Виды работ технического обслуживания

Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров (режимов) работы его технических устройств. В него входят: ежегодная наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной эксплуатации, выполнение заявок населения. Объем этих работ не всегда можно точно запланировать, так как возникновение мелких отказов носит случайный характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

Сложность технического обслуживания заключается в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностики причин. Комплекс работ по техническому обслуживанию сводится к ниже приведенным задачам.

1. Поддержание в жилых помещениях требуемого температурно-влажностного режима (обеспечение исправности ограждающих конструкций, поддержание требуемой температуры, достаточная вентиляция). Он влияет на состояние конструкций, которые под воздействием колебания этого режима могут преждевременно изнашиваться.

2 Защита от переувлажнения внешних частей зданий (от паров воздуха, дождя, талых вод). Атмосферная влага может проникать в конструкции здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки элементов зданий и отмостки. Под действием капиллярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит к износу и ослаблению каменной кладки. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций.

3 Предохранение конструкций от перегрузок путем пересчета конструкций и установления возможности размещения нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или с усилением конструкций.

Техническое обслуживание включает в себя:

1. Работы, выполняемые при проведении осмотров отдельных элементов помещений:

- устранение незначительных неисправностей в системах водопровода, канализации (смена прокладок, устранение засоров, регулировка смывных бачков, прочистка сифонов - мелкий ремонт), центрального отопления, электротехнических устройств (смена электролампочек, розеток, электропроводки);

- проверка заземления оборудования и т.д.

2. Работы, выполняемые при подготовке здания к эксплуатации в весенне-летний и осенне-зимний периоды:

- укрепление водосточных труб,

- снятие или постановка пружин на входных дверях:

-консервация или наладка и регулировка систем центрального отопления,

- устройство или консервация поливочных систем,

- осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры проводятся два раза в год для подготовки к сезонной эксплуатации зданий: зимнему периоду (осмотр с целью проведения ремонта систем отопления, котельных, утепление зданий для поддержания нормального температурного режима), весенне-летнему природу. Таким образом, общие осмотры являются заключительным этапом в выполнении мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в соответствующий период года. При этих осмотрах контролируется техническое состояние здания в целом, его систем и внешнего благоустройства.

Частичные осмотры проводятся в процессе подготовки зданий к сезонной эксплуатации, осматриваются отдельные элементы зданий, конструкции, оборудование зданий.

Внеочередные осмотры (неплановые) обязательны после стихийных бедствий (землетрясений, ливней, снегопадов, ураганных ветров и т.д.), особо тщательно обследуются конструкции, наиболее подверженные данному стихийному явлению (крыши - снегопады, подвалы - при наводнениях и ливнях и т.д.)

Периодичность проведения осмотров регламентируется нормами. В основном через каждые 3-6-12 месяцев; мусоропроводы, системы пожаротушения, домофоны - ежемесячно; стальные детали - через 10-15 лет, а за тем через 3 года.

Результаты осмотров отражают в документах по учету технического состояния здания. В них содержится: оценка технического состояния здания и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта должны ежегодно отражаться в техническом паспорте здания.

 

2.3.7 Система ремонтов. Стратегия планирования

Ремонт здания - комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа.

В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входит:

- текущий, плановый ремонт и наладка оборудования - для восстановления работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплутационных показателей;

- капитальный плановый ремонт - для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;

- непредвиденный текущий ремонт;

- выборочный (внеплановый) капитальный ремонт;

- техническое обслуживание зданий (плановые и внеочередные осмотры).

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Несвоевременное проведение работ по техническому ремонту может вызвать дополнительные затраты на ремонт. Отдельные элементы окон, дверей, кровли, инженерных систем и других элементов, если они не вызывают потери прочностных и других физических свойств элементов или инженерных систем под воздействием нагрузок устраняют при текущем ремонте.

При планировании затрат на ремонты 75 % затрат планируются на плановый текущий ремонт и 25 % - на непредвиденный.

Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, выполняются через капитальный ремонт.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняется через определенные сроки согласно ВСН 58-88 (р). На этот вид ремонта затрачивается 50 % средств выделяемых на капитальный ремонт. Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного ремонта.

