина береговой полосы нормирована. В общем случае, в зависимости от протяженности и вида водного объекта, она составляет от 5 до 10 метров.

     Права пользования водными объектами реализуются через договоры водопользования. Их предоставление осуществляют в установленном порядке исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления в пределах их полномочий. При этом к договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом, если иное не установлено Водным кодексом и не противоречит существу договора водопользования. Предельный срок по договору водопользования установлен равным 20 годам.

     В числе важнейших направлений использования водных объектов по решениям властных органов определены:

· обеспечение обороны и безопасности государства,

· сброс сточных и/или дренажных вод,

· размещение причалов, судоподъемных и судоремонтных сооружений,

стационарных и/или плавучих платформ и искусственных островов,

· размещение и строительство гидротехнических сооружений, мостов, подводных переходов, трубопроводов и др. линейных объектов,

· разведка и добыча полезных ископаемых,

· проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов,

· подъем затонувших судов,

· сплав леса в плотах и с применением кошелей,

· забор (изъятие) водных ресурсов для орошения земель сельскохозяйственного назначения, в том числе лугов и пастбищ,

· организованный отдых детей, а также ветеранов, граждан пожилого возраста, инвалидов.

Собственники водных объектов всех форм собственности и уровней обязаны принимать необходимые меры по сохранению водных объектов, предотвращению их загрязнения, засорения и истощения, а также по ликвидации возникающих последствий названных явлений. Пользователи обязаны осуществлять все необходимые мероприятия санитарно-эпидемиологического, гидро- и агротехнического, производственно-технологического, мелиоративного и иного характера, обеспечивающие охрану используемых водных объектов. При этом ВК РФ предусматривает механизмы и процедуры государственного регулирования водопользования, в том числе такие, как:

· государственный мониторинг водных объектов и учет поверхностных    и подземных вод,

· государственный водный кадастр,

· государственный контроль использования и охраны водных объектов,

· нормирование в области водопользования и охраны водных объектов.

Лесной кодекс Российской Федерации

В Российской Федерации сосредоточена значительная часть лесов мира. Леса располагаются на землях лесного фонда и занимают порядка 60% всех земель Российской Федерации. Лесные ресурсы являются одним из общепризнанных и значительных компонентов национального достояния, экспорта и хозяйственной деятельности. Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ) устанавливает нормативные правовые основы рационального использования лесных ресурсов, их охраны, защиты и воспроизводства, повышения экологического и ресурсного потенциала.   Использование, охрана, защита и воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых они располагаются, исходя из понятия о лесе как экологической системе и природном ресурсе. По целевому назначению леса, расположенные на землях лесного фонда, подразделяются на защитные, эксплуатационные и резервные леса.

В целях использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов допускается создание лесной и лесоперерабатывающей инфраструктуры: лесных дорог, лесных складов, объектов переработки, биоэнергетических объектов и др.

Имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются общим гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено специальными положениями ЛК РФ и других федеральных законов.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством. Использование лесов осуществляется с предоставлением или без предоставления лесных участков, с изъятием или без изъятия лесных ресурсов. Право собственности на древесину и иные добытые лесные ресурсы может принадлежать гражданам и юридическим лицам, осуществляющим свою предпринимательскую деятельность в соответствии с гражданским законодательством.

В числе видов использования лесов:

· заготовка древесины,

· заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов,

· заготовка живицы, пищевых лесных ресурсов и лекарственных растений,

· ведение сельского и охотничьего хозяйства и осуществление охоты,

· научно-исследовательская и образовательная деятельность,

· рекреационная деятельность,

· создание лесных плантаций и их эксплуатация,

· выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных и лекарственных растений,

· геологическое изучение недр и разработка полезных ископаемых,

· строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, гидро технических сооружений и специализированных портов,

· строительство и обслуживание линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и иных линейных объектов,

· переработка древесины и иных лесных ресурсов,

· осуществление религиозной деятельности.

     Использование лесов осуществляется по лесной декларации – в соответствии с проектом освоения лесов.

     Все граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать во всех видах лесов, если иное специально не предусмотрено законами, как например, для лесных заказников, лесов и лесных земель в других видах природоохранных зон. Это так называемый публичный лесной сервитут. Заготовка древесины гражданами для собственных нужд осуществляется на основании договоров купли-продажи лесных насаждений. Заготовка ими иных лесных ресурсов регулируется региональным законодательством.

