Глава 3. С пособы обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору

Залог и залоговый механизм

Под способами обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.

Обеспечение возвратности ссуды необходимо для сохранения банковских активов, которые в основном состоят из средств клиентов и вкладчиков, только надежное и ликвидное обеспечение в конечном итоге помогает банку избежать неблагоприятных последствий сомнительного кредита и получить прибыль.

    К основным гарантиям возврата кредита относятся: залог, поручительство, удержание имущества должника, неустойка, банковская гарантия и задаток. Данный перечень не является исчерпывающим. Указанные формы обеспечения возвратности кредита оформляются специальными документами, имеющими юридическую силу и закрепляющими за кредитором определенный источник для погашения ссуды в случае отсутствия у заемщика средств при наступлении срока исполнения обязательства. Создание системы гарантий для кредитора (банка) своевременного возврата кредита приобретает в России особую актуальность в связи с неустойчивостью финансового состояния ссудополучателей.

Действующее законодательство предусматривает, что одним из способов обеспечения банковских ссуд является залог. В силу залога кредитор (банк) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение требований коммерческого банка из стоимости заложенного имущества производится по решению суда или арбитража (хозяйственного суда) /1/.

В обеспечение ссуды банки могут принимать от ссудозаемщиков в залог любое имущество заемщика, в том числе здания, сооружения, товарно-материальные ценности, товарораспорядительные документы, векселя и другие долговые обязательства, ценные бумаги (акции, облигации, казначейские обязательства и др.) /28/.

В залог принимается только имущество, свободное от залога, которое находится в собственности заемщика или принадлежит ему на праве полного хозяйственного ведения. Принимаемые банком в залог товары должны быть застрахованы за счет заемщика.

Залог имущества клиента является одной из форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге (приложение 6), подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнениии платежного обязаельства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества. Договор о залоге сопровождает весь период пользования ссудой.

 

                                         1.Кредитный договор             

 Заемщик                          2. Договор о залоге                     Кредитор

                           Передача (без передачи) залогового

                                                имущества

 

Остается собственником заложен- ного имущества с опосредство- ванным (при прередаче заложен- ного имущества кредитору) или непосредственным владением этим имуществом

При передаче становится непосредственным владель- цем заложенного имущества с обязанностью сохранить  его и правом пользования им

 

Рис. 2 Структура залогового механизма

 

Центральное место в правовом содержании залогового механизма (Рис. 2) принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом: право собственности на заложенное имущество принадлежит заемщику; владение заемщиком заложенным имуществом может быть непосредственное и опосредствованное.

При передаче становится непосредственным владельцем заложенного имущества с обязанностью сохранить его и правом пользования им.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности.

Критерий приемлимости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности – количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога являются:

- предметы залога должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находится у него в полном хозяйственном ведении;

- предметы залога должны иметь денежную оценку;

- предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способностью к реализации.

Общим требованиям к количественной определенности предметов залогв является превышени стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущства должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за не процентов.

    Перечень документов необходимых предоставить:

При залоге недвижимости:

- правоустанавливающие документы на объект недвижимости- (свидетельство на право собственности, на квартиру, комнату, дом, гараж; договор передачи при приватизации; договор дарения, купли - продажи, мены, инвестирования);

- страховой полис с обязательным ежегодным переоформлением на полную стоимость, объект недвижимости должен быть застрахован от полного пакета рисков;

- документ о территориальных границах земельного участка, выданный      комитетом по земельным ресурсам и землеустройств;

- полноэтажный план дома;

- постановление о принятие в эксплуатацию жилого дома;

- разрешение государственных органов на строительство;

- справку БТИ;

- копию из домовой книги;

- документы подтверждающие отсутствие задолженности по обязатель-ным платежам;

- характеристику жилого помещения;

- справку о прописке;

- нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры, дома.

При залоге транспортных средств:

- технический паспорт;

- страховой полис с обязательным ежегодным переоформлением на полную стоимость транспортного средства.

При залоге ценных бумаг:

- ценныее бумаги;

- выписку из реестра акционеров Сбербанка России.

При залоге слитков драгоценных металлов:

- мерные слитки;

- сертификаты завода- изготовителя.

Все документы, кроме срочного обязательства (приложение 7) и договоров залога составляются в трех экземплярах, один экземпляр каждого документа – для заемщика (поручителя), два экземпляра – для банка. После подписания один из них передается в отдел кассовых операций (в хранилище), другой остается у кредитного инспектора.

Срочное обязательство (приложение 7) составляется в одном экземпляре – для банка.