Внедрение предупредительных плановых ремонтов может способствовать сокращению случайных непредвиденных отказов элементов зданий.

Система планово-предупредительного ремонта состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы и видов материалов и конструкций зданий. Невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к усиленному износу и резкому увеличению его стоимости (перенос капитального ремонта типового панельного 5-этажного дома на 3-4 года после истечения нормативного срока увеличивает, его стоимость на 18-21%).

Важнейшей частью организации капитальных ремонтов является разработка его стратегии. Возможны два варианта ремонта:

1) по техническому состоянию (когда ремонт начинают после появления неисправности для ее устранения);

2) профилактическо-предупредительный - ремонт начинают до появления отказа, для его предупреждения.

Исследования показали экономическое и социальное преимущество второго направления. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений.

В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий: назначают ремонт по сроку эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.

Периодичность текущих и капитальных ремонтов зависит от капитальности жилых зданий, общего износа зданий (до 60% и более 60%). Капитальные ремонты проводят через 9-25 лет, текущие через 3-5 лет, и с большим износом через 2-4 года.

Основной технологической документацией при проведении ремонта и реконструкции зданий является проект производства работ (ППР), который разрабатывается с учетом СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства" и ВСН 41-85 (р) "Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий". ППР разрабатываются с целью повышения эффективности и качества капитального ремонта на основе рациональной организации работ, обеспечение их выполнения с наименьшими материальными, финансовыми, трудовыми затратами, сокращения продолжительности строительных работ.

К основным работам по капитальному ремонту и реконструкции можно приступать только после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной организации и выполнения всех подготовительных работ.

Подготовительные работы должны включать:

- изучение проектно-сметной и организационно-технологической документации (включая документацию по результатам технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий),

- освобождение зданий, подлежащих реконструкции, от жильцов и арендаторов, освобождение площадки (расчистка площадки, снос строений и т.д.),

- перекладки и прокладки инженерных коммуникаций, устройство постоянных и временных дорог и площадок, ограждение площадки в границах, определенных стройгенпланом,

-размещение инвентарных зданий для хранения материалов, изделий, оборудования и т.д.

ППР разрабатывается генподрядной организацией или по ее заказу специализированной проектной организацией за счет накладных расходов генподрядной организации.

ППР согласовывается с руководителями эксплуатирующих организаций в зоне действия, которых осуществляется ремонт или реконструкция, и утверждается главным инженером (техническим директором, зам. директора) генподрядной организации.

Исходными данными для ППР являются:

- технико-экономические обоснования (ТЭО), технико-экономические расчета (ТЭР), бизнес-планы;

- материалы технического обследования конструкций, элементов и систем реконструируемых зданий и сооружений;

- данные о возможности и сроках освобождения реконструируемых зданий;

- проектно-сметная документация;

- согласования с подрядными и эксплуатирующими организациями решения по применению основных конструкций и изделий;

- данные об условиях поставки и транспортировки на объекты конструкций, материалов, оборудования и т.д.;

- данные об обеспеченности объектов трудовыми ресурсами.

Выше указанные материалы передаются проектной организации заказчиком.

В проекте производства работ должны содержаться решения по производству следующих видов ремонтно-строительных работ в зимних условиях: земляные, бетонные, каменные (каменная кладка и облицовка поверхностей камнем), отделочные, внутренние и наружные санитарно-технические.

 

2.4 Техническое содержание помещений зданий и придомовой

Территории

Содержание квартир, лестничных клеток, благоустройство придомовой территории

2.4.2. Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории

Содержание квартир, лестничных клеток, благоустройство придомовой территории

Для того чтобы повысить ответственность населения и жилищных работников за содержание в исправном состоянии жилых помещений необходимо заключать договоры найма жилого помещения между гражданами (нанимателями) и владельцами жилого фонда. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

К договору прилагается паспорт на предоставляемое жилое помещение, где указываются его характеристики и техническое состояние, характеристики санитарно-технического и другого оборудования.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями наниматель обязан: обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относится к санитарно-техническому и иному оборудованию; использовать жилое помещение по назначению; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения. Наниматель жилого помещения обязан проводить за свой счет, текущий ремонт жилого помещения и мест общего пользования в квартире: побелку, покраску, замену оконных и дверных проемов, ремонт внутренней электропроводки.

