Государственный жилищный фонд. Договор найма

Государственный жилищный фондсостоит из республиканского и коммунального. Республиканский жилищный фонд – это жилые дома и жилые помещения, находящиеся в республиканской собственности и переданные в хозяйственное ведение или оперативное управление республиканских государственных организаций. Коммунальный жилищный фонд – это фонд, включающий жилые дома и жилые помещения в нежилых домах, находящиеся в собственности административно-территориальных единиц.

Жилые помещения в домах коммунального жилищного фонда предоставляются гражданам по решению соответствующих исполнительных органов при участии общественной комиссии или администрации организации и соответствующего профсоюзного комитета, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых они находятся. Жилые помещения в домах республиканского жилищного фонда - в аналогичном порядке. Жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляются гражданам на условиях договора найма.

Договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Гражданин или организация, не являющиеся собственниками жилого помещения, могут выступать в качестве наймодателей в случае, если им законодательными актами или собственником жилого помещения предоставлены соответствующие полномочия.

Нанимателем может быть только гражданин.

Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната.

Часть жилой комнаты может быть предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда или договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилое помещение, расположенное в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале или полуподвале, не может являться предметом договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, определенный соглашением сторон, либо без указания срока, если иное не установлено ЖК.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются (ст.50 ЖК):

предмет договора найма жилого помещения;

срок действия договора найма жилого помещения – для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

В договоре найма жилого помещения указываются члены семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении.

Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, за исключением случая, предусмотренного частью третьей настоящего пункта.

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается на основании решения государственного органа, другой государственной организации о предоставлении жилого помещения государственного жилищного фонда, принятого в соответствии с пунктом 1 статьи 102 ЖК, а договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является организация, – на основании решения органа управления этой организации о предоставлении жилого помещения частного жилищного фонда.

Наймодатель жилого помещения имеет право требовать:

своевременного внесения нанимателем жилого помещения платы за жилищно-коммунальные услуги и (или) платы за пользование жилым помещением в соответствии с договором найма жилого помещения;

использования нанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения в соответствии с его назначением;

доступа в жилое помещение, являющееся предметом договора найма жилого помещения (в согласованное с нанимателем жилого помещения время и в его присутствии), работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования и проведения ремонтных работ;

исполнения нанимателем жилого помещения иных обязанностей, предусмотренных ЖК и иными актами законодательства.

Наймодатель жилого помещения обязан:

предоставить нанимателю жилое помещение;

обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования;

устранять за свой счет повреждения в жилом помещении, являющемся предметом договора найма жилого помещения, возникшие вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине нанимателя жилого помещения;

исполнять иные обязанности в соответствии с ЖК и иными актами законодательства.

Наниматель жилого помещения имеет право (ст.55 ЖК):

предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи и иным гражданам в соответствии со статьей 56 ЖК;

расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязанностей по этому договору;

требовать внесения изменений в договор найма жилого помещения при предоставлении права владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям;

осуществлять иные права в соответствии с ЖК и иными актами законодательства.

Наниматель жилого помещения обязан:

использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения и находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и (или) плату за пользование жилым помещением в порядке, установленном статьей 31 ЖК;

обеспечивать подготовку занимаемого жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);

возмещать ущерб, причиненный им помещениям других граждан и организаций;

соблюдать иные требования, установленные ЖК и иными актами законодательства.

Наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда (наниматель жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является организация) вправе предоставить право владения и пользования занимаемым жилым помещением:

супругу (супруге), родителям и детям;

родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям;

иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи, – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.

Наниматель жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является гражданин, вправе с письменного согласия наймодателя предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением:

супругу (супруге), родителям и детям;

родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям;

иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи, – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.

Наниматель жилого помещения частного жилищного фонда, если наймодателем является гражданин, вправе без согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, наймодателя, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям.

Жилое помещение социального пользования предназначается для проживания граждан, имеющих право на получение такого жилого помещения, а также членов их семей.

Жилые помещения социального пользования не подлежат приватизации, обмену, разделу и предоставлению по договору поднайма.

