Система технической эксплуатации зданий

Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей. Техническая эксплуатация здания (ТЭЗ) - комплекс мероприятий, обеспечивающих функционирование здания по назначению.

Система ТЭЗ - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.

При этом функционирование здания - это непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций.

Состав и взаимосвязь элементов системы ТЭЗ приведены на рисунке 3. Основной составной частью этой системы является система технического обслуживания и ремонта (ТОиР).

 

Техническая эксплуатация жилых помещений

 

 

Система технического обслуживания и ремонта жилых зданий

Система планово-предупредительного ремонта

 

Техническое обслуживание: - обеспечение нормативных режимов и параметров; - наладка инженерного оборудования; - технические осмотры зданий и конструкций

Текущий ремонт: - плановые работы; - подготовка к сезонной эксплуатации; - аварийно-диспетчерское оборудование

Капитальный ремонт: - плановый регламентный ремонт; - непредвиденный (выборочный) ремонт; - модернизация

Санитарное содержание: - уборка общественных помещений; - уборка придомовой территории; - сбор мусора; - уход за зелеными насаждениями

Рисунок 3 – Система технической эксплуатации жилых зданий

 

В процессе эксплуатации любого здания внезапные и постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается, и они продолжают выполнять свое назначение.

Для эффективного использования здания по назначению и для достижения максимального экономического эффекта необходимо учитывать влияние и управлять двумя группами составляющих:

- объемно-планировочным и конструктивным решением здания;

- режимами использования здания.

Взаимосвязь этих двух факторов во многом определяет объемы ремонтных работ.

Эксплуатационная пригодность зданий, долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяется уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремонта. Комплексная оценка качества зданий включает следующие основные понятия: капитальность; комфортность; экономичность.

Понятие капитальности здания объединяет комплекс характеристик, отражающих его надежность. Надежность определяется безотказностью, долговечностью и ремонтопригодностью.

Безотказность - это свойство сохранять работоспособность, т.е. состояние, при котором здание способно выполнять свои функции, сохраняя значения основных параметров в пределах, установленных нормативно-техническими документами.

Долговечность - срок службы нормального функционирования здания, продолжительность которого зависит от многих факторов, в том числе несущей способности основания, свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы, качества строительства и условий эксплуатации.

Ремонтопригодность - это приспосабливаемое элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.

Проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительную стоимость и эксплуатационные свойства.

Эксплуатация зданий предусматривает "потребление построенных объектов" по назначению. Жилое здание используется для проживания в его квартирах граждан. Чтобы удовлетворить потребности проживающих необходимо безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, отопительной системы, вентиляции, лифтовых установок и др.); надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий.

Таким образом, задачи эксплуатации - это обеспечение комплекса мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.