Кавминводский институт сервиса (филиал)

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса»

(ФГБОУ ВПО «ЮРГУЭС»)

Кавминводский институт сервиса (филиал)

(КМВИС ФГБОУ ВПО «ЮРГУЭС»)

 

Шиховцова Н.Н.

ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ФОНДА

краткий конспект лекций

для студентов заочной формы обучения специальности 100101.65 «Сервис»

 

Пятигорск 2012 г

УДК 546.28

ББК 65.441
Ш 65

 

 

Кафедра «Сервис»

Составитель:

доцент кафедры «Сервис», к. п. н. Шиховцова Н.Н.

 

Рецензент:

профессор кафедры «Сервис», доктор технических наук Мишин В.М.

 

 

Ш 65 Шиховцова Н.Н. техническая эксплуатация жилищно-коммунального фонда. Краткий конспект лекций для студентов заочной формы обучения специальности 100101.65 «Сервис» – Пятигорск: КМВИС ФГБОУ ВПО «ЮРГУЭС», 2012г. – 55 с.

Данное учебное пособие предназначено для студентов заочной формы обучения специальности 100101.65 «Сервис» со специализацией «Сервис жилищно-коммунальной сферы».

В пособии изложены лекции, сгруппированные в пять основных разделов дисциплины в соответствии с программой курса и рабочего учебного плана специальности 100101.65 «Сервис».

Учебное пособие печатается по решению Научно-методического совета КМВИС ФГБОУ ВПО «»ЮРГУЭС для внутривузовского издания (протокол №2 от 05.10.2012г.)

© КМВИС ФГБОЦУ ВПО «ЮРГУЭС»

© Шиховцова Н.Н.

 

Программа курса лекций

 

Введение

Современные требования к жилью. Государственная система использования, технического обслуживания, обеспечения сохранности жилищного фонда. Документация, регламентирующая содержание и обслуживание жилых зданий. Принцип организации мероприятий по технической эксплуатации зданий. Понятие качества жилья. Экологические требования, предъявляемые к жилью. Эксплуатационные требования к зданиям, их конструкциям и оборудованию.

 

Тема 1. Содержание системы технической эксплуатации жилых и общественных зданий

Понятие системы технической эксплуатации жилых и общественных зданий. Физический и моральный износ зданий. Оптимальный срок службы зданий. Система технического осмотра и виды работ технического обслуживания. Подготовка жилых и общественных зданий к сезонной эксплуатации. Система ремонтов. Стратегия планирования ремонтов.

 

Тема 2. Техническое содержание помещений зданий и придомовой территории

Содержание квартир (обязанности нанимателя и наймодателя). Содержание подвалов, чердаков, лестничных клеток, придомовой территории. Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории. Благоустройство придомовой территории, озеленение. Уборка придомовой территории.

 

Тема 3. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

Преждевременный износ зданий и методы его предупреждения. Классификация жилых и общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий. Техническая эксплуатация оснований подвалов, фундаментов, придомовой территории, стен, фасадов, крыш и чердаков, окон, дверей. Мероприятия, направленные на выявление и предотвращение повреждений конструктивных элементов здания.

 

Тема 4. Техническая эксплуатация инженерного оборудования жилых и общественных зданий

Понятие инженерного оборудования зданий. Системы холодного, горячего водоснабжения и водоотведения и их эксплуатация. Эксплуатация систем отопления. Новые методы энергосбережения, применяемые в зданиях. Эксплуатация систем вентиляции. Обслуживание систем электрооборудования. Мероприятия, направленные на рациональное расходование электроэнергии. Техническая эксплуатация систем газоснабжения. Эксплуатация мусоропроводов, лифтов. Применение систем автоматизированного управления в ЖКХ.

 

Введение

Жилищный фонд в любой стране является основой национального богатства. В РФ жилищный фонд составляет более 1/4 всех основных фондов. Огромный объем недвижимости требует постоянного обслуживания и содержания ее в пределах нормативных требований, предъявляемых системой государственного контроля технической эксплуатации зданий.

Государственная система использования, технического обслуживания, обеспечения сохранности жилищного фонда предусматривает выполнение владельцами этого фонда организационных и технических мероприятий с целью: защиты прав потребителей; обеспечения сохранности жилищного фонда; соблюдения единой технической политики в жилищной сфере.

