Право государственной и муниципальной собственности на земельные участки.

Государственная собственность на землю имеет сложный состав: она включает земельные участки, принадлежащие на праве собственности РФ (федеральная собственность), и земельные участки, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность S РФ). РФ и ее субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности.

Так, в федеральной собственности могут находиться участки земель:

1) лесного фонда, особо охраняемых природных территорий федерального значения, водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, обороны и безопасности;

2) сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; водного фонда,

— если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности;

— если эти земельные участки предоставлены ОГВ РФ, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы ОГВ РФ;

— если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности РФ;

— если под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

3) земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности РФ.

В собственности S РФ могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

1. занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ;

2. предоставленные ОГВ S РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным ОГВ S РФ;

3. отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности S РФ в соответствии с ФЗи, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности S РФ, землям фонда перераспределения земель;

4. занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности S РФ.

Правом муниципальной собственности на землю обладают ОМС. Вопрос о том, какие земли и в каком порядке могут быть переданы ОМС, урегулирован ФЗ от 2001г. "О разграничении государственной собственности на землю".

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития передаются земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у других собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке. Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляются ОМС.

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ муниципальная собственность включает в себя земельные участки:

- которые признаны таковыми ФЗИ и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Оценка земельных участков.

Для целей налогообложения, для определения арендой платы необходимо установить кадастровую стоимость земли. (ст 65).

ЗК Статья 66. Для установления кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится гос.кадастровая оценка земель. Гос.кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Результаты гос.кадастровой оценки земель утверждаются ОИВ S РФ по представлению территориальных органов, осуществляющих ведение гос.кадастра недвижимости.

Проведение гос.кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения гос.кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 и действующими в части, не противоречащей ЗК РФ.

Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:

1) государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

2) государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;

3) государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе гос.кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости, вносятся в гос.кадастр недвижимости. Указанные сведения предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени (принцип полезности);

2) рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

3) рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

4) рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);

5) рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, которое является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ.В настоящее время нормативная цена земли применяется только в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена.