Особенности регистрации прав собственности на приватизированное государственное (муниципальное) недвижимое имущество.

Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество; сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.

Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

Не допускается заключение договора по результатам торгов, продажи посредством публичного предложения, продажи без объявления цены ранее чем через десять рабочих дней со дня размещения протокола об итогах проведения продажи государственного или муниципального имущества на сайтах в сети «Интернет».

46. Аренда: понятие, арендатор и арендодатель, основные требования к оформлению и содержанию договора аренды.

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Арендодатель - сторона договора аренды (имущественного найма), предоставляющая арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Синоним - наймодатель. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. А. могут быть также лица, управомоченные на это законом или собственником.

Арендатор (наниматель) - физическое или юридическое лицо, заключившее с собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом) договор аренды (имущественного найма) и получившее во временное владение и пользование (либо только пользование) такое имущество.

Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной в форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы).

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

47. Особенности аренды государственного и муниципального имущества. Аренда имущества унитарных предприятий: основные проблемы и пути их решения.

Аренда имущества, находящегося в федеральной собственности, имеет некоторые особенности, касающиеся, в частности, заключения договора аренды и установления арендных платежей.

В соответствии с подпунктом «г» п. 1 ст. 114 Конституции Российской Федерации управление федеральной собственностью осуществляется Правительством РФ.

Рассмотрение вопросов о предоставлении государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется на основании заявления (заявки) от российских и иностранных юридических и физических лиц (в том числе совместных предприятий) и международных организаций с резолюцией предприятия (организации) – балансодержателя о возможности предоставления имущества в аренду для конкретного вида деятельности.

Предоставление в аренду государственного и муниципального имущества осуществляется в следующих формах: в порядке продления договора аренды при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды; в порядке удовлетворения заявок, в том числе на основе аукциона или посредством коммерческого конкурса.

Унитарное предприятие, владеющее государственной (или муниципальной) собственностью и предоставляющее эту собственность в аренду, не обязано в силу положений бюджетного законодательства перечислять полученную арендную плату в бюджет. Другое дело, если такие обязательства возникают в результате договора с собственником – в этом случае перечислять арендную плату в бюджет придется. При этом унитарное предприятие не освобождено от обязанности включать арендную плату в состав доходов для целей налогообложения, что и подтвердил ВАС РФ.

48. Существенные условия договора аренды и проблема их реализации при аренде государственного и муниципального имущества.

В договоре аренды должен предусматриваться состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, оговаривается срок их предстоящей службы, рассчитанной исходя из оценки имущества с учетом его фактического износа и действующих норм амортизационных отчислений.

Существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). На практике размер арендной платы в большинстве случаев устанавливается в определенной сумме за месяц или год за квадратный метр.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

49. Экономические проблемы определения величины арендной платы за государственное и муниципальное имущество.

Арендная плата устанавливается в виде: определенных в твердой сумме платежей; проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.

Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.

Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м может корректироваться в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.

Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.

Если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы снизить воздействие инфляции.

50. Договор залога: основные требования к оформлению и содержанию.

Существенные условия договора: предмет залога, его оценка (стоимость), существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у какой из сторон будет находится передаваемое в залог имущество.

Договор должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения.

Залог недвижимости подлежит государственной регистрации.

Тот у кого находится имущество обязан: страховать от рисков утраты и повреждения имущество на сумму не ниже размера требования за счет залогодателя, обеспечивать сохранность, незамедлительно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы.

Залогодатель: имеет право пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением и извлекать из него доход. несет риск случайной гибели (если иное не оговорено в договоре), может отчуждать предмет залога или иным способом распоряжаться с согласия залогодержателя. может иметь правопреемника, наделенного всеми его обязанностями, если в договоре не предусмотрено иное, вправе завещать заложенное имущество, соглашение, ограничивающее право завещать ничтожно.

Залогодержатель: отвечает за утрату имущества, если оно находится у него в соответствии с условиями договора, имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату, вправе пользоваться имуществом, лишь в случаях предусмотренных договором, предоставляя регулярно отчет, вправе истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения, может извлекать из него доход в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя, если договором возложена такая обязанность.