Жилые здания проектируются и возводятся на основе строительных норм и правил (СНиП).

Содержание (обслуживание) жилых зданий регламентируются "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", которые определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам и "Положением о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий".

Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком и собственником жилья. Так же Правила - основа для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

Техническая эксплуатация зданий осуществляется согласно Положению о проведении планово-предупредительных ремонтов.

Правилами установлены сроки проведения текущих и капитальных ремонтов и осмотров зданий и их отдельных конструкций, инженерного оборудования, а также территорий домовладений.

 

2.2 Современные требования к жилью

На сегодняшний день жилище (квартиру, дом, окружающую его территорию) рассматривают как части системы "человек - среда обитания".

В качестве основы для оценки жилья используют его физико-строительные и архитектурно-пространственные особенности, но главное - человеческие критерии. К ним относят восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобства управления этими процессами.

Здание - это антропогенная система, созданная человеком для защиты от непогоды и врагов, а также для определенного вида деятельности. Оценка ее качества базируется на методах квалиметрии (qualis - какого качества).

С точки зрения психологии первичные потребности человека вытекают из интуитивных нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не только непременным условием физического и психологического состояния человека, но и стимулирует такие философские абстракции, как потребность в красоте, самовыражении и т.д.

Все эти потребности объединены в интегральном понятии качества, т.е. в совокупности свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя. Методы квалиметрии базируются на классификации свойств по уровням. Структура качества среды обитания представлена на рисунке 1.

 

Комплексное понятие качества

 

рациональность

комфортность

 

Эконо-мичность

Капиталь -ность

Безопас-ность

Функцио-нальность

гигиена

 

Экономичность:

- в эксплуатации (наличие приборов учета, возможность их монтажа; управляемость системы; эксплуатационные расходы и стоимость услуг);

- в строительстве (ремонте) (технологичность, единовременные инвестиции).

Капитальность:

долговечность (ремонтопригодность, надежность и работоспособность, физический и моральный износ, срок службы здания);

- огнестойкость (степень пассивной защиты помещений, степень огнестойкости конструкций, степень возгораемости помещений, планировка помещений и пути эвакуации).

Безопасность:

- пожаробезопасность;

- взрывобезопасность

- защита от опасных явлений (гидрозащита зданий от подтопления, сейсмозащита);

- прочность и устойчивость (запас прочности, деформация и перемещения, предельные усилия и несущая способность).

Функциональность:

- ресурсообеспечение и инженерное оборудование (технический уровень инженерных систем и их соответствие физиологии человека, наличие инженерных систем по номенклатуре и необходимой мощности);

- организация внутреннего пространства (состав, площади и пропорции помещений и квартир; планировочная структура квартир, их ориентация и зонирование);

- эстетика здания (качество отделки, художественная выразительность и сочетание с окружением, историко-архитектурная ценность).

Гигиена:

- звуковой комфорт в помещениях (эффективность звукоизоляционных свойств ограждающих помещение конструкций, уровень шума в помещении);

- зрительный комфорт в помещениях (зрительная изоляция и обзор из окон; естественное и искусственное освещение);

экологическая чистота внутренней среды (инсоляция помещений; биологическое влияние оборудования здания);

- тепловлажностный режим помещения (относительная влажность воздуха, температура воздуха в помещении и на поверхности ограждений).

 

Содержание системы технической эксплуатации жилых зданий

2.3.1 Эксплуатационные требования к зданиям их конструкциям и оборудованию

Таблица 1 - Оценка технического состояния зданий

Физический износ	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость капитального ремонта
0-20%	хорошее	Повреждений, деформаций нет. Имеются отдельные устранимые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может проводиться лишь на отдельных участках, имеющих относительный износ	до 10 %
21-40 %	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который целесообразен на данной стадии	15-30%
41-60%	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна при условии значительного капитального ремонта	40-80%
61-80%	плохое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое, выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента	90-120%

Для определения физического износа зданий, прослуживших полный или близкий к нормальному срок, используют формулу 2.

 

а) полный срок б) близко к нормативному

 

(2)

 

Где Т – нормативный срок службы, лет;

t – фактический срок службы;

- возможный остаточный срок службы, определяют экспериментальным или инструментальным методами.

 

На практике принято считать полный износ здания соответствующий физическому износу 70 - 75 %.

