Підстави виникнення та припинення окремих видів права власності. Обєкти та суб’єкти окремих видів права власності.

До особливостей окремих різновидів права власності належать: право власності на земельні ділянки та право власності на житло.

Земля є специфічним об'єктом права власності, оскільки відповідно до ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, у межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. У законодавстві використано поняття "землі" та "земельна ділянка". Різниця між ними полягає у тому, що землі є поняттям загальним і визначається здебільшого як об'єкт правової охорони та природне багатство, яке є важливою складовою національної безпеки держави. Земельні ділянки — це річ, яка може бути об'єктом цивільно-правових відносин.

Право власності на землю полягає в юридично закріпленій можливості особи володіти, користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою на підставах і умовах, передбачених чинним законодавством. Право власності на земельну ділянку набувається і здійснюється відповідно до закону. Земельна ділянка — це частина земельної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Право власності поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній є, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (ст. 373 ЦК). Власник має право використовувати земельну ділянку на свій розсуд відповідно до цільового призначення, а також усе, що міститься над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом і не порушує прав інших осіб.

На відміну від земельного, у цивільному законодавстві суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є:

• фізичні та юридичні особи (на землі приватної власності),

• держава (на землі державної власності),

• територіальні громади (на землі комунальної власності).

Підстави набуття права власності на землю визначено у ст.ст. 81—91 ЗК України. Однак ці підстави та порядок набуття права власності на земельні ділянки диференціюють залежно від суб'єктів.

Фізичні особи — громадяни України можуть набути права власності на земельну ділянку із таких підстав: укладення цивільно-правових угод, договору купівлі продажу, дарування, міни, безоплатної передачі земель державної і комунальної власності, приватизації земельних ділянок, які раніше було надано в користування, прийняття спадщини, виділення в натурі (на місцевості) належної земельної ділянки (паю). Особам чи їхнім спадкоємцям, які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 p., земельні ділянки не повертаються.

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону. Їм надано право набути у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, на яких розташовано об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Спектр можливостей щодо набуття права власності на земельні ділянки для цієї категорії суб'єктів є доволі звужений: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, викуп земельної ділянки, на якій розташовано об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності, прийняття спадщини. Іноземні громадяни та особи без громадянства, які прийняли у спадщину земельні ділянки сільськогосподарського призначення, повинні протягом року їх відчужити. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землі несільськогосподарського призначення.

Юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення ними підприємницької діяльності у разі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими правочинами, внесення земельних ділянок їх засновниками до статутного фонду, прийняття спадщини, виникнення інших підстав, передбачених законодавством.

Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельну ділянку несільськогосподарського призначення: у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних зі здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, мають бути відчужено протягом року.

Територіальні громади набувають у комунальну власність земельні ділянки у разі: передавання земель державної власності, примусового відчуження земельних ділянок у власників із мотивів суспільної необхідності, прийняття спадщини, придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

У власності держави перебувають усі землі України, крім земель, які перебувають у комунальній чи приватній власності. Держава набуває право власності на земельні ділянки у разі: відчуження земельних ділянок у власників із мотивів суспільної необхідності, придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, конфіскації земельної ділянки, прийняття спадщини, передання у власність держави земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами.

Іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на земельну ділянку, на якій розташовано будівлі та споруди дипломатичних представництв, відповідно до міжнародних договорів.

Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлено земельним законодавством (ст.ст. 90—91 ЗК). Власнику земельної ділянки надано право: продавати та іншим способом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, спадщину чи заставу, право використовувати у встановленому законом порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, лісові насадження, водні об'єкти та інші корисні властивості землі, самостійно господарювати на земельній ділянці, зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також право дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Власникові земельної ділянки належить право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право на забудову власник земельної ділянки реалізує за умови додержання ним архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, та використання її за цільовим призначенням. Тому особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна на земельній ділянці, не набуває права власності на нього.

Однак за рішенням суду право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнано за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, яку не було їй відведено для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій його розміщено. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану. Право власності на земельну ділянку без зміни її цільового призначення та у розмірах, встановлених договором, переходить до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, які розміщено на земельній ділянці.

Якщо в договорі відчуження житлового будинку, будівлі або споруди не визначено розміру земельної ділянки, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яку зайнято житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок розміщено на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій їх розміщено, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Окрім низки специфічних прав, власник земельної ділянки зобов 'язаний:

1) забезпечувати використання земельної ділянки за цільовим призначенням;

2) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

3) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів.

Право власності особи на земельну ділянку може бути припинено за таких підстав:

1) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;

2) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

3) відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

4) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

5) відчуження земельної ділянки на вимогу кредитора;

6) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

7) конфіскація за рішенням суду;

8) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк, у випадках, визначених законодавством.

