Зарубежное законодательство по недвижимости

     Английское законодательство по недвижимости

     В настоящее время английское законодательство по недвижимости является одним из наиболее детально разработанных в мире. Данный раздел приведен для определенного сопоставления с ранее представленной отечественной нормативной правовой базой. Причем это сопоставление представляет интерес безотносительно известных концептуальных различий между так называемым «островным» (прецедентным, британским) законодательством и «континентальным» законодательством, принципам построения которого следуют многие европейские страны и российская правовая система.

В числе основных законодательных и подзаконных актов, позволяющих обществу в Великобритании через государственные и муниципальные структуры целенаправленно и стабильно влиять на развитие недвижимости, а частным лицам также стабильно и надежно осуществлять необходимые операции и сделки с недвижимостью, следует указать:

· Town & Country Planning Act (основополагающий закон о городском и сельском планировании – терминологический аналог русскоязычного градостроительного регулирования): в версиях 1947 и 1990 гг.; а также акты дополнительного регулирования в области городского и сельского планирования Town & Country Planning Regulations: 1988, 1989, 1990 гг.[31];

· Planning Act for Listed Buildings and Conservation Areas, (закон о градостроительном планировании для охраняемых зданий и природоохранных зон): 1990 г.;

· Inheritance Tax Act (закон об основах налогообложения наследуемого недвижимого имущества): 1984 г.;

· Planning and Compensation Act (Закон о планировании и компенсациях, включая принудительный выкуп недвижимости): 1991 г.;

· General Development Order & Use Classes Order (нормативные правовые акты, устанавливающие разрешенные направления развития и классы использования объектов недвижимости, а также разрешенные изменения в направлениях и классах использования) – регулярно, как правило, ежегодно корректируются;

· Landlord and Tenant Act (основополагающий закон, регулирующий отношения собственника и арендатора[32]): 1987, 1991 гг.,

· Land Registration Act (закон о регистрации недвижимости): 1925 г. (при этом интересно подчеркнуть, что процедуры и содержание регистрационных записей во многом аналогичны российским документам технической инвентаризации).

· Local Government Finance and Valuation Act: 1991 г., Local Government and Housing Act: 1989 г. (законы, регулирующие роль местных органов власти в жилищном строительстве, процессах финансирования и оценки недвижимости).

Безусловно, данный перечень английских законодательных документов по регулированию проблем недвижимости не является исчерпывающим. Отметим также, что названные законы, кроме территории Англии, распространяют действие основных норм и положений на Уэльс и Северную Ирландию. Характерно, что в Шотландии действует собственная нормативная правовая база.

Тем не менее, знакомство с английским законодательством, в силу его всеобщего признания как одного из самых продвинутых в данной области, позволяет произвести определенную самооценку состояния отечественной базы, находить направления взаимопонимания и взаимодействий специалистов по недвижимости из различных стран и правовых пространств.

В числе первостепенных проблем в этих областях можно назвать установление терминологических соответствий, расхождений и параллелей между национальными правовыми документами адекватного назначения, как, например: градостроительного регулирования и генерального планирования развития городов и территорий, кадастрового учета регистрации прав на недвижимое имущество, аренды объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Сравнительное законодательство европейских стран

Развитие интеграционных процессов в Европе, глобализация инвестиционной активности и бизнеса на рынках недвижимости, - все это стимулировало работу по сближению правовых норм в развитых странах Европы и мира в целом и по регулированию отношений собственности, в частности. Страны Европейского Союза активно гармонизируют свое правовое поле, во многом, при этом уже следуя положениям и нормам единообразных законодательных актов.

Вместе с тем, различия, особенно в конкретных деталях, еще остаются достаточно значительными, и их преодоление займет достаточно длительный период времени. В этом заметную роль играет специфика недвижимости как рыночного товара, как объекта управления, координатно неразрывно привязанного к земле, конкретному адресу, подверженного своеобразному регулированию имеющими региональную специфику условиями и традициями. В связи с этим большое распространение получают сравнительные исследования законодательства по недвижимости различных европейских стран, проводимые крупнейшими международными профессиональными компаниями[33].

Центральное место в сравнительных исследованиях, как правило, получает определение общностей и разъяснение имеющих место различий, констатация динамики сближения законодательств в актуальных вопросах поддержки рыночных операций с объектами недвижимости, делового партнерства государственного собственника и частного сектора в стратегии управления недвижимостью и ее отдельными видами объектов.

Так, практически во всех западноевропейских странах определяющей является частная собственность на землю и ее свободный оборот на рынке. Тем не менее, в ряде стран существуют определенные ограничения на владение недвижимостью для иностранных юридических и, особенно, физических лиц (в частности, в Англии, Италии и Австрии). Различия имеют место и в юридических механизмах регистрации прав и сделок, гарантий прав покупателей недвижимости, разрешений на куплю-продажу различных видов недвижимости (особенно это касается сельскохозяйственных земель, см., в частности, законодательство Франции, Германии, Италии и Швеции), имущественного налогообложения, городского и сельского планирования развития территорий и др.

