Правовой режим общей долевой собственности

Долевая собственность весьма распространена в гражданском обороте. Например, в соответствии со ст. 274 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Аналогично ч. 9 п.12 «Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства», утвержденных Указом Президента Республики Беларусь 15 июня 2006 г. N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» закрепляет, что при возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме) у него одновременно появляется доля в праве собственности на общее имущество (лестничные клетки, лестницы, лифты, коридоры, крыши и т.д.), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Еще один пример из области наследственных правоотношений. Так, при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания конкретных вещей и прав, наследуемых каждым из них, имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников (ст.1078 ГК). Поэтому жилые дома, квартиры, доли в уставном фонде коммерческих организаций могут переходить к наследникам и принадлежать им на праве долевой собственности.

Отношения между участниками построены, во-первых, по принципу арифметической доли в праве собственности, во-вторых, по принципу не только доверительных, но и деловых, партнерских отношений между участниками.

Доля участника долевой собственности может выражаться в виде арифметической дроби, где знаменатель – количество участников, числитель – число арифметических долей, принадлежащих одному участнику. Доля также может выражаться в процентах. Например, жилой дом принадлежит трем наследникам, каждый из которых имеет ½, ¼, ¼ доли либо 50%, 25% и 25%. Проблема сущности права на долю дискусионна. В чем она выражается? В реальной или идеальной доле, либо в обеих сразу? Правовое регулирование доли в праве собственности и доли как реальной доли общего имущества, построено на их полном отождествлении. Доля в праве собственности, с одной стороны, идеальна, так как это абстрактная правовая форма, с другой стороны, она материальна, ибо материально само имущество. Таким образом, каждому участнику принадлежит идеальная арифметическая доля в праве и реальная доля имущества.

Режим общей долевой собственности означает, что один и тот же объект (одно и то же имущество) принадлежит на праве собственности нескольким субъектам. То есть у участников договора о создании акционерного общества «возникает право собственности не на долю в имуществе, а на имущество в целом, и, внося вклад в состав имущества, являющегося общей долевой собственностью, учредитель не утрачивает право собственности на свой вклад, а наоборот, приобретает право собственности на вклады иных участников, равно как и последние приобретают право собственности на вклад данного участника (отсутствует отчуждение имущества со стороны участника). В силу того, что имущество является одновременно собственностью всех учредителей, они вне зависимости от размера внесенного вклада обладают равными правами при определении режима использования имущества, при этом в случае недостижения согласия между учредителями порядок пользования общим имуществом определяется судом (п. 3 ст. 913)» (ДОГОВОР О СОЗДАНИИ АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА Я.Функ).

Субъектами являются физические и юридические лица, государство и административно-территориальные единицы.

Согласно п.1 ст.247 ГК по общему правилу доли субъектов являются равными, если размер долей долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников. Однако п.2 этой же статьи устанавливает возможность участникам своим соглашением изменять размеры долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Так, закрепляется, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п.3 ст.247 ГК). Кроме того, ст.248 ГК устанавливает частный случай увеличения доли в праве общей собственности на жилой дом: если собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению.

Осуществление правомочий владения и пользования имуществом участниками долевой собственности:

1) по соглашению всех участников, а при не достижении соглашения – по решению суда (п.1 ст.250 ГК);

2) каждый собственник имеет право на предоставление ему части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности – компенсации (п.2 ст.250 ГК). Особенности осуществления пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, определяется специальным законодательством. Так, п.33 Постановления Пленума Верховного Суда от 30 марта 2000 года №3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» устанавливает, что гражданин, которому принадлежит доля в праве общей собственности на жилое помещение, может требовать установления порядка пользования этим жилым помещением (ст. 117 ЖК). Такие требования могут быть удовлетворены, если имеется возможность выделить гражданину в пользование изолированную жилую комнату (или несколько комнат) в жилом помещении. При установлении порядка пользования жилым помещением выделяемая в пользование изолированная жилая комната (комнаты) может и не соответствовать доле гражданина в общей собственности на жилое помещение;

3) плоды, продукция, доходы от использования имущества распределяются между участниками соразмерно долям, если иное не предусмотрено договором (ст.251 ГК);

4) расходы по содержанию имущества (уплата налогов, сборов и иных платежей, издержки по его содержанию и сохранению) распределяются соразмерно долям, если законодательством или договором не установлено иное (ст.252 ГК).

Осуществление правомочия распоряжения:

1) по соглашению всех его участников (п.1 ст.249);

2) распоряжение долей происходит по усмотрению участника (вправе продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом) с соблюдением правил преимущественной покупки доли участниками долевой собственности (п.2 ст.249, ст.253 ГК). Так, согласно п.2 ст.9 Закону «Об ипотеке» участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

Правила преимущественной покупки доли определяются п. 2 ст. 253 ГК, согласно которого продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Важная гарантия обеспечения прав участника долевой собственности закреплена п.3 ст.253 ГК. Так, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Основанием прекращение права общей долевой собственности является раздел общего имущества между участниками в соответствии с размером принадлежащей доли при условии, что предмет является делимым, а также в случае выдела доли одним из участников (ст.255 ГК РБ). Все участники должны достичь соглашения об условиях выдела одного из них, в противном случае участник вправе требовать выдела в судебном порядке. Однако статья 255 ГК закрепляет 2 исключения из вышеназванного правила, когда собственник вместо выдела может получить лишь стоимость своей доли, выражающейся в соответствующей денежной сумме или иной компенсации: 1) выдел не допускается законодательством; 2) раздел может нанести несоразмерный ущерб имуществу.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Однако в случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.