Іншим різновидом є право власності на житло. Право особи на житло полягає в її можливості мати у власності чи отримувати за договором найму з державного фонду житло, а також право користуватися житлом та вимагати від уповноважених органів реалізації цього права в повному обсязі.

Житлом фізичної особи визнається житловий будинок, квартира чи інше приміщення, які призначені та придатні для постійного проживання. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Садибою є земельна ділянка разом із розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважають, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом. Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Крім того, на квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку може поширюватись правовий режим кондомініуму.

Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Він може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Якщо будинок споруджено або придбано житлово-будівельним (житловим) кооперативом, то він є його власністю. Тому член житлово-будівельного (житлового) кооперативу, який не викупив квартири, має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об'єднання власників квартир (житла). Об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".

Право власності на землю.

Конституції закріплюється право власності українського народу на землю та інші природні ресурси, забезпечується державний захист прав усіх суб'єктів права власності і господарювання, їх рівність перед законом, гарантується непорушність права власності на землю, яке набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону, право громадян України на свободу об'єднання громадян України у громадські організації для здійснення і захисту своїх прав і свобод та задоволення економічних, соціальних та інших інтересів, право на підприємницьку діяльність, визначається механізм реалізації захисту права власності, в тому числі на землю, інших прав майнового характеру.

Переломним періодом у сфері земельного права стало проголошення Верховною Радою України 18 грудня 1990 року земельної реформи, у ході якої був прийнятий ряд нормативних актів, зокрема укази Президента України, спрямовані на її реалізацію. Головним результатом реформи по праву є прийняття 25 жовтня 2001 року нового Земельного кодексу, що вступив у силу 1 січня 2002 року. Переваги цієї кодификації полягають у тім, що вона врегулювала принцип права власності на земельну ділянку як засіб виробництва. У чинному Земельному кодексі конкретизовані розпорядження по дотриманню категорій земельних ділянок, передбачене застосування норм цивільного права до товарного обороту землі, не торкаючись основних положень і принципів земельного законодавства.

Правомочність володіння – це право фактичного (фізичного чи господарського) панування над певною земельною ділянкою. Природно, що фактичне володіння тією чи іншою земельною ділянкою робить можливим здійснення інших правомочностей: користування та розпорядження нею. Відомо, що не можна використовувати земельну ділянку, не маючи господарського або фактичного панування над нею. Проте, правомочність власника земельної ділянки як об'єкта права власності має певну своєрідність. Це викликано невід'ємністю земельної ділянки від навколишнього природного середовища в Киеве, їх екологічним взаємозв'язком, неможливістю її вилучення та переносу, скажімо, в інше місце.

Право володіння може належати не тільки власнику, але й особі, якій власник передав земельну ділянку на підставі договору (наприклад, оренди). Власник при цьому не втрачає права володіння, він перестає здійснювати його, але цілком зберігає можливість мати земельну ділянку у своєму господарстві, у складі майна. Власнику, окрім права володіння, належать також правомочність користування та розпорядження. Інші ж володарі, як правило, повністю позбавлені права розпорядження і мають право користування в межах, встановлених договором з власником (наприклад, оренда земельної ділянки).

Третьою правомочністю власника є розпорядження. Правомочністю розпорядження є визнана за власником і гарантована йому можливість учиняти дії, спрямовані на зміну юридичного статусу, економічного призначення чи стану земельних ділянок, визначення їх юридичної долі (передача їх іншим суб'єктам права у власність). Такими діями є, головним чином, угоди (купівля-продаж, дарування, обмін та ін.). Внаслідок виконання цих угод власник передає іншому суб'єкту всі свої правомочності, тобто вичерпує своє право (наприклад, у разі продажу). Право розпорядження включає можливість вчинення не тільки угод, але й інших юридичних дій.

В п.2 статті 1 встановлено загальне правило набуття та реалізації права власності на землю. Право власності на землю набувається та реалізується тільки на підставі діючих нормативних актів. Це, в першу чергу, ст.ст. 81-85, 87 Земельного Кодексу. Якщо виникають відносини власності, які не врегульовані цим Кодексом, застосовуються загальні норми про право власності Конституції України, Закону України «Про власність», Цивільного кодексу України тощо, та інші законодавчі акти. Режим використання спільних природних об'єктів, розташованих на території України та суміжних держав, визначається міжнародними договорами, які ратифіковані Україною.

Власність в Україні існує в різних формах. Права колективної власності на землю в Україні не існує. Колишнім колективним власникам – сільськогосподарським кооперативам, садівничим товариствам та ін. земля стала належати на праві приватної власності.

Вперше в земельному законодавстві України (ст. 79 ЗКУ) визначено поняття земельної ділянки як об'єкта права власності. Об'єкти права власності на землю – це природні елементи, з приводу чого складаються і існують відповідні правовідносини, тобто, окремі, індивідуально визначені, земельні ділянки. Стаття встановлює кваліфікуючі ознаки земельної ділянки як об'єкта права власності.