Для отечественных специалистов определенное знание зарубежного законодательства о недвижимости представляет интерес не только с точки зрения распространения своей профессиональной активности за границы России. Пожалуй, более всего это необходимо для понимания круга проблем и конкретных вопросов, которые могут возникать внутри России, в отечественных условиях при взаимодействиях с иностранными инвесторами и профессиональными коллегами из соответствующих стран с особенностями их национальной и общеевропейской законодательной базы по недвижимости. В этом отношении полезными представляются структура и содержание проводимых западными специалистами сравнений законодательств стран.

В упомянутой выше компьютерной базе данных Baker & McKenzie для сравнительной структуризации законодательства о недвижимости пятнадцати крупнейших европейских стран выделены следующие четыре раздела:

(1) гражданское право (регулирование хозяйственной деятельности),

(2) арендные отношения,

(3) публичное право,

(4) налогообложение.

Из нескольких десятков соответствующих структуре (1)-(4) унифицированных вопросов выделим в качестве характерных примеров следующие вопросы:

(1) Вопросы из области гражданского права:

· краткие перечни основных законов по недвижимости,

· виды объектов недвижимости, которые могут быть в собственности: земля, здания и т.д. для жилого и коммерческого использования,

· кто может быть собственником недвижимости: физическое лицо, товарищества, акционерные общества и т.д.,

· существуют ли ограничения по собственности на землю и здания для иностранных лиц (физических и юридических),

· каково содержание регистрируемых правомочий собственника, сроки действия по видам правомочий, возможность залога правомочий,

· схемы и условия ипотечного кредитования,

· обязательность и условия страхования недвижимости,

· действуют ли ограничения по изменению направления использования недвижимости, например, жилой в офисную недвижимость,

· механизмы принудительного выкупа недвижимости и компенсаций

· действующие ограничения оборотоспособности недвижимости,

· существуют ли права первоочередного приобретения при продаже отдельных типов объектов недвижимости со стороны государства,

· что защищает права покупателя недвижимости (государственная регистрация и/или другие процедуры),

· каковы права арендатора недвижимости, в том числе, в части их продажи, залога,

· какова форма и механизмы контракта купли-продажи (тип документа, нотариальные действия, регистрация),

· когда и как происходит переход титула собственника, кто и что регистрирует при этом,

· разрешения на куплю-продажу отдельных видов недвижимости (например, сельскохозяйственных, пустующих земель и др.),

· виды и размеры затрат на оформительские процедуры и консультационные услуги,

· как действуют процедуры отчуждения собственности и лишения иных прав и привилегий в обусловленных договорами случаях.

(2) Вопросы из области арендных отношений:

· формы и виды аренды (включая названия регулирующих аренду законодательных актов),

· наличие типовых договоров или иных нормирующих форму договора документов,

· арендные договора и правила их регистрации,

· ограничения по продолжительности арендного договора,

· стоимостные показатели аренды: организационные затраты, ставки аренды и условия пересмотра ставок аренды,

· ответственность за содержание и ремонт арендуемой недвижимости,

· какую защиту и гарантии имеют участники арендных отношений (и, в первую очередь, арендатор), в том числе: в части контроля за ставками аренды, с учетом особенностей различных видов объектов недвижимости, в части прекращения договора аренды и др.,

· действие механизмов аренды при смене собственников.

(3) Вопросы из области публичного права:

· законодательные документы по градостроительному регулированию;

· особенности регулирования операций с объектами-памятниками (Listed Buildings & Protected Zones),

· зонирование территорий, кто устанавливает схемы зонирования, последствия нарушений условий зонирования,

· плановые разрешения (planning permission) на развитие недвижимости и другие механизмы градостроительного регулирования, влияния общества на собственников,

· существуют ли ограничения по инвестициям в недвижимость и вывозу прибыли,

· регулирование капитального строительства, законодательная база,

· лицензирование строительной деятельности,

· действует ли экологический аудит и регистрируются ли загрязнения на объекте,

· кто ответственен за загрязнение земли и других объектов недвижимости и как происходит передача ответственности при смене собственника,

 (4) Налогообложение:

· налогообложение при приобретениях недвижимости, в том числе: база оценки, виды налоговых и других платежей для различных видов объектов недвижимости,

· налог на рост стоимости капитала (Capital Gain Tax),

· налог на наследство, на дарение недвижимости,

· налогообложение доходов (прибыли), приносимых объектами недвижимости,

· местные налоги (имущественные, земельные и др.) на собственников недвижимости.