Договоры залога составляются:

- в трех экземплярах, если не требуется нотариальное удостоверение и регистрация (аналогично кредитному договору);

- в пяти экземплярах, если необходимо нотариальное удостоверение и регистрация; один – для залогодателя, два – для банка (один из которых передается работнику банка, ответственном за сохранность документов, второй остается в кредитном отделе), четвертый остается у нотариуса, пятый – в органе, регистрирующем сделку.

По кредитам в иностранной валюте все документы, кроме договоров залога, оформляются в той валюте, в которой выдается кредит.

Недействительность договора залога не влечет недействительности основного обязательства. Правоотношения по договору залога преимущественно возникают из договора, но могут возникнуть из закона /1/.

Банк принимает в залог имущество заемщика или третьего лица, принадлежащее ему на праве собственности, либо на праве хозяйственного ведения. Так, при передаче в залог недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, закрепленного за федеральным предприятием на праве хозяйственного ведения, залогодателю требуется получить согласие Комитета по управлению госимуществом России; при передаче в залог недвижимого имущества находящегося в составе субъекта РФ, закрепленного за госпредприятием требуется согласие Комитета по управлению госимуществом на уровне субъекта РФ; при предаче в залог недвижимого имущества, находящегося в составе муниципальной собственности, залогодержателю требуется получить Постановление Представительного органа муниципального образования о заключении договора залога с банком и согласие Комитета по управлению имуществом муниципального образования/29/.

Имущество, передаваемое в залог должно быть четко обозначено, индивидуально определено и выделено из остального имущества залогодателя.

Имущество может быть принято банком в качестве обеспечения по кредиту в двух формах:

- залог (заложенное имущество остается у залогодателя);

- заклад (заложенное имущество передается во владение залогодержателю).

При оформлении договора залога (заклада) на имущество, находящееся в общей совместной собственности, должно быть получено согласие всех собственников на сдачу в залог этого имущества.

Залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременным залогом земельного участка, на котором недвижимость находится. Договор залога недвижимости должен быть нотариально заверен и подлежит государственной регистрации /6/.

Перед принятием в качестве залога того или иного предмета, Комитету по безопасности банка следует установить следующее:

- фактическое наличие залога;

- ликвидность залога;

- установление права собственности;

- отражение в бкхгалтерских документах.

По результатам проверки оформляется акт проверки.

Участниками залогового обязательства являются:

- залогодатель это сторона, предоставляющая имущество в обеспечение исполнения кредитного обязательства. В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо. Главное для банка- установление права собственности на залог. Если имущество в залог передается не управомоченным лицом (субъектом), то такой договор считается недействительным.

- залогодержатель это кредитор по обеспеченному залогом обязательству (в том числе банк). В качестве залога могут быть любые вещи, а также права (кроме ограничений, указанных ранее).

Любой банк рассматривает залог не только с позиции юридической обеспеченности, но и сточки зрения экономической обеспеченности, т.е. его ликвидность и возможность быстрой реализации.

Размер обеспечения определяется по соглашению сторон. При этом банк исходит из того, что залог должен обеспечивать требования залогодеожателя к моменту удовлетворения. В эту сумму включается:

- собственно сумма кредита;

- сумма процентов, исчисленных за весь срок пользования кредитом;

- суммы составляющей неустойку, повышенные проценты, если взимание их предусмотренно кредитным договором;

- возмещение убытков, образовавшихся в связи с неисполнением заемщиком кредитного обязательства;

- расходы банка по обращению в арбитражный суд в размере соответствующей госпошлины;

- расходы, связанные с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

Предусмотрены жесткие требования к форме договора залога. Он не должен быть заключен в простой письменной форме. Договор ипотеки должен заверятся нотариально и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

Договор о залоге (приложение 6) заверяется уполномоченными на это учредительными документами лицами. При этом надо учитывать возможное наличие определенных ограничений в учредительных документах сторон при подписании подобных договоров и проводить проверку на наличие залогового имущества.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником по кредитному договору своих обязательств перед банком, последний приобретает право обратить взыскание на заложенное по данному обязательству имущество для удовлетворения своих требований.

Кроме того, в праве на обращение взыскания на заложенное имущество может быть отказано.

Взыскание обращается на:

- движимое имущество,если иное не предусмотрено в договоре;

- недвижимое имущество;

- имущество, имеющее значительную культурную, художественную, историческую и иную ценность;

- если залогодатель отсутствует и местонахождение его неизвестно.

Способами реализации имущества, на которое обращено взыскание являются:

- публичные торги-аукционы;

- реализация на комиссионных началах.

Вопросами реализации арестованного имущества занимается Центр по реализации имущества при Управлении юстиции РФ.

Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интереса кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущства заемщика не исключает принятие во внимание его личной кредитоспособности.