Тема 10. Аренда зданий и сооружений, аренда предприятий

 

Аренда зданий, сооружений относится к договорам, связанным одновременно с правовым регулированием оборота недвижимости. Этот договор является также возмездным, однако его особенность состоит в том, что он считается незаключенным, если сторонами не согласован размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), следовательно, в данной разновидности аренды появляется дополнительное существенное условие – размер арендной платы. Необходимо знать, что законодатель сопрягает со сроком действия договора аренды определенные действия по его заключению: если договор заключен на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

Особенности регулирования аренды предприятия обусловлены его объектом. Предприятие представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В имущественный комплекс включается как недвижимое, так и движимое имущество (в том числе, родовые вещи), а также имущественные права и обязанности. Студенту необходимо изучить порядок передачи предприятия по договору, дополнительные (в отличие от общих положений) правовые возможности арендатора, сопряженные с особенностями объекта аренды – предприятие, как имущественный комплекс, существенные условия договора, ответственность сторон и возврат предприятия арендодателю, а также гарантии прав кредиторов арендодателя.

 

1.Понятие договора аренды зданий и сооружений, общая характеристика этой разновидности аренды.

2.Понятие договора аренды предприятия, общая характеристика этой разновидности аренды.

3. Законодательное регулирование аренды недвижимости. Проблема определения объектных характеристик.

4. Форма и государственная регистрация договора аренды недвижимости.

5. Условия договора аренды зданий и сооружений.

6. Обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений.

6. Условия договора аренды предприятия.

7. Особенности содержания договора и содержания прав и обязанностей сторон в договоре аренды предприятия.

8. Проблемы возникновения права аренды недвижимого имущества.

 

Задания к семинару

1. Выявите признаки договора аренды здания и сооружения и аренды предприятия, по которым эти разновидности аренды отличается от других договоров аренды.

2. Какие Вы можете назвать источники правового регулирования аренды недвижимости, кроме положений главы 34 ГК РФ?

3. Какие дополнительные существенные условия устанавливает законодатель применительно к аренде недвижимости? Чем это обусловлено?

4. Как соотносятся понятия «здание», «сооружение», «недвижимость», «недвижимое имущество»?

5. В каких случаях договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации? С какого момента договор аренды предприятия считается зак­люченным?

6. Какие права на земельный участок возникают у арендатора по договору аренды здания?

7. Что является объектом договора аренды предприятия? Можно ли заключить договор аренды унитарного предприятия?

Какое имущество и какие права составляют предприятие, передаваемое по договору аренды предприятия?

8. Какими правами наделены кредиторы арендодателя при передаче предприятия в аренду? Каковы последствия нарушения этих прав?

9. Каков порядок передачи предприятия в аренду? Какие Вы можете выявить особенности передачи предприятия в аренду только из легального определения договора аренды предприятия?

10. Каков объем прав арендатора в отношении арендуемого предприятия?

11. Правовой режим улучшений, внесенных арендатором в пред­приятие.

Тест-контрольные вопросы:

1. Каковы последствия несоблюдения формы договора аренды зданий и сооружений?

а) ничтожность договора;

б) оспоримость договора;

в) недопустимость ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта заключения договора и его условий.

 

Вариант 1. Выявите составные элементы понятия "предприятие как имущественный комплекс".

Вариант 2. В каких случаях при аренде предприятия применяет­ся институт перевода долга?

Вариант 3. Как соотносятся в договоре аренды предприятия момент его заключения и момент возникновения прав арендатора на арендуемый комплекс?

Вариант 4. Какие правомочия сохраняет за собой арендодатель в отношении предприятия, переданного в аренду?

Тест- контрольные задания

Вариант 1. По действующему законодательству предприятие как имущественный комплекс включает в себя:

1) только совокупность вещей, так как оно названо имуществен­ным комплексом;

2) совокупность вещей и имущественных прав;

3) так, как в пункте 2, и. кроме того, имущественные обязанности;

4) совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей и других прав.

Вариант 2. По договору аренды предприятия арендатор приоб­ретает следующие правомочия в отношении арендуемого комплек­са:

1)правомочие владения;

2)правомочия владения и пользования;

3)правомочия владения, пользования, а также, если иное не предусмотрено договором, и ограниченное правомочие распоряжения;

4)правомочия владения, пользования и распоряжения.

Вариант 3. При внесении улучшений в арендованное имуще­ство арендодатель обязан возместить арендатору:

1)стоимость этих улучшений арендатору;

2)лишь стоимость неотделимых улучшений;

3)стоимость любых улучшений, если он давал разрешение на такие улучшения;

4)обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды и законодательством;

5)обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вариант 4. Перевод долга арендодателя на арендатора по до­говору аренды предприятия:

1)невозможен без согласия кредитора;

2)возможен без согласия кредитора;

3)возможен без согласия кредитора, однако в этом случае арендодатель не перестает быть обязанным лицом перед кредитором наря­ду с арендатором;

Задачи

Задача 1. ОАО «Луч» заключило с ООО «Стройсервис» договор аренды складских помещений. Склад находился на территории производственной базы АО «Луч». По истечении трех месяцев АО «Луч» заявило о повышении арендной платы. ООО «Стройсервис» отказалось платить арендную плату в повышенном размере. В ответ на это директор ОАО «Луч» отдал распоряжение охране не пускать на территорию производственной базы персонал и транспортные средства ООО «Стройсервис».

Каким образом ООО «Стройсервис» может защитить свои права? Какого рода иск может быть предъявлен им к арендодателю?

 

Задача 2. Муниципальное учреждение сдало в аренду АО «Восход» часть своих помещений для размещения его сроком на три года. В свою очередь АО с согласия арендодателя сдало часть этих помещений своему дочернему обществу – ООО «Закат» на тот же срок. По истечении первого года аренды договор между учреждением и АО был расторгнут по соглашению сторон. Арендодатель потребовал также освободить занимаемые помещения и от ООО «Закат». Последнее в свою очередь потребовало заключения с ним договора аренды на оставшийся срок, мотивируя это тем, что договор субаренды был заключен с согласия арендодателя.

Обязан ли арендодатель заключать договор аренды с ООО «Закатом»? Как обосновать отказ в заключении этого договора?

 

Задача 3. ОАО «Луч» арендовало помещения у ООО «Агроснаб». После окончания срока аренды ООО «Агроснаб» отказало ОАО «Луч» в заключении нового договора. ОАО «Луч» предъявило в арбитражный суд исковое заявление с требованием о понуждении ООО «Агроснаб» к заключению нового договора аренды.

Представьте тезисы мотивировочной части судебного решения?

 

Задача 4. ЗАО «Стрела» заключило с ООО «Успех» договор о передаче последнему в аренду предприятия. Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Когда арендодатель после заключения договора не передал по акту имущественный комплекс ООО «Успех», последнее предъявило иск о признании договора недействительным в связи с тем, что условием его государственной регистрации должен быть факт передачи по акту объекта арендодателем арендатору? В спорном случае договор зарегистрирован без предварительной передачи предприятия арендатору.

Разрешите спор.