Наймодатель обязан: систематически проводить осмотр жилых домов, профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, своевременно проводить капитальный и текущий ремонты домов, своевременно готовить дома и оборудования к сезонной эксплуатации.

В помещениях жилых зданий необходимо поддерживать температурно-влажностный режим (согласно СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"). В домах новостроек необходимо поддерживать температуру в квартирах на 2°С выше расчетной. Колебания температуры воздуха зимой в течении суток не должно быть более ±1,5 °С при наличии центрального отопления.

Для исключения появления в помещениях сырости стирку и сушку белья необходимо производить в ванных комнатах, на кухне где есть вентиляционные отверстия для вытяжки. Не допускается использовать газовые плиты для отопления помещений.

Во избежании отсыревания конструкций не рекомендуется устанавливать громоздкую мебель, вешать ковры на наружные стены, устанавливать мебель вплотную к нагревательным приборам.

Перегрев отдельных помещений квартир в летнее время предотвращается установкой легких козырьков, жалюзийных решеток, а на нижних этажах - посадкой перед окнами зеленых насаждений.

За надлежащим состоянием подъездов должен отвечать наймодатель. Наниматель обязан соблюдать чистоту и порядок в указанных помещениях.

Температура в лестничных клетках в зимнее время должна поддерживаться не ниже 16 °С, регулярно проветриваться.

Лестничные клетки являются эвакуационными путями, поэтому к ним предъявляются определенные требования по пожарной безопасности. Лоджии, используемые в качестве переходных через воздушную зону при незадымляемых лестничных клетках, должны быть открытыми, неостекленными. Не допускается установка на лестничных клетках дополнительного оборудования, уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам.

Лестничные клетки должны быть освещены через окна в наружных стенах каждого этажа. В ночное время включается электрическое освещение.

При осмотрах лестничных клеток необходимо контролировать состояние лестниц, чтобы ликвидировать прогибы площадок и маршей, неплотное примыкание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, ослабление креплений ограждений, поручней, повреждения перил. Так же контролируются дверные и оконные коробки.

При обнаружении трещин и прогибов конструктивных элементов устанавливают наблюдение за динамикой их изменения и принимают соответствующие меры по предотвращению их развития.

Благоустройство жилых территорий является комплексной, многоаспектной задачей. Понятие благоустройства включает комплекс мероприятий, связанных с инженерным, социально-бытовым, внешним благоустройством. Все эти элементы благоустройства разрабатываются в составе мероприятий по благоустройству жилых зон на стадии градостроительного и архитектурно-строительного проектирования.

Однако в период эксплуатации зданий, при модернизации наблюдается нарушение действующих нормативов и стандартов, затрагивающих вопросы благоустройства, что влечет за собой ухудшение качества среды проживания населения. Поэтому перед эксплуатационными организациями встают дополнительные задачи, связанные с совершенствованием, а порой и созданием системы благоустройства жилой застройки.

Жилищные эксплуатационные предприятия должны следить за придомовой территорией, чтобы ее освещение, озеленение, наличие оборудования для отдыха соответствовало установленным стандартам. Если требования не соблюдаются, то привлекать соответствующие организации для приведения в соответствие со стандартами выше казанных требований.

Зеленые насаждения имеют большое значение в пределах жилых территорий. Они являются площадками для отдыха, защищают от шума, пыли. Поэтому сохранность зеленых насаждений, правильный и своевременный уход является неотъемлемым требованием по их содержанию.

Основными видами зеленых насаждений, используемых в пределах жилых территорий, являются газоны, цветники, деревья и кустарники. Минимальная норма зеленых насаждений на 1 жителя в пределах жилых территорий составляет 5-7 м².

