Вопрос №55. Особенности договора купли-продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за имущество определенную сторонами цену.

Этот договор выделяется в самостоятельный вид договора купли-продажи по предмету – недвижимости.

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Есть ограничения по поводу отчуждения недвижимого имущества унитарными предприятиями, учреждениями. Каких-либо ограничений по поводу возможных покупателей нет.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава: 1) заключенного договора купли-продажи недвижимости; 2) акта государственной регистрации перехода права собственности.

Регистрировать сам договор теперь не нужно!!! Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. Это планы участков, кадастровые паспорта.

При переходе права собственности на недвижимость переходят права и на земельный участок, который занят недвижимостью. Единство юридической судьбы участка и расположенного на нем строения.

Передача недвижимого имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Это обязательное условия для исполнения обязательства.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

 

Вопрос №56. Понятие, значение, сфера применения договора поставки. Основные элементы обязательства: стороны, цены, срок. Форма и порядок заключения договора.

По договору поставки поставщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Д-р консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. В качестве поставщика может выступать только ИП или коммерческая организация. Товары передаются покупателю для их использования в предпринимательской деятельности. Поэтому и покупатель как правило предприниматель.

Значение: необходимость обеспечения детальной правовой регламентации отношений, складывающихся между профессиональными участниками имущественного оборота. Наиболее оптимален договор поставки для регулирования взаимоотношений между производителями товаров и поставщиками сырья; между изготовителями и оптовыми торговыми организациями. Данные правоотношения должны отличаться стабильностью и иметь долгосрочный характер. Поэтому преобладающее значение имеют не разовые сделки, а долгосрочные договорные связи между поставщиками и покупателями.

Предмет – товары, предназначенные для использования в предпринимательской деятельности (для перепродажи, для изготовления и т.д.) – существенное условие.

Форма договора поставки - письменная. В случае заключения договора между гражданином и предпринимателем на сумму менее 10 тысяч рублей может заключаться в устной форме.

Существенным условием поставки является срок передачи товаров, т. к. заключение и передача, как правило, не совпадают. 1. В случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота. 2. Наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.). 3. Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Цена договора не относится к существенным условиям договора, и она определяется по соглашению сторон.

Статья 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки

В случае, когда при заключении договора поставки между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям договора, сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны предложение о согласовании этих условий, должна в течение тридцати дней со дня получения этого предложения, если иной срок не установлен законом или не согласован сторонами, принять меры по согласованию соответствующих условий договора либо письменно уведомить другую сторону об отказе от его заключения.

Сторона, получившая предложение по соответствующим условиям договора, но не принявшая мер по согласованию условий договора поставки и не уведомившая другую сторону об отказе от заключения договора обязана возместить убытки, вызванные уклонением от согласования условий договора.

Вопрос №57. Содержание и исполнение договора поставки. Ответственность сторон за ненадлежащее исполнение условий договора поставки.

 

Под содержанием договора поставки понимается совокупность прав и обязанностей сторон, отраженных в условиях (пунктах) договора. По договору поставки поставщик обязывается поставлять обусловленные товары в течение срока действия договора, а покупатель - принимать и оплачивать товары по установленным в договоре ценам. В договоре указываются: 1) наименование и количество подлежащих поставке изделий; 2) ассортимент; 3) их качественная характеристика; 4) комплектность; 5) требования, предъявляемые к таре, упаковке, пакетированию; 6) общий срок действия договора и сроки поставки; 7) порядок доставки; 8) цены на товары и общая сумма договора; 9) порядок и форма расчетов; 10) платежные и почтовые реквизиты поставщика и покупателя; 11) другие условия, которые должны быть предусмотрены в соответствии с законодательством, а также условия, которые поставщик и покупатель признают необходимым предусмотреть в договоре.

Особенности содержания договора:

Поставщик может исполнить обязанность разными способами:

• вручение товара покупателю в местонахождении покупателя;

• путем выборки товара (получение товара в местонахождении продавца);

• передача товара третьему лицу не покупателю (д-р в пользу 3го лица; покупателю необходимо уведомить поставщика о том, что товар необходимо отгрузить 3му лицу – «отгрузочная разнарядка»).

Важное значение имеет восполнение недопоставки – поставщик, допустивший недопоставку в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде в пределах срока действия договора. Покупатель обязан проверить качество и количество принятых товаров и о несоответствии сообщить поставщику!!!

Неисполнение поставщиком обязанности по поставке товаров покупателю либо просрочка в исполнении этой обязанности влечет применение ответственности в форме возмещения убытков или взыскания неустойки (если она предусмотрена законом или договором). Если не весь ассортимент поставлен – то нельзя покрыть недопоставку товарами другого наименования. В случае нарушения поставщиком условий договора поставки о качестве и комплектности и получившему уведомление покупателя о недостатках поставленного товара – у поставщика право заменить либо доукомплектовать товары. Покупатель может отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества или некомплектных, а если они оплачены – потребовать возвращения уплаченных сумм. Если не выполнены обязательства по поставке необходимого количества, то у покупателя право приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех расходов на их приобретение. Если покупатель отказывается от товаров – он должен принять их на ответственное хранение и сообщить поставщику.