Моральный износ - зависит от НТП в промышленности и строительстве и бывает двух форм:

1)связанный со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, что связано со снижением затрат труда на сооружение таких же объектов на момент оценки;

2)связанный со старением здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно планировочных, санитарно-гигиенических и других требований.

Моральный износ здания в процессе эксплуатации нельзя предусмотреть. Методами проектирования с учетом прогноза НТП можно получить такие объемно планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации зданий.

Физический износ в процессе эксплуатации можно предусмотреть. Нормативный срок службы конструкции или инженерной системы установлен с учетом мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту предупреждающих их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций.

Срок службы некоторых конструкций меньше общего срока службы здания, поэтому за период эксплуатации здания такие конструкции приходиться менять один или несколько раз, что выполняется при капитальном ремонте здания. Капитальный ремонт здания предупреждает устранение физического износа конструкции или инженерных систем.

Устранение морального износа требует значительных затрат и выполнение больших объемов работ (устройство новых инженерных систем или замена материалоконструкций).

Моральный износ жилого фонда ликвидируется при модернизации здания или реконструкции.

Модернизация - приведение здания в соответствие современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.

Реконструкция - изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т.д.), изменение назначения.

Территории

Содержание квартир, лестничных клеток, благоустройство придомовой территории

2.4.2. Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории

Содержание квартир, лестничных клеток, благоустройство придомовой территории

Для того чтобы повысить ответственность населения и жилищных работников за содержание в исправном состоянии жилых помещений необходимо заключать договоры найма жилого помещения между гражданами (нанимателями) и владельцами жилого фонда. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

К договору прилагается паспорт на предоставляемое жилое помещение, где указываются его характеристики и техническое состояние, характеристики санитарно-технического и другого оборудования.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями наниматель обязан: обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относится к санитарно-техническому и иному оборудованию; использовать жилое помещение по назначению; содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения. Наниматель жилого помещения обязан проводить за свой счет, текущий ремонт жилого помещения и мест общего пользования в квартире: побелку, покраску, замену оконных и дверных проемов, ремонт внутренней электропроводки.

Наймодатель обязан: систематически проводить осмотр жилых домов, профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, своевременно проводить капитальный и текущий ремонты домов, своевременно готовить дома и оборудования к сезонной эксплуатации.

В помещениях жилых зданий необходимо поддерживать температурно-влажностный режим (согласно СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"). В домах новостроек необходимо поддерживать температуру в квартирах на 2°С выше расчетной. Колебания температуры воздуха зимой в течении суток не должно быть более ±1,5 °С при наличии центрального отопления.

Для исключения появления в помещениях сырости стирку и сушку белья необходимо производить в ванных комнатах, на кухне где есть вентиляционные отверстия для вытяжки. Не допускается использовать газовые плиты для отопления помещений.

Во избежании отсыревания конструкций не рекомендуется устанавливать громоздкую мебель, вешать ковры на наружные стены, устанавливать мебель вплотную к нагревательным приборам.

Перегрев отдельных помещений квартир в летнее время предотвращается установкой легких козырьков, жалюзийных решеток, а на нижних этажах - посадкой перед окнами зеленых насаждений.

За надлежащим состоянием подъездов должен отвечать наймодатель. Наниматель обязан соблюдать чистоту и порядок в указанных помещениях.

Температура в лестничных клетках в зимнее время должна поддерживаться не ниже 16 °С, регулярно проветриваться.

Лестничные клетки являются эвакуационными путями, поэтому к ним предъявляются определенные требования по пожарной безопасности. Лоджии, используемые в качестве переходных через воздушную зону при незадымляемых лестничных клетках, должны быть открытыми, неостекленными. Не допускается установка на лестничных клетках дополнительного оборудования, уменьшающего нормативную ширину прохода по лестничным площадкам и маршам.

Лестничные клетки должны быть освещены через окна в наружных стенах каждого этажа. В ночное время включается электрическое освещение.

При осмотрах лестничных клеток необходимо контролировать состояние лестниц, чтобы ликвидировать прогибы площадок и маршей, неплотное примыкание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, ослабление креплений ограждений, поручней, повреждения перил. Так же контролируются дверные и оконные коробки.

