Вопрос №61. Права и обязанности сторон в договоре аренды. Изменение и расторжение договора аренды: основания и порядок.

Арендодатель обязан:

· Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество должно сдаваться в аренду со всеми его принадлежностями и документами. Не должно быть материальных дефектов (слабая мощность тягача) и юридических изъянов (наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество);

· Предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

· Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок. Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором хозяйственного интереса в нем (предоставить комбайн после уборки пшеницы – равнозначно непредоставлению его);

· Производить капитальный ремонт;

Арендатор обязан:

· В ряде разновидностей договоров аренды на арендатора возлагается обязанность принять арендуемое имущество. Например, арендатор здания обязан принять арендованное здание. Иначе это незаконный односторонний отказ;

· Использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены – то в соответствии с назначением имущества;

· Проявлять при использовании имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к своей собственности. Если допускает ухудшение имущества- - то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков;

· Нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, охрана). Производить за свой счет текущий ремонт – исправление повреждений, не нарушивших целостности имущества, он не требует особых затрат в отличие от капитального.

· Вносить арендодателю арендные платежи. Это важнейший элемент арендного обязательства! Но условие об арендных платежах не является существенным.

Арендатор вправе требовать передачи имущества. Если арендодатель не предоставил в указанный в договоре срок – он вправе требовать отобрания этой вещи у арендодателя и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Про капитальный ремонт: если арендодатель не делает, то вправе сделать сам, а потом взыскать стоимость ремонта или зачесть это в счет арендной платы. Вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

Арендодатель отвечает: за риск случайной гибели или повреждения имущества, сданного в аренду, поскольку является его собственником; недостатки имущества, сданного в аренду, если они препятствуют пользованию им; неисполнение своих обязанностей, предусмотренных договором и законом.

Арендатор отвечает: за просрочку арендной платы; несвоевременный возврат имущества (он обязан уплатить арендную плату за время просрочки, а также уплатить штрафную неустойку); неисполнение других обязанностей, предусмотренных договором и законом.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

•имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Вопрос №62. Правовые особенности договоров аренды зданий, сооружений и предприятий.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК).

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Предмет - здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно. Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы.

Предметом аренды м.б. и часть здания.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Форма - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. В случае если договор заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена относится к числу существенных условий договора - арендная плата, размер которой должен быть предусмотрен договором. Арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования зданием или сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования;

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.

Договор аренды предприятия - соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

К аренде предприятия применяются также правила, касающиеся аренды здания или сооружения, за исключением специальных правил, предусмотренных ГК для аренды предприятия.

Д-р - консенсуальный, взаимный, возмездный.