     Собственники лесов (а это, как правило, государственные и муниципальные собственники) обязываются нести бремя затрат на охрану, защиту, воспроизводство и организацию рационального использования принадлежащих им объектов лесных отношений. Лесовосстановление осуществляется путем естественного, искусственного или комбинированного восстановления лесов. На лесных участках, предоставленных в аренду для заготовки древесины, лесовосстановление осуществляется арендаторами этих лесных участков.

     Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, аренду (сроком от одного года до сорока девяти лет), безвозмездное срочное пользование.

     К договорам аренды лесных участков (по выше перечисленным видам использования), а также купли-продажи лесных насаждений применяют общие положения гражданского законодательства, если иное специально не предусмотрено в ЛК РФ. В качестве основного механизма для получения права заключить договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и купли-продажи лесных насаждений используют аукционы.

     Основы организации лесного хозяйства и лесопользования предусматривают следующие направления государственного регулирования в этой сфере:

· классификация лесов: отнесение лесов к защитным, в том числе особо ценным, эксплуатационным и резервным лесам и установление их границ,

· установление правил использования лесов и лесных участков, заготовки различных видов лесных ресурсов,

· установление возрастов рубок и порядка исчисления расчетной лесосеки, правил лесовосстановления и лесоразведения, ухода за лесами,

· установление форм документов учета и отчетности, договора аренды, ставок платы за древесину и ставок аренды за единицу лесного участка,

· установление порядка определения кадастровой стоимости лесных участков, ведения государственного лесного реестра, осуществления государственного лесного контроля и надзора, пожарного надзора в лесах, государственной инвентаризации лесов и др.

 

     Федеральный закон о недрах

Недра составляют важнейшую и крупнейшую часть природно-ресурсного потенциала страны и большинства ее регионов. Недра как подземное пространство территории государства и его континентального шельфа, включая содержащиеся в них полезные ископаемые, подземные воды, энергетические и другие ресурсы, являются ценнейшим достоянием, отпущенным природой, основой национального богатства государства. При этом понятно, что далеко не все месторождения полезных ископаемых и иной ресурсный потенциал недр исследованы и измерены. Поэтому, наряду с хозяйственными аспектами использования недр, проблемы их геологического изучения, разведки, создания задела на будущее, подготовки к промышленной добыче являются не менее, а, скорее, и более значительными, в том числе по затратам времени, финансовых и интеллектуальных ресурсов[21].

Существенно, что применительно к хозяйственной деятельности и актуальным вопросам гражданского оборота понятия недр как природного ресурса, добываемых из них полезных ископаемых и участков недр как одного из установленных Гражданским кодексом объектов недвижимости (то есть, в той или иной мере оборотоспособных объектов права) находятся в сложном соотношении. Так, неоднозначными являются пространственные соотношения и правовые характеристики месторождений полезных ископаемых и участков недр, прав на проведение геологических изысканий и добычу полезных ископаемых. В частности, переданные для хозяйственной деятельности участки недр могут включать как отдельные небольшие части разведанных месторождений, так и их же в целом. Предоставленные для геологического изучения территории могут охватывать провинции, охватывающие несколько месторождений и т.д.

Спорным и по-разному в мировой практике регулируемым является установление и разделение прав между государством и частными лицами на находящиеся в недрах и добытые полезные ископаемые. Не имеют четкого решения вопросы разграничения прав и обязанностей в регулировании недропользования между центром и регионами. Конституционная норма совместного ведения, призванная сбалансировать полномочия федеральных и региональных органов власти, не наполнена реальным содержанием; механизмы совместного ведения не разработаны.

Примечание

Упомянутые сложности, неоднозначность и неопределенность приводят к острым дискуссиям, возможным упущениям и постоянным корректировкам, изменениям в нормативной правовой базе недропользования (вплоть до радикальных решений, как, например, о полной централизации разрешительных процедур недропользования). Поэтому, пожалуй, одной из главных является рекомендация постоянно следить за состоянием и изменениями в законодательстве о недрах.

 

Основные действующие нормативные положения по регулированию недропользования в Российской Федерации включены в Федеральный закон о недрах. Рассмотрим в общем виде основные положения закона, имеющие непосредственное отношение к вопросам управления недвижимостью.

 

     Недра определяются как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. В то же время, участок недр определен как предоставляемый пользователю для добычи полезных ископаемых, строительству и эксплуатации подземных сооружений и других разрешенных видов деятельности горный отвод – имеющий точные координаты геометризованный блок недр.

     Примечание

     Подобное нормативное положение позволяет трактовать участок недр как один из компонентов определенного Гражданским кодексом имущественного комплекса предприятия, осуществляющего хозяйственную деятельность в области недропользования.

 

     Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.

