Региональная нормативная правовая база

Региональная нормативная правовая база – это законодательные и подзаконные акты, принимаемые в рамках соответствующих компетенций на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. На региональном и муниципальном уровнях находят свою детализацию и конкретное процедурное воплощение положения и нормы федерального законодательства. На этих уровнях конкретно проявляют себя важнейшие регулирующие воздействия общества на собственника относительно предпринимаемых им действий с принадлежащей ему недвижимостью[26]. На этих уровнях выдают (или не выдают) строительные разрешения – разрешения на развитие объектов недвижимости, на производство работ или изменения направления их функционального использования. Именно на региональном и муниципальном уровнях реализуются основные положения и нормы градостроительного планирования, планировки территорий, пространственной организации и качественного обеспечения жизнедеятельности населения[27].

Следует обратить внимание на разнообразие типов региональных нормативных правовых документов. Так, для уровня субъекта Федерации – города Москвы это следующие виды документов: Законы города Москвы, Постановления Московской Городской Думы, Постановления Правительства Москвы, Распоряжения Мэра Москвы, Распоряжения Премьера Правительства Москвы, Распоряжения заместителей Премьера Правительства Москвы, нормативные правовые акты московских министерств и ведомств (как, например, Москомархитектуры, Москомприроды и др.).

Примечание

Характерно, что по названным признакам (видам документов субъектов Федерации и муниципальных образований) предоставляется возможность целенаправленного пользования информационными банками данных компьютерной правовой базы, например, такими, как «Консультант-Плюс».

В числе предметных направлений законов и постановлений исполнительных органов власти субъекта Федерации (на примерах Москвы и Московской области) применительно к вопросам управления недвижимостью можно назвать такие, как:

· Законы Москвы и Московской области о налоге на имущество организаций;

· Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области;

· Плата за землю и нормативная цена земли в Московской области;

· Закон г. Москвы от 14.07.2000 № 26 об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры;

Отметим также, что региональные документы могут иметь весьма важные приложения, содержащие нормативную, процедурную и прочую конкретную информацию по регулированию интересующих нас операций и сделок с объектами недвижимости. Так, например:

· Приложения к Распоряжению Мэра Москвы от 25.09.98 № 980-РМ об арендной плате за землю в г. Москве включают:

     - положение о порядке определения размера арендной платы за   землю в г. Москве,

     - базовые ставки ежегодной арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель,

     - коэффициенты дифференциации по территории города базовых ставок, повышающие коэффициенты к ставкам арендной платы за землю,

     - описание границ территориально-экономических зон и подзон повышенной ценности земель г. Москвы и др.

· Приложения к Распоряжению Мэра Москвы от 6 февраля 1996 года №53 «Об утверждении порядка и методики расчета цен продажи жилой площади физическим и юридическим лицам» включают, в числе прочего, нормативные показатели среднегодового прироста физического износа жилых строений в г. Москве.

· Приложения к Генеральному плану развития Москвы до 2020 года включают обширные картографические и аналитические материалы по экологии среды жизнедеятельности, архитектурному и историко-культурному наследию, планировочной и архитектурно-пространственной структуре города, транспортной инфраструктуре скоростному и внеуличному транспорту, развитию туризма и др.

 

Ведомственная нормативная правовая база

Для ведомственных нормативных правовых актов характерными при конкретизации и реализации норм и положений федерального законодательства являются их функциональная нацеленность, отраслевая ориентация. Таковыми, например, являются:

· регулярно обновляемые инструкции налогового ведомства Российской Федерации по имущественному налогообложению предприятий и физических лиц,

· ежегодные корректировки деталей правил и процедур заполнения документов бухгалтерского учета,

· перечень видов основных фондов, используемых в газовой отрасли. Отраслевые стандарты. Руководящий документ. - М.: ООО «ВНИИГАЗ», (2002 г.) и др.

В качестве примера нормативного правового документа межведомственного характера можно привести «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол. Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. – М.: ОАО НПО Изд-во «Экономика», 2000 г. Названные рекомендации включают терминологические классификации и определения, состав критериев для оценки эффективности инвестиционных проектов, алгоритмы и примеры их вычисления, стандартные элементы для анализа рисков, данные о программных продуктах для анализа проектов и др.