Об'єктом права державної власності на землю виступають усі землі України, за винятком земель, переданих у комунальну і приватну власність. Виключно в державній власності знаходяться землі атомної енергетики та космічної системи; землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення; землі під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення; землі під водними об'єктами загальнодержавного значення; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук.

Ст. 78, як і відповідна норма в попередньому Земельному кодексі, не передбачає поновлення права приватної власності на землю особам, яким раніше, до часів панування на території України Радянської влади, воно належало. Чинними визнаються тільки відносини власності, які виникли після набуття чинності Земельного кодексу України в редакції від 13 березня 1992 р.
Об'єктом права комунальної власності є усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. До земель комунальної власності належать землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища в Киеве, місця знешкодження та утилізації відходів тощо); землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту; земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування та ін.

В земельному законодавстві немає обмежень з кількості земельних ділянок, що можуть знаходитися у власності однієї особи. Проте це не тягне об'єднання декількох земельних ділянок в єдиний об'єкт права власності, навіть при збігу їх цільового призначення та мети використання. Кожна з зазначених земельних ділянок, незважаючи на належність одній особі, являє собою самостійний об'єкт права власності.
Об'єктом права приватної власності іноземних юридичних осіб є тільки земельні ділянки несільськогосподарського призначення у разі придбання ними об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, в першу чергу, в межах населених пунктів.
Об'єктом права приватної власності іноземних громадян та осіб без громадянства є земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна в Киеве, що належать їм на праві приватної власності.

Право власності на землю характеризується множинністю суб'єктів відповідно до форм власності – державної, комунальної і приватної. Характерною ознакою суб'єкта земельних відносин є належна йому право- і дієздатність. У зв'язку з відсутністю відповідних приписів в Земельному кодексі правовий статус суб'єктів права власності на землю доцільно визначати за аналогією з нормами цивільного права щодо загальної право-дієздатності з урахуванням вимог земельного законодавства.

Визначаючи суб'єктів права власності на землю, стаття 374 ЦКУ на відміну від норм ЗК, не пов'язує суб'єктний склад землевласників із певними формами власності на землю, але, як і стаття 80 ЗК називає ними фізичних та юридичних осіб, державу та територіальні громади. При цьому земельна правосуб'єктність громадян України та юридичних осіб, заснованих громадянами України або юридичними особами України, статтею, що коментується, не визначається, а норми частин 2 та 3, що покликані встановити земельну правосуб'єктність іноземців, осіб без громадянства в Киеве, іноземних юридичних осіб, іноземних держав та міжнародних організацій мають відсильний характер та за юридичним змістом не відрізняються одна від одної.

Суб'єктом права приватної власності на землю мають бути тільки юридичні особи, засновані на приватній власності. Юридичні особи, засновані на державній або комунальній власності, не можуть бути власниками земельних ділянок, їм земля надається в постійне користування. Особливим суб'єктом права власності на землю виступає держава. За змістом статті 80 ЗК суб'єктом права державної власності на землю є держава в особі Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій. Але треба враховувати, що до розмежування земель державної та комунальної власності в натурі повноваження щодо розпорядження всіма землями, крім переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів – відповідні органи виконавчої влади.

У власності держави перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Держава набуває права власності на землю у разі: відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; прийняття спадщини; передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами; конфіскації земельної ділянки.

Власники земельних ділянок зобов'язані: забезпечувати використання їх за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Наведений перелік обов'язків не можна вважати вичерпним. Законом можуть встановлюватись й інші обов'язки землевласників.

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;
в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;
г) прийняття спадщини;
ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Набуття права власності на землю відбувається на підставі діючих нормативних актів за наявністю підстав, передбачених коментованою статтею. Тобто правовідносини власності і, отже, об'єктивне право власності виникає на підставі правових норм і за наявністю певних юридичних фактів. Ці юридичні факти називаються підставами (або засобами) придбання права власності.
В більшості випадків виникнення права власності на конкретну земельну ділянку у однієї особи означає припинення права власності на цей об'єкт у іншої особи. Тому одні й ті ж юридичні факти можуть виступати одночасно підставами і виникнення, і припинення права власності на земельну ділянку.

Громадяни України мають право отримати безоплатно у власність раніше надані їм в користування земельні ділянки, але за розмірами, які встановлені в чинному Земельному кодексі.

У разі відсутності приватизованих земельних ділянок громадяни України мають право отримати безоплатно у власність із земель державної або комунальної власності по одній земельній ділянці з кожного виду використання. Таким чином, громадяни України мають можливість отримати безоплатно у власність шляхом приватизації до шести земельних ділянок з кожного виду використання.