Сделки с земельными участками (условия, виды).

Сделки с землей – это действие субъектов земельных отношений направленные на возникновение, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, регулируется нормами гражданского законодательства с учетом земельного, лесного, водного законодательства, также законодательства о недрах а также законодательства об охране среды.

Условия совершения сделок с землёй: 1) сделки совершаются в письменной форме (Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.) 2) сделки с землёй должны пройти государственную регистрацию 3) при совершении сделок с землёй не допускается самовольного изменения целевого использования земельного участка 4) отсутствие спора о принадлежности данного земельного участка 5) не допускается нарушение требований агротехнических, противопожарных, санитарных, экологических норм 6) кадастровый учёт.

Виды сделок с землей: 1. Сделки, направленные на отчуждение земельных участков (Купля-продажа, Дарение, Наследование, Мена, то есть обмен земельных участков). 2. Сделки, несвязанные с отчуждением (Аренда, Безвозмездное срочное пользование, Ипотека)

Документы, необходимые для совершения сделок с землёй: 1) документ, удостоверяющий личность гражданина 2) учредительные документы: устав, учредительный договор 3) свидетельство о праве собственности на земельный участок 4) план земельного участка, прилагаемый к Свидетельству 5) справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам и налогам за земельный участок 6) справка БТИ о наличии или отсутствии строений, сооружений на отчуждаемом (приобретаемом) земельном участке 7) выписка из кадастрового дела (где указывается местонахождение (место расположения) участка, размер (площадь), целевое назначение земель и т.д.)

 

Купля-продажа земельных участков.

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. 454 - 491 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка; о разрешении на застройку данного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, ОГВ S РФ или ОМС порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка, как: 1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; 2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; 3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Залог земельных участков.

Нормативной базой ипотеки является §3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона. Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особо определяется предмет ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются ОМС. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются ОГВ S РФ или ОМС, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством РФ.