При обнаружении трещин и прогибов конструктивных элементов устанавливают наблюдение за динамикой их изменения и принимают соответствующие меры по предотвращению их развития.

Благоустройство жилых территорий является комплексной, многоаспектной задачей. Понятие благоустройства включает комплекс мероприятий, связанных с инженерным, социально-бытовым, внешним благоустройством. Все эти элементы благоустройства разрабатываются в составе мероприятий по благоустройству жилых зон на стадии градостроительного и архитектурно-строительного проектирования.

Однако в период эксплуатации зданий, при модернизации наблюдается нарушение действующих нормативов и стандартов, затрагивающих вопросы благоустройства, что влечет за собой ухудшение качества среды проживания населения. Поэтому перед эксплуатационными организациями встают дополнительные задачи, связанные с совершенствованием, а порой и созданием системы благоустройства жилой застройки.

Жилищные эксплуатационные предприятия должны следить за придомовой территорией, чтобы ее освещение, озеленение, наличие оборудования для отдыха соответствовало установленным стандартам. Если требования не соблюдаются, то привлекать соответствующие организации для приведения в соответствие со стандартами выше казанных требований.

Зеленые насаждения имеют большое значение в пределах жилых территорий. Они являются площадками для отдыха, защищают от шума, пыли. Поэтому сохранность зеленых насаждений, правильный и своевременный уход является неотъемлемым требованием по их содержанию.

Основными видами зеленых насаждений, используемых в пределах жилых территорий, являются газоны, цветники, деревья и кустарники. Минимальная норма зеленых насаждений на 1 жителя в пределах жилых территорий составляет 5-7 м².

Значительные отклонения в системе озеленения и благоустройства в процессе эксплуатации наблюдаются, прежде всего, на придомовых территориях, где происходят несогласованные посадки, пересадки, вырубки зеленых насаждений; вытаптывание газонов, кустарников, цветников, местоположение которых не учитывает сложившуюся сеть пешеходных коммуникаций. В условиях высокого уровня автомобилизации значительная часть свободных пространств, в основном газонов и площадок, придомовых территорий загромождается припаркованными автомобилями из-за отсутствия мест для их стоянки около жилых зданий. Жильцы первых этажей дополнительно озеленяют палисадники без учета проложенных в их границах подземных коммуникаций, что вызывает не только разрушение самих инженерных коммуникаций, но также фундаментов и отмосток зданий, снижение инсоляции жилых помещений первых 3-4 этажей жилых зданий.

Поэтому, осуществляя эксплуатацию придомовой территории, следует руководствоваться нормативами размещения зеленых насаждений.

 

2.4.2 Санитарное содержание жилых домов и придомовой территории

Соблюдение нормативных требований по содержанию лестничных клеток и обслуживанию мусоропроводов в жилых домах обеспечивается организацией, обслуживающей жилищный фонд.

Работы по уборке лестничных клеток: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, перил, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадок перед входом в подъезд.

Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида оборудования, находящегося на лестничной клетке. Периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, приведена в таблице 2.

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр, удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей. Выявленные неисправности (неплотность крепления клапанов, выпадение резиновых прокладок, нарушения действия вентиляции и т.д.) должны немедленно устраняться.

Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники: переносные дворовые мусоросборники (вместительностью 80-100 л); контейнеры (вместимостью 400-800 л) и бункеры.

 

Таблица 2 - Периодичность работ по уборке лестничных клеток

 

Виды работ	Виды оборудования на лестничных клетках
	оборудование отсутствует	мусоропровод	лифт	Мусоропровод и лифт
Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2-х этажей	Ежедневно
Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа	2 раза в неделю	1 раз в неделю
Влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропровода	-	Ежедневно	-	Ежедневно
Мытье лестничных площадок и маршей	2 раза в месяц	1 раз в месяц
Мытье пола кабины лифта			Ежедневно
Влажная протирка стен, плафонов и потолков кабины лифта			2 раза в месяц
Мытье окон	1 раз в год
Уборка площадки перед входом в подъезд. Очистка металлической решетки и приямка	1 раз в неделю
Влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, перил, почтовых ящиков, обметание пыли с потолков	1 раз в год
Влажная протирка подоконников, отопительных приборов	2 раза в год

Сборники с мусором транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте.

Вывоз мусора может осуществляться по двум системам:

1) по системе "опорожнения" (когда мусор перегружается из переносных мусоросборников в кузов мусоровоза);

2) по системе "сменности" (когда контейнеры с мусором вывозятся контейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их моют, дезинфицируют и в чистом виде возвращают в домовладение).

Периодичность основных работ, выполняемых при обслуживании мусоропроводов, приведена в таблице 3.

Таблица 3 - Периодичность работ при обслуживании мусоропровода

 

Виды работ	Периодичность
Профилактический осмотр мусоропроводов	2 раза в месяц
Удаление мусора из мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка мусороприемных камер	Ежедневно
Уборка загрузочных клапанов мусоропровода	1 раз в неделю
Мойка сменных мусоросборников	Ежедневно
Мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода	1 раз в месяц
Очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода	1 раз в месяц
Дезинфекция мусоропровода	1 раз в месяц
Устранение засоров	По мере необходимости

Работы по уборке территории различают в зависимости от сезона. Зимняя уборка должна обеспечивать движение пешеходов и транспорта независимо от погодных условий и включает: подметание и сдвигание снега: устранение скользкости; удаление снега и снежно-ледяных образований.

В осеннее время помимо обычных уборочных работ производят подметание и сгребание листьев, очистку от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег. Весной, помимо обычных работ, расчищают канавы для стоков талых вод к люкам и приемным колодцам сети.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производят независимо от сезона.

Виды уборочных работ и их периодичность зависят от видов покрытия (усовершенствованные - асфальтовые, брусчатые; неусовершенствованные - щебеночные, булыжные; без покрытий), от класса территории в зависимости от интенсивности пешеходного движения (I - до 50 чел/ч; II - 50-150 чел/ч; III - 150-500 чел/ч; IV - 50-2000 чел/ч; V - свыше 2000 чел/ч).

 

Паспортизация зданий

В организации технической эксплуатации жилищного фонда важное значение имеет паспорт дома и отдельных видов его технического оборудования.

Паспорт содержит:

- техническое описание строения, конструктивных элементов дома и их технического состояния;

- сведения о времени и характере проводимых ремонтов;

- пояснительные чертежи;

- описание инженерного оборудования и его технические характеристики.

Ежегодно в паспорте дома отмечаются результаты его технического осмотра, отмечаются сведения об эксплуатации объекта.

При описании строений применяются следующие понятия, определяющие объекты и единицы наблюдения: - домоуправление, домовладение, отдельное строение (жилое и нежилое), помещение, квартира, комната, общая площадь, жилая площадь, вспомогательная площадь.

Кроме паспортизации проводят и инвентаризацию жилищного фонда. Инвентаризация не содержит детальных данных для суждения о техническом состоянии здания и его оборудования. В инвентаризационных документах регистрируются данные определяющие назначение и состояние объекта. В процессе инвентаризации производится группировка строений по определенным признакам:

1. Назначение помещений.

2. Форма собственности.

3. Тип строения.

4. Этажность строения.

5. Внутреннее благоустройство строения.

Инвентаризация важна для формирования системы мониторинга жилья, которая подразумевает непрерывное отслеживание состояния и изменений жилищного фонда.

 

Рекомендации к практическим занятиям

Тема: "Амортизация и износ основных фондов в жилищном хозяйстве"

Основные фонды жилищного хозяйства относятся к непроизводственным фондам. Жилые здания - это непроизводственные фонды независимо от ведомственной принадлежности.

Отнесение того или иного предмета к основным фондам начинается с принятия его на баланс и создания необходимых условий для него функционирование (монтаж).

В жилищном хозяйстве 97% стоимости основных фондов занимают жилые здания, остальное - это хозяйственные постройки, оборудование и инвентарь для ремонта, механизмы для уборочных работ и др.

В зависимости от износа основных фондов устанавливают срок их службы и норму амортизационных отчислений.

Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства утверждаются Правительством и представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Нормы амортизационных отчислений для жилых зданий

 

Группы и виды основных фондов	Норма амортизационных отчислений (в % к балансовой стоимости)
Жилые здания
Здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные	0,7
Здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные	0,8
Здания со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные; деревянные	1,0
Здания со стенами смешанными, деревянными рубленными или брусчатыми	2,0
Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные, глинобитные, саманные	3,3
Здания каркасно-камышовые и другие облегченные	6,6

Норму амортизации устанавливают по формуле 3:

 

(3)

 

где С - балансовая стоимость основных фондов;

Рк - затраты на капитальный ремонт за весь срок службы основных фондов;

О - остаточная стоимость после ликвидации основных фондов;

Т- установленный срок службы.