Значительные отклонения в системе озеленения и благоустройства в процессе эксплуатации наблюдаются, прежде всего, на придомовых территориях, где происходят несогласованные посадки, пересадки, вырубки зеленых насаждений; вытаптывание газонов, кустарников, цветников, местоположение которых не учитывает сложившуюся сеть пешеходных коммуникаций. В условиях высокого уровня автомобилизации значительная часть свободных пространств, в основном газонов и площадок, придомовых территорий загромождается припаркованными автомобилями из-за отсутствия мест для их стоянки около жилых зданий. Жильцы первых этажей дополнительно озеленяют палисадники без учета проложенных в их границах подземных коммуникаций, что вызывает не только разрушение самих инженерных коммуникаций, но также фундаментов и отмосток зданий, снижение инсоляции жилых помещений первых 3-4 этажей жилых зданий.

Поэтому, осуществляя эксплуатацию придомовой территории, следует руководствоваться нормативами размещения зеленых насаждений.

 

2.4.2 Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории

Соблюдение нормативных требований по содержанию лестничных клеток и обслуживанию мусоропроводов в жилых домах обеспечивается организацией, обслуживающей жилищный фонд.

Работы по уборке лестничных клеток: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, перил, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадок перед входом в подъезд.

Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке. Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, приведена в таблице 2.

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр, удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей. Выявленные неисправности (неплотность крепления клапанов, выпадение резиновых прокладок, нарушения действия вентиляции и т.д.) должны немедленно устраняться.

Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники: переносные дворовые мусоросборники (вместительностью 80-100 л); контейнеры (вместимостью 400-800 л) и бункеры.

 

Таблица 2 - Периодичность работ по уборке лестничных клеток

 

Виды работ	Виды оборудования на лестничных клетках
	оборудование отсутствует	мусоропровод	лифт	Мусоропровод и лифт
Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	Ежедневно
Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	2 раза в неделю	1 раз в неделю
Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропровода	-	Ежедневно	-	Ежедневно
Мытье лестничных площадок и маршей	2 раза в месяц	1 раз в месяц
Мытье пола кабины лифта			Ежедневно
Влажная протирка стен, плафонов и потолков кабины лифта			2 раза в месяц
Мытье окон	1 раз в год
Уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка	1 раз в неделю
Влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, перил, почтовых ящиков, обметание пыли с потолков	1 раз в год
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов	2 раза в год

Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте.

Вывоз мусора может осуществляться по двум системам:

1) по системе "опорожнения" (когда мусор перегружается из переносных мусоросборников в кузов мусоровоза);

2) по системе "сменности" (когда контейнеры с мусором вывозятся контейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их моют, дезинфицируют и в чистом виде возвращают в домовладение).

Периодичность основных работ, выполняемых при обслуживании мусоропроводов, приведена в таблице 3.

Таблица 3 - Периодичность работ при обслуживании мусоропровода

 

Виды работ	Периодичность
Профилактический осмотр мусоропроводов	2 раза в месяц
Удаление мусора из мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка загрузочных клапанов мусоропровода	1 раз в неделю
Мойка сменных мусоросборников	Ежедневно
Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода	1 раз в месяц
Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	1 раз в месяц
Дезинфекция мусоропровода	1 раз в месяц
Устранение засоров	По мере необходимости

Работы по уборке территории различают в зависимости от сезона. Зимняя уборка должна обеспечивать движение пешеходов и транспорта независимо от погодных условий и включает: подметание и сдвигание снега: устранение скользкости; удаление снега и снежно-ледяных образований.

В осеннее время помимо обычных уборочных работ производят подметание и сгребание листьев, очистку от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег. Весной, помимо обычных работ, расчищают канавы для стоков талых вод к люкам и приемным колодцам сети.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производят независимо от сезона.

Виды уборочных работ и их периодичность зависят от видов покрытия (усовершенствованные - асфальтовые, брусчатые; неусовершенствованные - щебеночные, булыжные; без покрытий), от класса территории в зависимости от интенсивности пешеходного движения (I - до 50 чел/ч; II - 50-150 чел/ч; III - 150-500 чел/ч; IV - 50-2000 чел/ч; V - свыше 2000 чел/ч).