Право на получение жилого помещения социального пользования имеют состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст.111ЖК):

граждане, жилые помещения которых (в том числе принадлежащие им на праве собственности) вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма стали непригодными для проживания;

граждане, имеющие заболевания, и граждане, в составе семей которых имеются дети, имеющие заболевания, указанные в перечне, определяемом Министерством здравоохранения Республики Беларусь, при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной комнате или однокомнатной квартире;

дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак до достижения совершеннолетнего возраста, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы;

ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды боевых действий на территории других государств;

граждане, в том числе уволенные в запас (отставку), из числа военнослужащих, ставших инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, полученных при исполнении обязанностей военной службы (служебных обязанностей), за исключением случаев, когда инвалидность наступила в результате противоправных действий, по причине алкогольного, наркотического, токсического опьянения, членовредительства;

инвалиды с детства вследствие ранения, контузии, увечья, связанных с боевыми действиями в период Великой Отечественной войны либо с последствиями военных действий;

граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, других радиационных аварий, инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь увечья или заболевания, приведших к инвалидности, с катастрофой на Чернобыльской АЭС, другими радиационными авариями;

неработающие одинокие инвалиды I и II группы.

неработающие одинокие пенсионеры, граждане, достигшие пенсионного возраста (женщины – пятидесяти пяти лет, мужчины – шестидесяти лет);

граждане, в составе семей которых имеются дети-инвалиды;

граждане, которые по состоянию на 8 апреля 2006 года обучались в государственных учреждениях профессионально-технического, среднего специального или высшего образования в дневной форме получения образования, утратили статус лиц из числа детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей, в связи с достижением возраста двадцати трех лет и не состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в связи с проживанием в общежитиях этих учреждений образования;

граждане, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу принятия на учет.

Служебные жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на условиях договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке, установленном в соответствии с ЖК и законодательными актами.

По решению Президента Республики Беларусь служебные жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть предоставлены на период сохранения трудовых (служебных) отношений с государственным органом, другой государственной организацией в индивидуальном порядке гражданам, должности которых включены в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь и которые не имеют права на получение жилого помещения специального служебного жилищного фонда.

По решению государственных органов либо подчиненных им (входящих в их состав) государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся служебные жилые помещения государственного жилищного фонда, по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь могут быть предоставлены служебные жилые помещения государственного жилищного фонда другим категориям работников в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, в случае:

прибытия молодых специалистов, получивших образование за счет республиканского и (или) местных бюджетов, на работу по распределению, направленных на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего);

найма работников организациями, расположенными на территориях с уровнем радиоактивного загрязнения свыше 5 Ки/кв. км и приравненных к ним территориях;

переезда из другого населенного пункта при назначении на должность, переводе работника от одного нанимателя к другому в связи с обоснованными производственными, организационными или экономическими причинами при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены.

Общежитие – жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях не подлежат приватизации, обмену, разделу и предоставлению по договору поднайма.

Согласно ст.120 ЖК жилые помещения государственного жилищного фонда (часть жилого помещения) в общежитиях предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится такое жилое помещение, и профсоюзного комитета (при его наличии), принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии), если иное не установлено законодательством.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях предоставляются вне очереди состоящим на учете желающих получить жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии гражданам:

1. имеющим право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования;

2. из числа высококвалифицированных специалистов, работавших за границей по контракту. При этом под высококвалифицированными специалистами понимаются научные работники высшей квалификации либо граждане, получившие послевузовское образование, высшее образование II ступени, либо специалисты, имеющие стаж работы по специальности не менее пяти лет;

3. включенным в банк данных одаренной молодежи и банк данных талантливой молодежи, – на период обучения;

4. выбывшим из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в связи с:

прохождением военной службы по призыву, направлением на альтернативную службу, призывом на службу в резерве, военные и специальные сборы, прохождением военной службы по первому контракту на должностях солдат, матросов, сержантов и старшин и по окончании службы трудоустроившимся в ту же организацию;

направлением организацией для получения профессионально-технического, среднего специального, высшего или послевузовского образования в учреждение образования, организацию, реализующую образовательные программы послевузовского образования, находящиеся в другом населенном пункте, и после отчисления из этих учреждения образования, организации трудоустроившимся в ту же организацию.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях могут быть предоставлены гражданам в первоочередном порядке в случаях, предусмотренных настоящим пунктом и иными законодательными актами. Первоочередное право на получение жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии имеют:

молодые семьи;

воспитанники (кроме детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей) домов-интернатов для детей-инвалидов, детских интернатных учреждений;

инвалиды с детства;

граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, прибывшие в порядке перевода на работу (службу) в другой населенный пункт.

Государственные органы, другие государственные организации, в ведении которых находятся общежития, в установленном порядке могут предусматривать в коллективных договорах иные категории граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях.

К специальным жилым помещениям относятся жилые помещения (ст.121 ЖК):

в стационарных учреждениях социального обслуживания (домах-интернатах для престарелых и инвалидов, домах-интернатах для детей-инвалидов с особенностями психофизического развития, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов);

в детских домах семейного типа;

в детских интернатных учреждениях;

в административных и общественных зданиях органов государственной безопасности, а также жилые помещения, находящиеся в оперативном управлении государственного учреждения «Санаторий «Лесное» Комитета государственной безопасности Республики Беларусь»;

маневренного фонда (предназначенные для временного проживания граждан, выселенных из жилых домов в связи с их капитальным ремонтом или реконструкцией, нанимателей жилых помещений частного жилищного фонда и членов их семей при изъятии земельных участков для государственных нужд, которое связано со сносом или иным уничтожением жилых домов, собственники которых не обнаружены в результате проведенных в соответствии с законодательством мероприятий, а также для временного проживания граждан, жилые помещения которых стали непригодными для проживания вследствие пожаров, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма);

предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;

предназначенные для временного проживания иностранных граждан и лиц без гражданства, которым предоставлены статус беженца или дополнительная либо временная защита в Республике Беларусь;

расположенные на закрытых территориях;

предназначенные для проживания военнослужащих органов пограничной службы, проходящих военную службу в подразделениях, непосредственно охраняющих Государственную границу Республики Беларусь, расположенных вне закрытых территорий (пограничных комендатур, отделов пограничной службы (береговой охраны), застав, постов, отделений пограничного контроля);

расположенные на территории иностранных государств и территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания работников организаций, подчиненных Управлению делами Президента Республики Беларусь;

расположенные на территории иностранных государств и предназначенные для проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений Республики Беларусь;

расположенные на территории Республики Беларусь и предназначенные для проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств и органов международных организаций и межгосударственных образований, аккредитованных в Республике Беларусь;

другие жилые помещения, отнесенные законодательными актами к категории специальных жилых помещений.

Приватизация жилых помещений – приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законодательством.

Субъектами приватизации жилых помещений являются граждане.

Объектами приватизации жилых помещений являются жилые помещения государственного жилищного фонда.

Не подлежат приватизации:

жилые помещения социального пользования;

служебные жилые помещения, если иное не определено Президентом Республики Беларусь;

жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;

жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

специальные жилые помещения;

жилые помещения коммерческого использования;

жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные по срочному договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда обязанным лицам;

жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях с радиоактивным загрязнением. Граждане, проживающие в зоне с правом на отселение, при наличии оснований и желания переселиться на место жительства в другие населенные пункты не имеют права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений;

жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае переустройства и (или) перепланировки квартир при проведении работ по реконструкции или капитальному ремонту жилого дома – на период с момента начала производства работ и до их окончания;

жилые помещения, занимаемые военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих;

жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны Республики Беларусь;

жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям;

жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;

жилые помещения в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

 

Рекомендуемые источники:

1..Жилищный кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 года//Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 01.09.2012, 2/1980

2. О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений: Указ Президента Респ. Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2005. - № 190. - 1/6977; 2007. - № 70. - 1/8420; № 235. - 1/8920; 2008. - № 135. - 1/9738; № 210. - 1/9972; 2009. - № 32. - 1/10444; № 276. - 1/11107.

3. Об утверждении типовых договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда: постановление Совета Министров Респ. Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2006. - № 52. - 5/22049; 2009. - № 31. - 5/29208.

4. О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства: Постановление Пленума Верховного Суда Респ. Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2000. - № 37. - 6/218; 2007. - № 171. – 6/687.

5. Жилищное законодательство Республики Беларусь. Сборник нормативных актов / Автор-составитель Бохан, В. Ф. – Минск: Амалфея, 2003.

6. Образцы исковых заявлений с комментариями./ Сост. Родионов, А. Г. – Минск: Амалфея, 2003.

7. Симчук, А. Н. Правовое регулирование жилищных отношений: Коммент. и разъяснения, формы док. / А. Н. Симчук. – Минск: Тесей, 2003.