Величину износа зданий определяют ежегодно по установленным нормам амортизации.

Нормы предусматривают только ту часть, которая направляется на полное восстановление, а средства на все виды ремонта (текущий, капитальный) должны производиться за счет средств фонда ремонтов с включением их в себестоимость продукции, работ, услуг.

С течением времени происходит физический и моральный износ зданий.

При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а действительная стоимость здания увеличивается.

Задача 1

Рассчитать амортизационные отчисления, производимые каждый год, определить величину износа после 10 лет эксплуатации здания и действительную стоимость здания, определить стоимость износа после капитального ремонта, если известно, что восстановительная стоимость здания 11708202 тыс. руб., норма амортизации - 1,7%, был произведен капитальный ремонт стоимостью 936657 тыс. руб.

Тема: "Физический и моральный износ зданий"

Задача 2

Определить физический износ жилых зданий разной этажности и рассчитать стоимостное значение физического износа, если физический износ отдельных конструктивных элементов представлен в таблице 6, удельный вес стоимости конструктивных элементов в общей стоимости дома представлен в таблице 7. Восстановительная стоимость зданий указана в таблице 6.

 

Таблица 6 - Степени износа отдельных конструктивных элементов

Констр. элементы здания и инж. оборудование	Степень износа элемента, %
	1 эт	2эт	3 эт	4-5эт	9-12эт
1 Фундаменты
2 Стены
3 Перекрытия
4 Перегородки
5 Крыша
16 Полы
7 Лестницы
8 Окна и двери
9 Внутренняя отделка
10 Инженерные сети и оборудование
11 Прочие элементы
Восстановит-ая стоимость зданий, тыс. руб.

Таблица 7 - Удельный вес стоимости конструктивных элементов в общей стоимости дома, %

Конструктивные элементы	Этажность зданий
1 эт	2эт	3 эт	4-5 эт	9эт	12 эт	более 12 эт
	-
						12,5
		10,1	8,8	8,5	14,7	14,5	17,1
		8,9	8,2	9,5	2,3	1,0	0,9
Итого

 

Задача 3

Определить моральный износ и индекс качества жилого дома. Данные для определения физического износа дома взять из задачи №2; данные по виду благоустройства и удельному весу стоимости оборудования приведены в таблице 8; данные о средней стоимости перепланировки квартир приведены в таблице 9.

1 выр.: в 5-ти этаж, домах нет видов благоустройства (4, 7, 8, 5), нуждается в перепланировке 20% площади дома при средней площади квартир 53 м²;

2 вар.: в 3-х этаж, домах нет видов благоустройства (4, 7, 8, 6), нуждается в перепланировке 45% площади дома при средней площади квартир 40 м²;

3 вар.: в 9-ти этаж, домах нет видов благоустройства (7, 8).

 

 

Таблица 8 - Вид благоустройства и удельный вес стоимости оборудования в стоимости домов

Вид благоустройства	Удельный вес стоимости оборудования в стоимости домов, %
1 Водопровод	0,7
2 Канализация	2,1
3 Центральное отопление	1,5
4 Ванны	2,2
5 Газоснабжение	0,4
6 Центральное горячее водоснабжение	1,7
7 Лифт	4,5
8 Мусоропровод	1,2

 

Таблица 9 - Удельный вес стоимости перепланировки квартир

Средняя площадь квартир, м2	Удельный вес стоимости перепланировки квартиры,%
36-45	3,1
46-55	5,3
56-65	7,5
66-85	9,9
86-120	12,2

 

Задача 4

Определить физический, моральный износ и индекс качества жилого фонда ЖЭО. На обслуживании ЖЭО находится 30% жилого фонда в 5-ти этажных домах, 25% - в 9-ти этажных, 25% - в 12-ти этажных и 20% - в 14 этажных.

В домах 5-ти этажных нет благоустройства 6,7,8 (см. таблицу 3); неудобную планировку имеет 20% жилого фонда при средней площади квартир 58 кв.м.