Одним из наиболее представительных примеров ведомственной нормативной правовой базы, имеющей важное значение для управления недвижимостью, являются Строительные нормы и правила (СНиП). Это объясняется определяющей ролью капитального строительства при создании новых объектов недвижимости - зданий и сооружений, их поддержании в качественном состоянии, при проведении ремонтов и модернизации, при реализации строительных проектов развития имущественных комплексов предприятий. Профессиональное сообщество накопило многолетний опыт разработки и применения СНиП в обширном перечне и разнообразии конкретных приложений.

В числе основных направлений строительной деятельности, регулируемых нормами и положениями СНиП, выделяют следующие:

· организация, управление и экономика,

· нормы проектирования,

· организация, производство и приемка работ,

· сметные нормы,

· нормы затрат материальных и трудовых ресурсов.

В качестве примера рассмотрим извлечения из основных разделов СНиП «Жилые здания» 2.08.01-89:

(1) Общие нормативные требования и указания, в том числе:

· санитарно-гигиенические требования, освещенность и инсоляция жилых помещений,

· этажность и степень огнестойкости,

· пути эвакуации,

· дополнительные требования к зданиям высотой 10 этажей и более,

· нежилые этажи: высота, направления использования, трассировка инженерных коммуникаций, вентиляция, водостоки,

· лифты: влияние этажности и социального состава жильцов, ширина лифтовых площадок,

· система удаления мусора.

(2) Требования к основным элементам жилых зданий и помещений:

· квартиры: односемейное назначение, состав помещений, пределы площадей и параметры комнат и квартир, нормы заселения, обеспеченность санитарно-техническим оборудованием,

· помещения общественного назначения: для отдыха, культурно-массовых мероприятий, общественного питания и др.,

· хозяйственные постройки и помещения: высота, площади, направления использования.

(3) Инженерное оборудование:

· водоснабжение и канализация, в том числе хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализационные сооружения и водостоки,

· отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха: требования к ограждающим конструкциям, правила разделений вентиляционных каналов, водонагреватели и генераторы тепла,

· электротехнические устройства: электроосвещение, телефонизация, радиофикация и др. средства связи, электроплиты и этажность, коллективные антенны, домофоны и кодовые замки.

(4) Приложения (терминология и правила расчетов):

· термины и определения элементов жилого здания,

· правила подсчета площадей помещений и квартир,

· необходимые количества лифтов, их грузоподъемности и скорости,

· расчетные параметры воздуха и кратность воздухообмена в помещениях.

Применительно к управлению недвижимостью важную роль играют нормативы генерального планирования и застройки землеотводов для предприятий различных отраслей промышленности, такие как: плотность застройки, расстояния между зданиями и сооружениями, элементами инженерной и транспортной инфраструктуры (СНиП II-89-80).

Общие требования к организации строительного производства при строительстве новых, а также расширении и реконструкции действующих объектов (предприятий, зданий, сооружений и их комплексов), которые должны соблюдаться участниками градостроительной деятельности, сформулированы в СНиП 3.01.01-85*.

Наряду с имеющими общеотраслевой характер СНиП’ами, используют ведомственные строительные нормы и правила (ВСН) как более конкретно ориентированные на отдельные направления строительной деятельности. В качестве примеров приведем следующие ведомственные нормативы жилищного строительства:

· ВСН 42-85(р) - правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий,

· ВСН 53-86(р) - правила оценки физического износа жилых зданий.

Естественно, что с течением времени и производимыми экономическими реформами требования к нормам и правилам строительной деятельности могут претерпевать значительные изменения. В связи с этим в соответствующие документы СНиП вводятся корректировки. Так, документ СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства», переработанный в 1985 году (в сравнении с аналогичными документами 1976 года), включает изменения, утвержденные Госстроем в 1986 и 1995 годах. Ряд нормативных документов, теряя при экономическом реформировании и со временем конкретную цифровую базу как, например, сметные нормативы, вместе с тем, сохраняют свое методологическое значение как, например, в части классификации видов и направлений строительных затрат, факторов влияния и т.д. Их планомерно трансформируют в современный свод Федеральных строительных норм и правил.