     Оборотоспособность участков недр существенно ограничена. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. В то же время, права пользования недрами и участками недр могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. В то же время, установлено, что добытые из недр полезные ископаемые могут находиться как в государственной, так и в частной собственности. В этом контексте важную регулирующую роль играет Федеральный закон о соглашениях о разделе продукции.

 

Государственное регулирование отношений недропользования осуществляется посредством управления, лицензирования, учета и контроля. Государственному учету и включению в государственный реестр подлежат:

· все работы по геологическому изучению недр,

· участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей,

· лицензии на пользование недрами.

     Существенно, что в соответствии с нормами закона Федеральный орган управления государственным фондом недр и его территориальные подразделения не имеют права на следующие виды хозяйственной деятельности:

· выполнение функций управления хозяйственной деятельностью предприятий, осуществляющих разведку и разработку месторождений полезных ископаемых,

· строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых,

· коммерческая деятельность.

         В компетенцию органов местного самоуправления районов, городов в сфере отношений недропользования входят:

· участие в решении вопросов, связанных с соблюдением социально-экономических и экологических интересов населения территории при предоставлении недр в пользование и отводе земельных участков;

· развитие минерально-сырьевой базы для предприятий местной промышленности;

· предоставление в соответствии с установленным порядком разрешений на разработку месторождений общераспространенных полезных ископаемых, а также на строительство подземных сооружений местного значения;

· приостановление работ, связанных с пользованием недрами, на земельных участках в случае нарушения положений закона о недрах;

· контроль за использованием и охраной недр при добыче общераспространенных полезных ископаемых, а также при строительстве подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

· введение ограничений на пользование участками недр на территориях населенных пунктов, пригородных зон, объектов промышленности, транспорта и связи в случаях, если это пользование может создать угрозу жизни и здоровью людей, нанести ущерб хозяйственным объектам или окружающей природной среде.

В целом отношения недропользования на государственном уровне регулируются следующим комплексом федеральных законов: о недрах, соглашениях о разделе продукции, газоснабжении, государственном регулировании в области добычи и использования угля, драгоценных металлах и драгоценных камнях, континентальном шельфе Российской Федерации, лицензировании, а также соответствующими положениями и нормами Гражданского и Земельного кодексов. К этому следует добавить нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, министерств и ведомств, в том числе на уровне субъектов Федерации в регионах разрабатываемых месторождений.

     Градостроительный кодекс Российской Федерации

     Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) является одним из основополагающих документов в правовой базе управления недвижимостью. Это объясняется тем, что Градостроительный кодекс устанавливает (ст. 1-3 ГрК РФ):

· основы расселения и обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности,

· полномочия органов государственной власти, предметы ведения местного самоуправления в области градостроительства,   

· основы территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территорий,

· основы архитектурно-строительного проектирования, объекты и документы градостроительной деятельности,

· отношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства,

· основы информационного обеспечения градостроительной деятельности, в том числе системы документов и баз данных, порядок их предоставления и обновления (ст. 56-57),

· ответственность за нарушения законодательства о градостроительной деятельности (ст. 58-62).   

     Таким образом, видно, что приведенный перечень регулируемых ГрК РФ вопросов охватывает практически все важнейшие управленческие функции. Важнейшее место при этом отводится системе планирования, включая:

· территориальное планирование на всех уровнях управления – от федерального уровня до муниципальных образований (ст. 9-22, 29),

· генеральное планирование поселений и городских округов (ст. 23-28),

· планировку территорий, в том числе в части межевания территорий, подготовки градостроительных планов застроенных или предназначенных для строительства и реконструкции объектов капитального строительства земельных участков (ст. 41-46).

     В основу регулирования землепользования и застройки положены принципы градостроительного зонирования и градостроительных регламентов (ст. 30-36 ГрК РФ). В их составе важными регулирующими инструментами являются нормированный состав и виды территориальных зон, порядок их установления, виды разрешенного использования и предельные параметры земельного участка и разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства. При этом градостроительный регламент призван определять правовой режим конкретных земельных участков внутри названных зон, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

     Важнейшую регулирующую роль в отношениях собственника и общества, в управлении развитием недвижимости играет законодательная норма выдачи разрешений на строительство (planning permission – в англоязычной терминологии) и на ввод построенных объектов в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ). При этом разрешение на строительство трактуется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику в установленном порядке (то есть, с соблюдением действующих строительных стандартов, норм и правил) осуществлять строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства. Существенно, что выдача таких разрешений осуществляют органы исполнительной власти федерального, регионального или местного уровня – в зависимости от уровня значимости объекта капитального строительства.

 

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

     и сделок с ним